Максим Ельцов, генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство", считает, что вкладываться сегодня в строящееся жилье — не самый лучший способ для приумножения капитала. В беседе с корреспондентом BG Денисом Кожиным он объяснил почему.
BUSINESS GUIDE: Как исчисляется прибыльность вложений в недвижимость, по какой формуле?
МАКСИМ ЕЛЬЦОВ: Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет с ценами на аналогичные новые квартиры уже с собственностью. Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на вторичке. Помню, что объективно удавалось "поймать" разницу в 10-15% годовых. Опыт инвестирования своих и клиентских средств наглядно говорит о том, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен в похожих, уже построенных домах. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение — когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района или жилой комплекс после сдачи будет явно превосходить по качеству окружающие дома.
BG: Последний всплеск инвестиционных покупок жилой недвижимости на первичном рынке мы наблюдали в конце 2015 года. Почему сейчас таких покупок стало меньше?
М. Е.: Сейчас цены вторичного и первичного рынка очень близки друг к другу. Более того, за счет интенсивной рекламы со стороны застройщика цены на строящиеся квартиры нередко превышают цены аналогичного по качеству вторичного жилья. Квартиры в доме со сдачей через год не должны быть дороже квартир в построенных домах, за исключением, когда застройщик предлагает принципиально более качественный продукт по сравнению с окружающими комплексами. В цене новостройки должен быть заложен риск того, что квартира не построится или не будет передана в срок, должен быть заложен дисконт за то, что покупатель, уже оплатив квартиру, получает ее не сразу. Сейчас на рынке у надежных застройщиков практически нет объектов со сдачей через год-два, которые по цене заметно ниже цен вторичного рынка. Поймать прибыль на росте степени готовности практически невозможно. И это без учета риска неполучения квартиры в срок. Хотя "поймать" хороший доход можно, например, купив по средней рыночной цене квартиру в доме, который на вторичном рынке будет заметно лучше соседних комплексов, но для этого надо очень глубоко знать рынок вторичного и строящегося жилья.
BG: А если покупать новостройку не в надежде, что после ввода в строй она подорожает, а с целью последующей сдачи в аренду?
М. Е.: Этот вариант тоже не приносит достойной прибыли. В любом случае, доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность что нового жилья, что жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и о других видах инвестирования. Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Лучшее соотношение дохода от аренды и цены покупки делает приобретение апартаментов явно более привлекательным вариантом инвестирования. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются. При этом жилье останется одним из главных объектов для вложения средств. Только речь правильнее вести о покупке с целью сбережения средств, а не инвестирования. Квартиру можно некоторое время сдавать, потом отселить туда детей или продать и использовать деньги для увеличения собственной квартиры для проживания.