Москвичи распродают инвестиционные квартиры. Риэлторы фиксируют рост предложения жилья в новых домах, сданных в эксплуатацию около трех лет назад. По данным компании «Инком-недвижимость», доля таких объектов на рынке вторичного жилья выросла за три года почти на 250%. Почему собственники избавляются от недвижимости? И стоит ли сейчас ее покупать? Выяснял Николай Долгополов.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Стоит подчеркнуть, что речь идет именно об инвестиционных квартирах, которые покупались на ранних этапах строительства с целью перепродажи по более высокой цене. Первичный рынок переполнен и уже давит на вторичный, чего никогда не было раньше. На фоне акций и спецпредложений от застройщиков индивидуальные продавцы не видят перспектив роста и также начинают снижать цены, утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома: «Мы говорим о типовом жилье эконом-класса стоимостью 3-6 млн руб. Человеку, который зарабатывал на инвестициях в новостройки, сегодня приходится продавать квартиру по цене в два раза дешевле, чем пару лет назад. То есть ломается сам этот механизм вложений в такую недвижимость».
Не согласен с такой оценкой гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков. По его мнению, невозможно отделить так называемых инвесторов от продавцов, которые хотят улучшить свои жилищные условия. К тому же, сейчас наблюдается пик выхода на рынок объектов, которые закладывались в период строительного бума в Москве, считает эксперт: «Довольно много ситуаций, когда люди, купившие квартиры в новостройках, их продают и приобретают что-то взамен. В таком случае говорить о том, что изначально актив покупался с инвестиционными целями, не приходится. Так что я бы так однозначно не заявлял о том, что есть заинтересованность в продаже инвестквартир. Сейчас на рынке много предложений, которые касаются жилья, построенного в 2013-2014 годах. Просто тогда было много объектов возведено, и за счет этого произошел прирост».
В интернете много характерных объявлений о продаже, в которых есть слова «срочно и только потому, что найден более выгодный вариант обмена на большую площадь». «Коммерсантъ FM» связался с автором одного из них. В процессе разговора хозяйка квартиры рассказала, что дом достраивается, поэтому она продает однушку общей площадью 42 кв. м, кухней в 13 кв. м и комнатой в 16 кв. м. Снизить цену женщина не согласилась, так как считает сделку и без того убыточной: «Дом построен полностью, вскоре по договору долевого участия застройщик обязан передать ключи. Не могу вам уступить в цене, так как по ДДУ я заплатила 3,3 млн руб., а сейчас отдаю квартиру за 3,1 млн руб. Я уже проиграла».
Трехлетний срок продаваемого жилья, на который указывают аналитики «Инком-недвижимости», стоит рассматривать в увязке с 13-процентной налоговой выплатой, подчеркивает независимый эксперт по недвижимости Андрей Бекетов. Это и объясняет выход дополнительных объектов на рынок. К тому же, сказывается и сезонный фактор — к концу года продажи традиционно растут. Особенностью нынешнего этапа считается переход россиян к другим способам инвестирования, поскольку недвижимость уже третий год падает в цене, а расходы на ЖКХ растут. Если же продать сейчас, то еще можно успеть заработать, уверен эксперт: «Такие инвесторы, может быть, и заработают в полтора раза больше, чем вложили. Но они с тем же успехом за три-четыре года могли аналогичную сумму накопить через банковский вклад. Кроме того, содержать квартиру — это дорогое удовольствие, только за коммуналку надо ежемесячно платить тысяч пять. Недвижимость все время требует вложений: то одно надо поменять, то второе починить».
По оценкам специалистов, цены на подобные активы продолжат падать, и минимум еще два года инвестировать в квартиры будет не выгоднее, чем в банковские депозиты. Столичный «стандарт» — однушка на вторичном рынке в черте города уже нередко стоит меньше 5 млн. Риэлторы в такой ситуации советуют покупателям торговаться, а продавцам, которые действительно хотят продать, оценить рынок в своем районе и уступать.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», тем временем, сообщает, что за три квартала этого года количество сделок в Москве снизилось более чем на 30%. При этом покупки по ипотеке растут, что объясняется отсутствием «живых» денег у населения. По имеющимся прогнозам, в ближайшее время цены упадут еще на 20-30? и стабилизируются примерно к 2020 году.