Непривычный путь

Лизинговые схемы для покупки жилья существуют на рынке всего три года. Сегодня доля жилья, приобретаемого таким образом в России, ничтожно мала, в то время как на Западе, по оценкам аналитиков, она может достигать 20%. Причина слабой популярности этого инструмента банальна: ипотека выгоднее. Однако, как считают специалисты, в будущем застройщики, заинтересованные в расширении спектра инструментов, стимулирующих продажи, будут стараться устранить законодательные "шероховатости" лизинговой схемы.

Валерий Грибанов

Сегодня эксперты затрудняются оценить дальнейшие перспективы этого направления покупки недвижимости, так как по сравнению с ипотекой данная схема имеет как ряд определенных преимуществ, так и несколько существенных недостатков. Основная разница заключается в том, что при покупке квартиры в ипотеку приобретатель недвижимости сразу становится ее владельцем. При покупке же в лизинг владельцем квартиры остается лизингодатель вплоть до окончания выплат по договору. И при этом срок кредитования по ипотеке существенно меньше, чем продолжительность действия договора лизинга. Последнее, безусловно, выгодно покупателю квартиры в лизинг, но не очень выгодно продавцу. Поэтому продавцы жилья неохотно идут на оформление сделок купли-продажи жилья посредством оформления лизинговых договоров, заключая договор обычно под заметно большую кредитную ставку, чем по ипотечным: лизингодатель старается учесть риски более продолжительного периода платежей и снижения срока оборачиваемости своих активов, заложив их в процентную ставку.

На весь срок

Адвокат Андрей Комиссаров отмечает, что деятельность в сфере финансовой аренды регламентирована федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О финансовой аренде (лизинге)" (далее — ФЗ "О лизинге").

Несмотря на длительное существование финансовой аренды, возможность приобретения жилой недвижимости с ее помощью появилась у граждан только с января 2011 года. До этого времени предметом лизинга могло быть только имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "О лизинге", предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

По договору лизинга, в отличие от ипотечного кредитования, имущество приобретает и оплачивает не гражданин, а лизингодатель, за которым сохраняется право собственности на весь срок действия договора. К гражданину, выступающему лизингополучателем по договору, право собственности на недвижимость переходит только после полной оплаты договора. Закон предусматривает возможность оформления права собственности и на лизингополучателя, однако такие предложения на рынке недвижимости в данный момент отсутствуют.

Договор лизинга в отношении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Следует отметить, что земельные участки не могут выступать в качестве самостоятельных предметов лизинга в силу положений п. 1 ст. 1 ФЗ "О лизинге".

"Нельзя сказать, что с 2011 года лизинг жилой недвижимости получил широкое распространение, однако некоторый спрос на него есть в Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего услугой приобретения жилья в лизинг пользуются граждане с негативной кредитной историей либо граждане, которые по тем или иным причинам не могут подтвердить свой доход",— рассказал господин Комиссаров.

Практика показывает, что лизингодатель, поскольку он ничем не рискует, достаточно лояльно относится к кандидатуре лизингополучателя. Минимальный размер необходимых собственных средств лизингополучателя составляет десять процентов от стоимости имущества, максимальный срок договора десять лет. Многие лизингодатели предусматривают возможность пролонгации договора. Лизинговые ставки и ежемесячный платеж значительно выше ипотечных. "Так, например, если гражданин желает приобрести жилое помещение в Санкт-Петербурге стоимостью 10 млн рублей с привлечением средств компании "ВТБ Лизинг" ("дочки" банка ВТБ 24), то, согласно калькулятору с их официального сайта, при авансовом платеже в 10% и сроке договора на десять лет ежемесячный платеж составит ориентировочно 185 617 рублей. Общая цена договора без учета авансового платежа составит 22 274 040 рублей. Таким образом, вместо 10 млн рублей квартира обойдется в 23 млн. Используя аналогичный калькулятор ипотеки от банка ВТБ24, можно увидеть, что для получения ипотеки на десять лет заемщику будет необходим первый взнос в размере 15% от стоимости квартиры, подтверждение дохода не ниже 187 214 рублей, а ежемесячный платеж составит 112 328 рублей",— подсчитал господин Комиссаров. Процентная ставка указана от 10% годовых, однако на практике она будет выше, но даже с повышенной ставкой переплата по ипотеке меньше, чем по договору лизинга. Кроме того, отмечает юрист, достаточно распространенным условием договора лизинга жилья является запрет на регистрацию в нем несовершеннолетних. Для многих потенциальных покупателей данное ограничение является неприемлемым условием.

Альтернатива ипотеке

Заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК "Ареал" Максим Радченко обращает внимание на то, что, по закону в России можно использовать схему лизинга для приобретения жилья, хотя закон разрешает такие сделки не для всех форматов недвижимости. "Купить в лизинг загородный дом с участком, например, нельзя, а квартиру — можно. Сделка будет выглядеть следующим образом: покупатель находит собственника, готового продать свою квартиру в лизинг, затем обе эти стороны обращаются в лизинговую компанию, которая и приобретает эту квартиру по договору купли-продажи. С лизинговой компанией заключает договор покупатель квартиры, и с этого момента он получает право жить на данной площади, внося предусмотренные договором лизинговые платежи. По окончании всех выплат он получает право собственности на жилье. Как вариант, договор лизинга может быть заключен с застройщиком (такие предложения на рынке есть, хотя их количество ограничено)",— рассказал господин Радченко

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "В недвижимости схема не получила широкого распространения в связи с большими издержками, непростым администрированием и высокими рисками. Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг — это альтернатива ипотечному кредитованию. Если ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам, компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой". Она отмечает, что если ипотечные сделки четко регулируются законодательством, то схема лизинга в недвижимости слабо регламентирована. Лизинговые схемы чаще используются, когда продавец и покупатель являются юридическими лицами — например, при приобретении коммерческой недвижимости.

