В правительстве Ленобласти предложили передавать долгострои новым инвесторам по упрощенной схеме. По замыслу чиновников, если по договору сдача дома затягивается на год, застройщика обяжут передать дольщикам права собственности на незавершенный объект вместе с земельным участком. После обсуждения в местном ЗакСе инициативу собираются направить в Госдуму.
Фото: Евгений Курсков, Коммерсантъ / купить фото
Новые способы борьбы с долгостроями анонсировал сегодня заместитель председателя правительства Михаил Москвин. Подготовленные администрацией поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ предполагают передачу проблемного объекта от застройщика в пользу дольщиков, если договорные обязательства по строительству затягиваются более чем на год. В этом случае застройщику предоставят пять дней на то, чтобы предложить дольщикам создать ЖКС и переоформить на кооператив права собственности и земельный участок. В случае отказа проштрафившейся компании будет грозить ликвидация. Поправки в ближайшее время рассмотрят в Законодательном собрании Ленобласти, после чего документ направится в Госдуму.
Попытка решить проблему долгостроя выводом активов и «переводом стрелок» на нового собственника — верх непрофессионализма и незнание характера деятельности застройщика, считает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. По его словам, на практике новые положения окончательно заморозят строительные процессы на сложных объектах из-за обилия белых пятен в процедуре передачи прав и обязанностей. «Новые правила не объясняют, куда денутся договорные обязательства старого юрлица перед подрядчиками. Эти договоры, очевидно, придется перерегистрировать на новоявленный кооператив по действующим нормам, в итоге стройке грозит полный паралич»,— предположил эксперт. Он также отметил, что прав собственности на землю у застройщика может и не быть, и тогда очередному инвестору придется самостоятельно решать вопрос с арендными платежами городу. Кроме того, часть актива может находиться в залоге у банка, что дополнительно отяготит историю для всех участников.
Правопреемников стройки ждут не только долговые суды, но и разбирательство с инфраструктурными обязательствами застройщика, и переговоры с поставщиками ресурсов, прогнозирует глава АРИН. «Все это выглядит как идея отправить дольщиков в космос: и звучит красиво, и от реальности далеко,— говорит господин Тетыш.— Здесь каждый шаг — с больной головы на здоровую, проблемы начнутся уже на этапе выбора главы кооператива. Если даже акционеры строительных компаний ошибаются при выборе гендиректоров, что говорить о малокомпетентных дольщиках».
Опасения в путанице с передачей прав и дел в правительстве считают надуманными. В администрации Ленобласти напомнили, что и сейчас в законе прописана процедура ликвидации или банкротства застройщика. «У нас и сейчас после ликвидации юрлица земля и недострои переходят на ЖКС, идея же поправок в том, чтобы установить четкие сроки этого процесса,— объяснил собеседник “Ъ” в правительстве Ленобласти.— Пока же проблема в том, что “расторженцы” уходят со стройки судиться с застройщиком, процедура банкротства тянется около года, а потом дольщики получают всего 10–20% от внесенных ранее средств». В правительстве добавили, что на данный момент в регионе насчитывается примерно 15 строек при ЖСК, которым власти подбирают инвесторов.
Авторы законодательной инициативы подчеркивают, что предложенный ими принцип поэтапного финансирования стройки застрахует дольщиков от долговой нагрузки. «В Градостроительном кодексе прописано семь этапов строительства — от котлована до отделки. Деньги дольщиков будут храниться на счету, а банк будет переводить их застройщику только после подтвержденного окончания работ по каждому из этапов»,— уточнили в правительстве.
Благие намерения законотворцев не возымеют эффекта, пока застройщиков не заставят отвечать за свои риски адекватным залоговым имуществом, уверен заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнеры» Владимир Малашин. Юрист настаивает, что корень бед в затянутых стройках — отсутствие системы поручительства и провал программы страхования строек. «Пока компании отвечают перед дольщиками только смехотворным своим уставным капиталом, судебные тяжбы и банкротство не покроют несопоставимых долгов. И эти поправки чреваты хаосом на рынке: новые собственники попросту не справятся с этим обилием проблем без помощи государства»,— резюмировал адвокат.
С необходимостью дальнейшей проработки вопроса соглашаются и представители строительной отрасли. Поправки позволят ускорить передачу дольщикам недостроенных объектов, не дожидаясь окончания процедуры банкротства застройщика — до сих пор этот процесс тянулся годами, согласился с чиновниками гендиректор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «В то же время хотелось бы отметить, что с юридической точки зрения механизм изъятия недостроя требует дополнительной проработки»,— заключил он.