Жизнь за городской чертой

Доля жилья для постоянного проживания в структуре рынка коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти достигла почти трети в общем объеме предложения строящегося малоэтажного жилья. Аналитики говорят, что если транспортная инфраструктура будет развиваться и дальше, то эта доля продолжит расти.

Валерий Грибанов

По данным Knight Frank St. Petersburg, доля малоэтажного жилья (без учета участков без подряда) для постоянного проживания в структуре рынка коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти составляет 30%, остальные относятся к сезонному формату проживания.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, к пригодным для постоянного проживания относит проекты, расположенные вблизи основных магистралей и развязок КАД не далее 40 км от города. "Основное количество таких проектов строится во Всеволожском районе (66%), есть проекты и в Гатчинском (10%), Пушкинском (7%), Ломоносовском (6%), Петродворцовом (6%) и других районах. Среди примеров — "Вартемяги парк", "Петровская мельница", где можно приобрести таунхаус, "Ламбери", "Сад времени", "Румболово", где предлагаются коттеджи. А также элитные проекты с более дорогим предложением — Osko-Village, "Медовое", "Райт парк"",— говорит госпожа Московченко. По ее мнению, основные требования, предъявляемые к поселкам для постоянного проживания,— это небольшая удаленность от города и транспортная доступность, так как в большинстве своем покупателям предстоят ежедневные поездки в город на работу, а остальные характеристики зависят уже индивидуально от бюджета покупки.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI (входят компании RBI и "Северный город"), считает, что при выборе места для постоянного проживания за городом имеет значение скорее не расстояние в километрах как таковое, а транспортная доступность, то есть удобство и время в пути. "Шестьдесят-восемьдесят минут — максимальное время, в течение которого человек может ежедневно добираться до места работы и обратно на личном авто, не испытывая дискомфорта. В некоторых спальных районах города и ближайшем "закадье" есть локации с проблемной транспортной ситуацией, и удачно расположенные загородные проекты в сравнении с ними часто даже выигрывают с точки зрения времени, необходимого на то, чтобы добраться до работы. Особенно после ввода Западного скоростного диаметра",— считает господин Гущин.

Константин Матыцын, коммерческий директор СК "Грандстрой", говорит, что есть два вида малоэтажного жилья: коттеджи и малоэтажные жилые дома и кварталы. "Коттеджный сегмент — это отдельный рынок, особенный  продукт, со своими покупателями и характеристиками. Малоэтажные кварталы в восприятии покупателя — это продолжение городского строительства, но более комфортного и малонаселенного. Если говорить о малоэтажном жилье, то его доля на первичном рынке Петербурга и пригородных территорий Ленобласти составляет около 8%. Покупатели выбирают такие дома, потому что хотят жить в окружении природы, в тишине и без свойственной мегаполисам суеты. В то же время клиенты не планируют тратить на дорогу до работы и обратно по два-три с лишним часа в одну сторону. Покупатели малоэтажки желают видеть просторные дворы, ухоженные газоны, клумбы, места для отдыха и пикника в пешей доступности. Наиболее популярными планировками остаются одно- и двухкомнатные квартиры с большими лоджиями".

В Петербурге интенсивнее всего малоэтажными домами и поселками застраиваются Курортный, Петродворцовый, Пушкинский районы, а в Ленинградской области — Всеволожский район. Доля малоэтажной застройки в Приморском районе Петербурга составляет около 50% от общего объема строительства",— отмечает господин Матыцын.

Отодвинулись от города

Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT, считает, что загородный дом редко является единственным объектом недвижимости для покупателей в премиум-сегменте. Они предпочитают иметь и городскую квартиру в центральных районах Петербурга, и дом в статусной загородной локации. "При этом расположение в пределах 20 км от КАД или рядом с основными транспортными развязками позволяет с комфортом использовать загородный дом как для постоянного, так и для сезонного проживания",— рассказала она.

Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании "Строительный трест", отмечает, что раньше при выборе участка под строительство коттеджного поселка компания ориентировалась на удаленность территории от города в пределах 10 км. "Сегодня с учетом развития транспортной инфраструктуры это расстояние увеличилось до 10-15 км от города. Например, с вводом ЗСД и окончанием реконструкции шоссе на Приозерском направлении доступность нескольких населенных пунктов резко улучшилась",— отмечает господин Гаринов.

