Ипотечные ставки на загородную недвижимость снижаются так же активно, как и по "городским" программам. Средняя ставка — 12,1% — лишь немногим выше, чем на покупку квартиры в мегаполисе, в рамках совместных программ с банками ставка может быть ниже. Однако покупатели предъявляют спрос в основном на малоэтажные объекты, покупка земельного участка или строительство дома остаются менее популярным объектом вложения кредитных средств.
У загородных ипотечников повышенным спросос пользуются таунхаусы и малоэтажка
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Загорода тоже касается
Ставки по ипотеке на загородную недвижимость банки начали снижать в последнюю очередь, ведь этот сегмент считается наиболее рискованным в плане кредитования. Однако всеобщая тенденция снижения ставок и либерализации условий не оставила в стороне и загородные объекты. "Сейчас мы наблюдаем активизацию ипотечного кредитования на рынке недвижимости, в том числе загородной, связано это прежде всего со снижением процентных ставок в этом сегменте",— говорит начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.
Снижение ставок по ипотеке и рост выдач — основная новость рынка жилищного кредитования 2017 года. В начале октября ЦБ отчитался о том, что с начала года было выдано более 600 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1 трлн руб. Средневзвешенная ставка по ипотеке при этом составила на 1 сентября 10,59% — абсолютный минимум с начала наблюдений. За год ставка снизилась более чем на 2 процентных пункта: на 1 сентября 2016 года средневзвешенная ставка выдач составляла 12,67%.
При этом в текущем году ставки по кредитам на покупку объекта за чертой мегаполиса демонстрируют такую же динамику, как и по остальным ипотечным программам. Как говорят эксперты, в среднем доля заемных средств в финансировании покупок загородной недвижимости составляет до 51%. В среднем ставки по кредитам на покупку загородной недвижимости составляют по итогам января--сентября нынешнего года 12,1%, отмечает управляющий партнер "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. При этом снижение по сравнению с 2016 годом составило порядка 1,5 процентного пункта. "Особенно заметно ставки начали снижаться с августа текущего года",— добавляет Марина Толстик.
Готовый дом
Одновременно со снижением ипотечных ставок уменьшается и стоимость приобретаемых объектов, что объясняется сокращением покупательского спроса по загородной недвижимости, впрочем, как и по остальным направлениям. По сравнению с 2016 годом эксперты фиксируют сокращение среднего бюджета покупки по всем видам загородной недвижимости. "Коттеджи и таунхаусы в 2017 году продавались почти на 20% дешевле, чем в 2016-м, земельные участки снизились в цене на 18,5%,— констатирует исполнительный директор компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Людмила Цветкова.— Незначительно, но все же снизился в цене и дачный сегмент: средний бюджет на покупку дач сократился на 0,8%".
При этом основным объектом покупки в кредит становится готовый дом, коттедж или дача в организованном коттеджном поселке, в то время как еще годом ранее наибольший спрос предъявлялся на участки без подряда. Это связано в том числе с тем, что сейчас в условиях снижения стоимости предложения приобрести готовый дом у застройщика выгоднее, чем покупать участок, а затем строить дом самостоятельно. К тому же строительство может затянуться на несколько лет, а за это время поменяется экономическая ситуация.
Сколько стоит ипотека за городом
В Сбербанке кредит на покупку загородного дома можно получить под ставку от 10%, если заемщик не получает зарплату на карту Сбербанка, при этом до регистрации залога в пользу банка ставка будет на 1 п.п. выше. Банк "Дельтакредит" выдает ссуды на покупку загородной недвижимости на вторичном рынке под ставки 10,25-11,75% с первоначальным взносом от 50% рыночной стоимости, а также приобретением комплексного страхования. Правда, также придется внести комиссию за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита. Юникредит-банк предлагает ипотеку на покупку жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, при этом ставки составят от 13% годовых при условии комплексного страхования. Отказ от страхования жизни и трудоспособности заемщика обойдется в увеличение ставки на 2,5 процентного пункта, отказ от страхования риска утраты залога — в 1 процентный пункт. Банк "Возрождение" кредитует покупку готового дома под 11,5-12,5% годовых в зависимости от размера первоначального взноса.
