Испания (и в особенности Каталония) — страна, в которой россияне наиболее охотно покупают недвижимость. Как поведут себя цены на недвижимость в пиренейском королевстве после каталонского кризиса? Ситуацию анализирует наш корреспондент в Испании Владимир Добрынин.
Фото: Коммерсантъ / Александр Миридонов / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Наталия Коновалова / купить фото
Вверх по лестнице, ведущей вниз
Ситуация неопределенности и нестабильности в Каталонии не может не сказываться на развитии экономики не только региона, но и всей страны. Рынок недвижимости, естественно, не остается в стороне от событий, но процессы, происходящие в этой сфере в Каталонии и остальной Испании, тяготеют к разным полюсам.
Кризис, обрушившийся на Испанию в 2008 году, привел к тому, что мыльный пузырь спроса на недвижимость лопнул, оставив продавцов без покупателей и доходов. Количество обанкротившихся строительных компаний в Испании не поддавалось учету, финансовые потери отрасли измерялись десятками миллиардов евро, а по всей стране оставались непроданными около 750 тыс. единиц нового жилья, перспективы реализации которого оптимисты исчисляли пятилетием. С оговоркой, что 30% новостроя так и не будет продано вообще.
Цены на недвижимость за первые три года кризиса упали в среднем на 45% — на побережье Средиземного моря снижение было заметно меньшим, на "большой земле" — бОльшим, в первую очередь благодаря внезапной потере интереса иностранцев к глубинке. Именно возведенные строителями в состоянии азарта, подхлестываемого бумом спроса на недвижимость, безжизненные жилые комплексы, лишенные сопутствующей инфраструктуры, и составляют те непродаваемые 30%, о которых говорилось выше. С остальным новостроем дело стало налаживаться примерно с 2012 года. Цены робко пошли в рост, поднимаясь в первые годы на 2-4%, а с 2016-го — примерно на 10%.
Подъемные краны вновь стали неотъемлемой частью пейзажа средиземноморских городов и поселков, а экономисты даже успели вновь начать беспокоиться о формировании очередного мыльного пузыря недвижимости. Барселона уверенно возглавила рейтинг городов, составляемый на основе быстроты роста цен на жилье, отодвинув на вторую ступеньку традиционного лидера — Мадрид.
Эксперты склоняются к мнению, что теоретически возможное выделение Каталонии в самостоятельное государство служило катализатором иностранных инвестиций в недвижимость на территории автономии. И расчет здесь был не столько на обещание правительством Карлеса Пучдемона "новой жизни", сколько на то, что в независимой Каталонии, по крайней мере в период становления нового государства, власти будут рады поступающим из-за рубежа деньгам и не станут задавать каверзные вопросы об их происхождении. Вопросы, которые в последние годы в Испании задавать стали, и все чаще. Нередко — с неприятными для инвестора, не сумевшего доказать легальность вкладываемых денег, последствиями.
По данным компании Tinsa, одного из крупнейших предприятий Испании, специализирующегося на оценке объектов недвижимости, за период с 1 октября 2016 года по 30 сентября 2017 года цены на жилые и нежилые помещения в Барселоне подскочили на 20,6%, в Таррагоне — на 13,4%. Мадрид благодаря своей "столичности" увеличил цены на 15,5%. Из городов, недвижимость которых традиционно интересует иностранцев (кроме населенных пунктов, названных выше), наибольший подъем продемонстрировали Пальма (так с недавних пор называется Пальма-де-Мальорка) — 9,3%, Малага — 7,6%, Аликанте — 7,1%.
Смена вектора
Крутые цифры подъема каталонских городов (в среднем по региону цены за последний год выросли на 12,53%) добавили адреналина в кровь спекулянтов, увидевших возможность "срубить деньжат по-легкому" в относительно короткие сроки.
Впрочем, основной рост цен пришелся на относительно мирный период, когда каталонская "революция независимости" существовала только в виде намерений, излагавшихся с трибун и газетных страниц, но практических шагов к отделению от Испании не делала.
Теперь же, после рубежного 1 октября, знак у ситуации полярно изменился (о чем, собственно, аналитики и предупреждали).