В компании Н+H, рассуждая о преимуществах постоянного проживания за городом, указывают на возможность получения прописки в Ленинградской области, что дает гражданину ряд преимуществ. "Например, меньшие суммы налогов и других обязательных сборов, меньше очередей на получение загранпаспорта или на другие госуслуги. Однако постоянное проживание задает определенные потребности: нужны электричество, отопление, магазины, не говоря уже о медицинской помощи, детских садах и школах. Поэтому этот вариант больше осуществим в тех коттеджных поселках, где создана подобная инфраструктура или откуда быстро можно добраться до города, чтобы получить необходимые услуги. Так что транспортная доступность имеет определенное значение и влияет на популярность локаций строительства. Сегодня наиболее активно застраиваются Курортный, Петродворцовый и Сестрорецкий районы, а также некоторые территории Всеволожского района",— говорят в H+H.

Господин Гущин также указывает на то, что для постоянного проживания необходима развитая социальная инфраструктура в районе: наличие в ближайшей доступности школ, детских садов, магазинов, поликлиник, торговых центров. "Например, магазин, детский сад, стадион могут располагаться прямо в поселке, как это реализовано в Mistola Hills, а школа — в ближайшем крупном населенном пункте. Сегодня даже в городе родители все чаще отвозят детей в школу на автомобиле, и у жителей ближайших пригородов это обычно не вызывает затруднений",— поясняет господин Гущин.

"Построенные на территории коттеджного поселка "Небо" детский сад, фитнес-центр, магазин являются коммерческими и находятся на полной самоокупаемости. Поэтому их эксплуатация никак не сказывается на ежемесячных платежах жителей поселка",— рассказал господин Гаринов.

Еще одно важное требование к загородному жилью — экология места. Нет смысла постоянно проживать за городом, если загородное жилье находится вблизи оживленной трассы или рядом с пригородной промзоной, полагает господин Гущин.

Главное — в инженерии

Господин Гаринов рассказывает, что основным требованием покупателей коттеджа для постоянного проживания является наличие подведенных инженерных систем, включая магистральный газ, что позволяет существенно экономить ежемесячные расходы по коммунальным платежам. "Помимо этого, важно наличие профессиональной управляющей компании, которая занимается содержанием поселка и его охраной. В наших поселках бизнес-класса "Небо" и "Сад времени" затраты на содержание без учета ресурсов составляют 10 тыс. рублей",— отмечает господин Гаринов.

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", подсчитала, что по стоимости готовые дома в коттеджных поселках комфорт-класса площадью от 170 кв. м можно купить от 10 млн рублей. Помимо уже перечисленных инженерных коммуникаций, благоустроенной территории, охраны в поселке, она считает, что необходимы также сервисные службы по уборке территории, специалисты по электрике, сантехнике, газоснабжению. "Остальные опции зависят от материальных возможностей покупателей, на плечи которых в дальнейшем ляжет содержание общего имущества. Так, в КП "Прайд" от компании Navis Development Group в Щеглово запланирован семейный клуб для проведения мероприятий и собраний жильцов",— приводит она пример.

Екатерина Москвина, аналитик компании "Меридиан Девелопмент", резюмирует: "Малоэтажное строительство становится все более популярным и востребованным. В подавляющем большинстве проекты реализуются в пределах 15-20 км от КАД, большой популярностью пользуются Всеволожский, Красносельский, Пушкинский районы. В целом в окрестностях Петербурга заявлено около 150 таких проектов. Квартиры здесь стоят дешевле, чем в черте города: стоимость начинается от 900 тыс. рублей",— говорит она.

Хотя есть среди экспертов и скептики. Евгений Айтжанов, генеральный директор компании "АТС Малиновка — управление дачными поселками", отмечает такой нюанс: сегодня на рынке Ленинградской области более 1000 предложений по загородному жилью, в том числе и по организованным земельным наделам. "Основным двигателем продаж является ценовой демпинг, который достигается за счет продаж земельных участков с неоднозначной репутацией. Это и неоформленный правовой статус участков (земли сельхозназначения или самозахват муниципальной собственности), отсутствие согласований с ресурсоснабжающими организациями (с "Водоканалом", энергетикой и газификацией). Будущий собственник, если ему и удастся получить права собственности на земельный участок, столкнется с невозможностью жизнеобеспечения дома, а в худшем случае будет вынужден сносить строительство по решению суда (и такие прецеденты уже есть). Кроме того, о классическом представлении загородного комфорта в этом случае говорить не приходится: полное отсутствие единого архитектурного плана, что приводит к хаотичной и многоуровневой застройке участков, а также нехватка мощностей по электроснабжению и отсутствие лиц, способных обслуживать хотя бы грунтовые подъездные дороги... Такие участки можно приобрести по цене в два раза ниже среднерыночной, и таких предложений не менее трети на рынке",— возмущается эксперт.