Оптимизация налогов

Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", считает, что однозначным плюсом для лизингополучателя — юридического лица является возможность оптимизации налоговых платежей. В отличие от жилищного вычета по НДФЛ, размер которого не может превышать 2 млн рублей, у процентного вычета нет верхней планки. "Важно помнить: лизингополучатель не вправе заявить вычет сразу на всю сумму процентов, указанных в графике платежей, то есть которые он только должен уплатить, но еще не уплатил, так как проценты учитываются в составе вычета по мере их уплаты (подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)",— говорит господин Коренев. К дополнительным плюсам лизинговой схемы покупки жилья он относит учет всех источников получения дохода при определении кредитоспособности покупателя, а не только официально подтвержденных, более гибкий график выплат с возможностью менять суммы платежей в течение года, существенно меньший пакет документов, необходимых для оформления сделки по сравнению с ипотекой, фиксация стоимости имущества, передаваемого в лизинг, один раз и на все время действия договора.

"Минусов, впрочем, тоже хватает. Схема лизинга пока еще не совсем понятна для большинства жителей страны и вызывает у них определенные сомнения. Механизм действия закона, который еще относительно молод (в 2011-м году в 164-ФЗ была просто введена поправка, согласно которой действие лизинга расширялось на сферу жилой недвижимости), прописан недостаточно четко и вызывает множество неоднозначных толкований",— рассуждает господин Коренев. Он указывает на то, что пока договор лизинга не закрыт полностью, лизингодатель, в собственности которого находится жилье, может отдать его в залог под банковский кредит, что окажется в итоге неприятным сюрпризом для покупателя жилья. "Более того — лизингодатель может вообще за время действия договора разориться. К тому же, как было сказано выше, ежемесячные платежи по договору лизинга практически всегда выше, чем по ипотеке, причем эта разница в процентной ставке может достигать 50%",— предостерегает господин Коренев.

Коммерческий директор ГК "Пионер" Татьяна Копыстыринская подсчитала, что процентная ставка по выплатам за недвижимость, приобретенную в лизинг, составляет в среднем 18%, что в случае с коммерческой недвижимостью и вторичным рынком жилья является, по ее мнению, вполне приемлемым.

Она отмечает: "Приобрести недвижимость в лизинг возможно, но такая схема встречается не часто, особенно если мы говорим о сегменте строящегося жилья. В отличие от ипотеки, где участниками договора являются банк и физлицо, в лизинговой сделке три игрока: банк, физлицо и лизинговая компания. В первом случае физлицо сразу становится собственником приобретаемой недвижимости, во втором, как правило, владельцем является лизинговая компания, а физлицо, по сути, выступает арендатором с возможностью выкупа актива по истечении срока договора. Право собственности переходит к лизингополучателю только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В то же время в этом случае отсутствует необходимость платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе".

Единичные сделки

Госпожа Копыстыринская рассказала, что ГК "Пионер" предлагает схему приобретения в лизинг квартир в сданных проектах. Через систему "ВТБ Лизинг" можно купить жилье в первой очереди ЖК "Life-Приморский". Срок предоставления лизинга составляет до десяти лет, аванс — от 20%. Процент удорожания квартиры определяет лизингодатель. "Сделки по такой схеме единичны, в то время как на ипотеку приходится почти половина покупок",— добавила она.

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт-Петербург", также говорит, что готовые квартиры в объектах компании "Бонава", на которые у нее оформлено право собственности, можно приобрести в лизинг. "Мы работаем с лизинговыми компаниями, с некоторыми из них достигнуты договоренности о реализации такой программы в Санкт-Петербурге. Например, с "ВТБ24 Лизинг". При этом на сегодняшний день у нас не зарегистрировано ни одной сделки с приобретением недвижимости по этой схеме. Это не очень популярная программа, так как большинство клиентов старается взять ипотеку с более низкой процентной ставкой",— поясняет он.

Генеральный директор ГК "Грин Финанс" Наталья Абдулаева рассказала: "На примере нашей компании, по итогам 2016 года, число сделок на покупку недвижимости составило 25,1% от общего портфеля. Суммы проведенных сделок — от 250 тыс. до 7 млн рублей. В лизинг приобретали как квартиры, так и загородную недвижимость. Все сделки обеспечили жители регионов (Ульяновская и Самарская области, Башкирия), а вот в Москве наибольшей популярностью пользуется автолизинг".

Резюмируя, можно отметить, что лизинг в России пока не очень популярен. По разным оценкам, на его долю приходится от 2 до 4%, в то время как в развитых странах на схемы приобретения жилья посредством лизинга приходится до 20% от общего объема рынка жилой недвижимости. "Однако, учитывая застойные явления на рынке жилой недвижимости и все возрастающую потребность застройщиков в ускорении оборачиваемости капитала, можно ожидать, что в скором времени имеющиеся шероховатости будут постепенно устраняться, а доля жилья, приобретаемого посредством лизинга, будет постепенно увеличиваться. Насколько — покажет время",— прогнозирует господин Коренев.