Во-первых, потенциальные инвесторы-компании взяли паузу с целью посмотреть, во что каталонский кризис выливается и нет ли смысла вкладывать деньги в более стабильные, а значит, и перспективные регионы. А во-вторых, эксперты утверждают, что нельзя сбрасывать со счетов попахивающую конспирологией версию о том, что "некоторым структурам было выгодно создать ажиотаж на каталонском риэлторском рынке, чтобы привлечь средства, задрать цены, а затем обвалить его". В ноябре--декабре специалисты ожидают резкого увеличения предложения недвижимости и прогнозируют по причине массивного выброса жилья на рынок существенное падение цен. "Существенное", по мнению некоторых аналитиков, означает в переводе на язык цифр "до 30%".
Эксперты одного из ведущих испанских изданий — газеты El Mundo — склонны даже считать, что новый кризис каталонской недвижимости ударит по карману владельцев жилья куда сильнее. И допускают возможность падения цен в регионе на 40% и даже 50% от существовавших накануне 1 октября. И столь убийственные прогнозы с учетом продолжающейся неопределенности политической ситуации и спровоцированной ею экономической нестабильности (которую правильнее и честнее было бы назвать провалом) не кажутся чем-то невероятным.
Сообщающиеся сосуды
"Крупные инвесторы резко снизили активность,— отмечает Антонио Пан де Коралусе, генеральный директор одной из ведущих брокерских фирм страны, Colliers Internacional de Espana.— Одна только наша компания планировала в октябре--ноябре вложить в каталонскую риэлторскую сферу €175 млн. Но теперь уже стоит вопрос не о том, когда эти инвестиции будут, а о том, будут ли они вообще. Анализ ситуации показывает, что в четвертом квартале текущего года вложения в каталонскую недвижимость могут упасть на 50%".
На высокую вероятность верности такого прогноза указывает и то, что посещение иностранными (да и национальными) предпринимателями выставок недвижимости, проводимых в Каталонии (в Барселоне — главным образом), снизилось на 20%.
Кризисная ситуация в Каталонии благоприятно сказывается на риэлторском бизнесе остальной части страны, и в первую очередь на зоне средиземноморского побережья. Появились новостройки на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Департамент землеустройства провинции Малага радостно сообщает о практически полной реализации зависшего в невостребованности в годы кризиса новостроя. Есть информация об увеличении спроса иностранцев на жилье в Марбелье, Эстепоне, Фуэнхироле. Это касается в основном британцев (несмотря на катастрофические прогнозы падения спроса с их стороны из-за "Брексита") и жителей Скандинавии. Ситуация на рынке недвижимости Испании в целом сегодня похожа на сообщающиеся сосуды: если в одном убывает, то в другом прибывает.
Средний рост цен на жилье в Испании, по данным на 30 июня нынешнего года, составил 5,6%; к концу года, рассчитывают экономисты, ведущие наблюдение за рынком по заказу правительства, ожидается, что этот показатель достигнет 9,3% (при его определении Каталония не учитывается). Тем не менее министр Иньиго де ла Серна выражает озабоченность "негативным воздействием каталонского кризиса на интерес иностранных инвесторов к рынку испанской недвижимости".
Лидером по росту стоимости жилья является автономия Мадрид: по итогам первого семестра здешние цены квадрата жилой недвижимости увеличились на 10,9%. Барселона, кстати, в тот момент занимала второе место в стране с результатом 9,3%. Но теперь, когда абсолютное большинство экономистов сходится во мнении, расплывчато выражаемом словами "никто не знает, когда закончится каталонский кризис и когда удастся преодолеть его негативные последствия", покупать недвижимость в мятежной автономии слишком рискованно. Особенно для тех, кто надеялся использовать ее для сдачи в аренду или перепродать через год-другой дороже.
Испанское отделение американского Urban Land Institute провело опрос 800 ведущих специалистов страны в риэлторской сфере. Результаты "для остальной Испании" (за исключением Каталонии) вполне обнадеживающие. Больше половины респондентов уверены в том, что в 2018 году нарастят свои прибыли, а 42% твердо убеждены, что рост составит не меньше 10%. 75% риэлторов указывают на то, что, "вкладывая капитал в испанскую недвижимость, инвесторы, конечно, рискуют, но, во-первых, стопроцентной гарантии от наступления форс-мажора никто не даст, а во-вторых, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, капиталисты подходят к определению сфер вложения со все большей осторожностью".
Недвижимость "остальной Испании", по мнению организаторов опроса,— одно из приоритетных направлений инвестирования в 2018 году.
Каталонская недвижимость ведет инвесторов в тупик, зато остальная Испания чувствует себя на коне