В самом общем виде привлечение ипотечного кредита на покупку загородного дома не будет отличаться от покупки квартиры. Заемщику нужно будет предоставить в банк полный пакет документов и получить решение о предоставлении кредита. На этапе оформления потребуется отчет независимого оценщика о стоимости объекта залога. После проверки страховой компанией объекта залога и заемщика нужно обратиться в страховую компанию и заключить договор комплексного ипотечного страхования. Затем заемщик должен внести собственные средства для использования кредита, после чего банк предоставит кредитные средства. После расчетов с продавцом с использованием банковской ячейки и подписания договора заемщик становится собственником недвижимости. После этого необходимо зарегистрировать право собственности и представить документы в банк, чтобы ставка по кредиту была снижена.
Первоначальный взнос по кредиту на покупку загородной недвижимости будет выше, чем по квартирам в городской черте, по которым сейчас минимальный размер первоначального взноса не превышает 10% годовых. По программам Сбербанка на покупку загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос составляет 25%, Юникредит-банк требует не менее 50% собственных средств заемщика, банк "Дельтакредит" — 40%.
При этом совместные программы банков и застройщиков в сегменте классической загородной недвижимости единичны, что связано с изначально более высокими базовыми ставками по кредитам у самих банков, более жесткими условиями для заемщиков и несоответствием многих объектов требованиям банков. В частности, у банка "Зенит" действует спецпрограмма на покупку дома в коттеджном поселке "Примавера", ставка по которому составляет 10-10,5% годовых, в то время как по кредитам на земельный участок с жилым домом ставка составляет 12,90-13,65% годовых. Охотнее банки и застройщики предоставляют льготы на покупку жилья в малоэтажных загородных домах. Так, кредит "Умная ипотека", разработанный банком "Возрождение" и "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость", рассчитан на приобретение квартиры в ипотеку с последующим оформлением потребительского кредита на отделку жилья по льготной ставке под 13,5% годовых.
Кроме того, банки более придирчиво оценивают объект залога, чем в случае с покупкой квартиры в городской черте. "У каждого банка индивидуальные условия кредитования загородной недвижимости, которые зачастую не совпадают с условиями других банков,— говорит Марина Толстик.— Например, в одном и том же банке могут одобрить дом из бруса, но не одобрить дом из оцилиндрованного бревна. В целом независимо от банка главное условие при кредитовании загородной недвижимости — это придирчивая оценка каждого объекта".
Малоэтажный сегмент
Несмотря на появление большого числа привлекательных ипотечных программ для покупки загородной недвижимости, рост числа ипотечных заемщиков фиксируется только в сегменте малоэтажного загородного жилья.
"Если в сегменте классической загородной недвижимости — земельных участков и коттеджей — доля ипотечников стабильно не превышает 13-15%, то в сегменте загородных квартир этот показатель вырос до 37% по итогам третьего квартала 2017 года,— отмечает Людмила Цветкова.— Причем по итогам 2016 года доля ипотеки в общем числе сделок в малоэтажке составляла 28%. Примечательно, что сейчас доля ипотеки в многоэтажках и малоэтажках почти сравнялась и составляет 44% и 37% соответственно, тогда как раньше разница между ними достигала 50%".
Элитная недвижимость
Спрос на загородную элитную недвижимость в последнее время снижается, отмечают эксперты. В первом полугодии 2017 года на первичном рынке элитной недвижимости было зарегистрировано на 30% сделок меньше, чем за аналогичный период годом ранее, отмечает компания Point Estate. При этом во втором квартале состоялось на 37% меньше сделок, чем в первом квартале текущего года.
В то же время в сегменте элитной загородной недвижимости растет спрос на таунхаусы, отмечают участники рынка. Этому способствует в том числе возможность купить строящееся жилье через договоры ДДУ и ипотеку. По данным на начало октября, на первичном рынке элитной загородной недвижимости на продажу было выставлено порядка 215 таунхаусов в шести коттеджных поселках на трех направлениях: Новорижском, Минском и Рублево-Успенском.
По данным компании Blackwood, средняя актуальная ставка по кредиту на такой объект составит 11,28% в зависимости от программы кредитования, вида недвижимости и типа сделки (первичный, вторичный рынок). При этом средний срок кредитования по банковским программам — 20 лет.
"В частности, Сбербанк сейчас предлагает следующие условия: 9,5% на приобретение загородного объекта недвижимости, при этом есть надбавки +0,5%, если заемщик не получает зарплату в Сбербанке, +1% на период регистрации до ипотеки, +1% при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика,— приводит пример директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.— Таким образом, в сумме получается 12%".