"Мы ожидаем смещения спроса инвесторов от квартир к апартаментам"

Экспертное мнение

Петербургский рынок апартаментов — самый молодой сегмент на рынке недвижимости — демонстрирует наиболее активную положительную динамику. За прошлый год его рост составил 38%. О дальнейших перспективах рассказывает Катерина Соболева, директор департамента инвестиций в недвижимость компании "Бекар".

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Татьяна Каменева

BUSINESS GUIDE: Какова текущая рыночная ситуация в сегменте апартаментов в Санкт-Петербурге?

КАТЕРИНА СОБОЛЕВА: Апартаменты все еще остаются сравнительно новым форматом для Северной столицы, однако сегмент все больше вливается в рынок и уже не кажется чем-то непонятным. В целом оценивать его довольно сложно, поскольку существует два формата: buy-to-live (для жизни) и buy-to-let (для инвестиций). Причем если в Москве апартаменты приобретаются преимущественно для проживания, то в Петербурге 85% спроса на апартаменты формируют те, кто приобретает их с целью получения дохода.

BG: Чем обусловлено различие в предпочтительном формате на московском и петербургском рынках апартаментов?

К. С.: Прежде всего — дефицитом квадратных метров в Москве, которая остается наиболее привлекательным городом для переезда из всех регионов нашей страны. Пока доля апартаментов в Северной столице не превышает 4% от первичного рынка жилья. В Москве этот показатель — более 20%. Сейчас в связи со строительством "Лахта-центра", переездом "Газпрома" в Санкт-Петербург ситуация на рынке жилой недвижимости может и у нас измениться в корне. Дочерние предприятия "Газпрома" начали переезд, и мы уже отмечаем увеличение спроса на апартаменты buy-to-live. Кстати, с некоторых пор московские инвесторы проявляют больше интереса к петербургскому рынку.

BG: С чего началось формирование рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и кто задает на нем тон сегодня?

К. С.: Появился формат в 2012 году. Фактически наша компания стала первооткрывателем на рынке апарт-отелей. Мы выкупили "пятно" с недостроем на Московском проспекте, 73, и пришли на рынок с желанием реализовывать проект buy-to-live. А после старта продаж выяснилось: хотя объем предложения на рынке апартаментов небольшой, продукт без отделки, без мебели, без доходных программ и управляющей компании не представляет ценности для инвестора. Соответственно, с 2012 по 2014 год мы (в рамках проекта апарт-отеля Vertical на Московском) и компания YE'S занимались тем, что формировали рынок инвестиционных апартаментов в Петербурге. В обоих проектах есть доходные программы, присутствуют управляющие компании, но программы и подходы разные.

Коллеги из YE'S сосредоточились на долгосрочной и (отчасти) среднесрочной аренде, а в апарт-отеле Vertical на Московском в 2016 году средняя продолжительность проживания гостя составила четыре-семь дней, и есть планы ее дальнейшего незначительного сокращения.

BG: На какие нюансы стоит обратить внимание инвестору при выборе проекта?

К. С.: Довольно много проектов в сегменте апартаментов декларируются как инвестиционная недвижимость. Но в то же время отсутствует управляющая компания с опытом работы отельера. Поэтому при выборе апартаментов инвестору надо прежде всего оценивать доходные программы и репутацию УК.

Если говорить об управляющих компаниях, имеющих большой опыт и большой объем в управлении без акцента на отельном бизнесе, то в Санкт-Петербурге это МТЛ и "Бекар" (названы лучшими на профессиональном конкурсе CRE Awards в 2017 и 2016 годах соответственно). В управлении апарт-отелями, помимо "Бекара", сильным игроком является компания YE'S.

BG: В чем правовая разница между апартаментами и апарт-отелем?

К. С.: С юридической точки зрения разница отсутствует. Со стороны управления проектом на его жизненном цикле апартаменты — это формат buy-to-live: их можно использовать для постоянного проживания (при этом собственники могут получить временную регистрацию) либо самостоятельно сдавать в аренду. В таком случае гостю не будет оказан набор услуг, которые он получал бы в отеле: завтрак, смена постельного белья, уборка. Но стоит напомнить о невыгодности проживания в апартаментах для собственника. Уже на этапе продаж формируется концепция, что эта недвижимость — для получения дохода, и стоимость коммунальных услуг в инвестиционном формате намного выше, чем в сегменте квартир.

