Осень для строителей выдалась богатой на новостные поводы. Глава Минстроя России Михаил Мень допустил введение лицензирования строительной деятельности с целью чистки строительного рынка от компаний, допускающих долгострои. Корреспондент BG Кирилл Орлов выяснял у экспертов, как отмена саморегулирования может сказаться на рынке.
Строители настаивают на том, что любая смена правил игры должна происходить постепенно и анонсироваться заблаговременно
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Предложение о введении лицензирования застройщиков является одним из шагов в реализации политики по ужесточению требований, предъявляемых к строительным организациям. Защита прав дольщиков является сегодня остро обсуждаемой темой, государство принимает меры по снижению рисков для граждан, имеющихся в области долевого строительства, следствием чего является повышение требований к застройщикам. "Бесспорно, принимаемые государством меры являются необходимыми и обусловлены появившимися на рынке строительства фирмами-однодневками, а также огромным количеством людей, лишившихся денежных средств и не получивших жилья. Однако стоит помнить о том, что любая мера, повышающая требования к тому или иному субъекту гражданского оборота, должна быть соразмерна, а главное, адекватна тем условиям, в которых она принимается",— говорит адвокат Анна Минушкина. По ее мнению, принимаемые сегодня государством меры в том объеме, в котором они предлагаются, являются несбалансированными и приведут как минимум к повышению стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке, а как максимум — к абсолютной монополии крупных московских и петербургских строительных фирм на рынке строительства. "Безусловно, лицензирование встряхнет рынок строительства, однако будет ли оно иметь тот эффект, который от него ждут,— это вопрос. Учитывая, что в скором времени вступит в силу пакет поправок в закон о долевом строительстве, который содержит в себе целый перечень повышенных требований к застройщикам, предъявление еще и требования в виде лицензии будет, на наш взгляд, чрезмерным. Если рассматривать лицензирование на будущую перспективу, то это вполне адекватная и необходимая мера, имеющая широкое применения в различных смежных отраслях",— говорит юрист.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", рассуждает: "Когда в строительстве отменили лицензирование, то никаких негативных последствий данного решения рынок не почувствовал, даже скорее наоборот: сократилось число чиновников, которые занимались лицензированием, а застройщики смогли оптимизировать свой штат, а значит, снизить расходы за счет сокращения сотрудников, занимавшихся оформлением кипы бумаг для получения лицензии". Девелопер уверен, что, как и иные административные барьеры, лицензирование в отрасли может создать новое коррупционное поле, а также повысить затраты строительных компаний. "Расходы будут расти, следовательно, увеличатся и цены, иначе девелоперы начнут балансировать на грани убыточности. Должного порядка в строительстве оно не наведет и уж тем более не послужит какой-либо преградой для входа недобросовестных компаний",— категоричен господин Васильев.
"Добросовестные застройщики, которые работают в области долевого строительства, уверен, не будут раздумывать, получать ли лицензию, поскольку многие проекты рассчитаны не на год и даже не на два. Однако они будут заниматься не решением текущих задач на своем объекте, а попытками преодолеть очередной административный барьер",— считает строитель.
Шаг назад
Но многие эксперты к инициативе министра отнеслись спокойно. Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, говорит: "Мы работаем на рынке 24 года, успешно работали и до появления института саморегулируемых организаций (СРО). Поэтому возвращение к лицензированию само по себе не станет проблемой. Вопрос в другом — во-первых, каким образом будет осуществляться этот переход, если такое решение в итоге будет принято, а во-вторых, какие требования будут применяться к застройщикам".
Плохо, отмечает господин Тиктинский, если масштабные изменения происходят внезапно, особенно когда это делается без должного обсуждения с самими участниками рынка. "Любая смена правил игры должна происходить постепенно, анонсироваться заблаговременно. Сами критерии выдачи лицензии также должны быть прозрачными",— уверен девелопер.
Господин Тиктинский считает, что сегодня очевидный тренд в законотворчестве — ужесточение требований к застройщикам. И если этот тренд найдет свое продолжение в избыточно жестких требованиях к лицензированию, работать на рынке, конечно, станет еще сложнее.