BG: А каковы преимущества апартаментов перед другими объектами инвестиций?

К. С.: Инвестиции в апарт-отель (апартаменты сами по себе, без управления — это аналог квартиры в инвестиционном плане) — абсолютно пассивные, которые дают возможность открыть собственный бизнес и получать прогнозируемый доход. Конечно, инвестиционные риски всегда остаются. Однако достаточно высокая стоимость самого актива дает гарантию сохранения капитала. Инвестиционные апартаменты в среднем дороже квартир в новостройках на 15% и дороже псевдожилья на 30%. Это обусловлено тем, что при ценообразовании учитываются тенденции на рынке не жилой недвижимости, а отелей. Стоимость актива зависит от интенсивности туристического потока, стоимости реализации проектов гостиниц, а также средней ставки гостиничных комплексов. Стоимость актива, кроме того, напрямую исчисляется из доходности, связанной, в свою очередь, со сроком его окупаемости. У нас этот срок сейчас составляет около восьми лет — очень хороший показатель для рынка Санкт-Петербурга.

Для оценки доходности апарт-отеля важна его заполняемость в течение года. В нашем проекте заполняемость по состоянию на 2016 год — 75%, а по текущей ситуации — уже около 85%. И с учетом того, что трехзвездочные отели в Санкт-Петербурге показали загрузку не более 70%, это весомый аргумент для инвестора.

Для сравнения: за три года активы равной стоимости в виде квартиры под аренду, депозита в банке и юнита в апарт-отеле Vertical принесут владельцу соответственно 985 тыс. рублей, 997 тыс. рублей и 1,4 млн рублей. Неудивительно, что спрос на инвестиционную недвижимость частично сместился от квартир в новостройках к апартаментам, и такая тенденция, думаю, сохранится в ближайшие два-три года. А поскольку с целью инвестиций приобретается около 50% квартир, это ощутимо стимулирует развитие сегмента апартаментов.

BG: Какую доходность вы гарантируете инвесторам?

К. С.: В нашем новом проекте, апарт-отеле Vertical на площади Мужества (откроется в 2019 году), предусмотрено уже три доходные программы: "Гарантированный доход", "Максимальный доход" и "Классический доход". По первой программе инвестор получает гарантированный доход в размере 8%, договор с управляющей компанией заключается на пять лет. "Максимальный доход" — это программа для менее консервативных инвесторов, предполагающая доход до 16%. По третьей программе доход инвестора составит около 10% в год. Кстати, нижний порог для входа в этот проект сегодня — 2,6 млн рублей. С учетом возможности ипотечного кредита стартовый взнос составит всего 400 тыс. рублей, еще столько же придется заплатить перед вводом объекта в эксплуатацию за полную меблировку юнита.

BG: Часто ли собственники продают апартаменты?

К. С.: Довольно редко. Решив по каким-то причинам (например, если срочно понадобились деньги) продать актив, собственник обращается в отдел продаж или в управляющую компанию, мы готовим отчет о доходности актива, и в течение двух недель, как правило, юнит продается. Сейчас есть даже очередь из тех, кто хотел бы войти в конкретный проект.

Рынок апарт-отелей абсолютно "белый". Это большое преимущество в глазах покупателя, который получает подтвержденную информацию о доходности актива. Новый собственник также может обратиться в управляющую компанию для выбора доходной программы. Самый доступный юнит в апарт-отеле Vertical на Московском проспекте на нулевом этапе строительства стоил 2,8 млн рублей. Последний такой номер был продан в нынешнем году за 4,6 млн рублей. Юниты площадью более 35 кв. м в апарт-отеле на Московском проспекте сегодня продаются по цене 6-11 млн рублей. Но в новых проектах средняя площадь апартаментов составляет 23 кв. м, и доходность у более мелкой нарезки выше. При этом мы научились сдавать двухкомнатные номера как два отдельных юнита, и их доходность также высока.

BG: Что представляет собой проект Vertical сегодня?

К. С.: Это действующий апарт-отель бизнес-класса на Московском проспекте, 73. Это строящийся классический апарт-отель на площади Мужества, рассчитанный как на бизнес-аудиторию, так и на туристов. Это экспериментальный формат симбиоза коливинга и классического апарт-отеля на Большом Сампсониевском проспекте (открытие запланировано на 2020 год). И проектируемый апарт-отель с номерным фондом около 2,5 тыс. юнитов на улице Орджоникидзе.

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...