Любовь Вовченко, директор по маркетингу компании H+H, также полагает, что введение лицензий в строительстве чревато снижением активности на строительном рынке и может привести к повышению цен на жилье. "По сути, рынок будет достаточно зарегулирован, поэтому для большинства застройщиков необходимость получения лицензии станет всего лишь еще одной дополнительной процедурой для подтверждения своей состоятельности. Однако необходимо, чтобы этот процесс был прозрачным и понятным, ведь получение любых разрешений и согласований требует времени и нередко усложняет работу застройщиков. К тому же не исключено, что лицензирование как изменение правил игры на строительном рынке может привести к повышению уровня неопределенности и к дополнительным затратам строительных организаций, что в условиях сложной экономической ситуации может оказать негативное воздействие на строительные организации, включая массовое банкротство и неисполнение обязательств перед клиентами и контрагентами",— предостерегает госпожа Вовченко.
В этом случае, уверена она, девелоперам или придется снижать свою маржинальность, или закладывать траты на получение лицензий в стоимость квадратного метра. Кроме того, лицензирование может привести к сокращению количества игроков на рынке. "С рынка могут уйти не только недобросовестные компании, но и вполне перспективные игроки, которые из-за высокой финансовой и бюрократической нагрузки просто окажутся не в состоянии реализовать свои проекты. Это также грозит ростом цен и снижением качества предложения. Конечно, дефицит жилья сразу не наступит, но в долгосрочной перспективе качественных проектов станет меньше",— говорит госпожа Вовченко. Она считает, что в текущей ситуации может быть достаточно точечного регулирования правил функционирования СРО при условии надлежащего контроля со стороны государства за их работой.
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group, солидарен с коллегами: "Отмена лицензирования в строительстве — это шаг назад, но никак не шаг вперед в развитии строительной области. Дело в том, что механизм лицензирования сам по себе устарел, поэтому стоит ожидать, что будет развиваться отрасль СРО и страхования. Проблема в возвращении лицензирования не в самом получении документа, а в сохранении ответственности строителя на объекте. Которая, в свою очередь, диктуется соблюдением нормативов, правил и законодательных актов. Неважно, есть у вас лицензия или нет, если ваш объект не достроен — вы обязаны возместить ущерб, и это возможно сделать только при участии страхового общества".
Перенастройка контроля
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса Valo, также считает, что изменение законодательства потребует перенастройки всей системы контроля, понадобится разработка и внедрение большого количества подзаконных актов и инструкций. "И это притом, что в 2008 году лицензирование отменили как раз из-за неэффективности системы контроля компаний, связанных со строительством. Возвращение к той же системе, от которой ушли, было бы нелогичным шагом",— считает она. Хотя и признает, что строительная отрасль переживет и эти нововведения, и строительный рынок спустя несколько лет найдет равновесие на новом, хотя и, скорее всего, более дорогом уровне.
Впрочем, Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", полагает, что введение обязательного лицензирования для застройщиков может ситуацию пусть и не радикально, но улучшить, убрав с рынка откровенно недобросовестные компании или фирмы-однодневки. Хотя он и признает, что лицензирование усложнит жизнь застройщикам за счет необходимости не только соблюдать предписанные нормативы, но и по причине существенного увеличения необходимых документов.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", уверена, что строительному сообществу не важно, будет ли это саморегулирование или лицензирование. Основные функции остаются прежними: обеспечение и контроль качества при проектировании и строительстве зданий и сооружений. "Главное — иметь внятные правила игры. Основное внимание должно быть направлено на совершенствование законодательства и существующего порядка вещей, а не на революционное изменение методов регулирования строительной деятельности. В любой системе есть недостатки, наивно рассчитывать, что существующее положение дел сменится на идеальное с заменой саморегулирования на лицензирование. Дайте спокойно поработать в действующей системе, она еще далеко не исчерпала возможности к изменению, совершенствованию",— заключает эксперт.