Цены на новостройки в Новосибирске поползли вверх, превысив максимальное значение 2016 года. По итогам года эксперты прогнозируют рост стоимости нового жилья на 5%, а к осени 2019 года — на 20–25%. Падение темпов жилищного строительства, которое наблюдается на рынке с 2015 года, уже следующей осенью приведет к дефициту предложения, уверены застройщики. Половина новосибирских застройщиков не переживут новые рыночные реалии, считают аналитики и участники рынка.
«Однушки» тянут вниз
По данным исследования рынка новостроек Новосибирска за восемь месяцев 2017 года, подготовленного аналитиками сервиса «Декарт.онлайн», падение и стагнация 2015–2016 годов сменились уверенным ростом цен на новую недвижимость. «В августе мы зафиксировали максимальную средневзвешенную цену на новостройки с начала года — 54,56 тыс. руб. за кв. м. Рост составил 2,33%. Считаем, что по итогам года рост средних цен на новое жилье достигнет 5%»,— комментирует руководитель проекта «Декарт.онлайн» Максим Марков.
Согласно отчету «Декарт.онлайн», самое дешевое предложение на рынке новостроек Новосибирска — студия в микрорайоне «Радужный город» (22 кв. м) стоимостью 686 тыс. руб., самое дорогое — трехкомнатная квартира в ЖК «Римский квартал» (220 кв. м) по цене 26,47 млн руб. «По структуре предложения по-прежнему превалируют однокомнатные и студии — это 50% предложений в новостройках Новосибирска. Притом что реально городу нужно не более 25%. Из-за дисбаланса предложения цены на студии и однокомнатные продолжают снижаться, а на двухкомнатные квартиры — расти»,— констатирует Максим Марков. Если в августе 2016 года однокомнатная квартира в среднем стоила 2,21 млн руб., то через год — 2,15 млн руб., двухкомнатная — 3,4 млн руб. и 3,42 млн руб. соответственно, трехкомнатная — 5,01 млн руб. и 5,04 млн руб.
По данным Росреестра, с января по август застройщики Новосибирска заключили 16 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), или 2 тыс. договоров в месяц. На тройку лидеров отрасли — компании «Стрижи», «Сибакадемстрой» и «Сибирь» приходится 18% рынка ДДУ. При этом 10 ведущих застройщиков Новосибирска контролируют 40% строящихся квадратных метров по ДДУ.
Мэрия недосчитается метров
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев рост стоимости жилья в новостройках связывает с падением темпов строительства. Если в 2015 году застройщики ввели рекордные для Новосибирска 1,73 млн кв. м жилья, то в 2016 году — 1,53 млн кв. м. В планах этого года — 1,37 млн кв. м. По итогам первых шести месяцев 2017 года мэрия Новосибирска приняла в эксплуатацию 408,9 тыс. кв. м жилья, или 76% от уровня аналогичного периода 2016 года. Это на 6% меньше новостроек, чем планировал муниципалитет. «У нас нет сомнений, что плановые цифры по вводу жилья в 2017 году будут достигнуты. Анализ предыдущих периодов, когда новосибирские строители сдавали более 1 млн кв. м жилья, а это происходит с 2010 года, показывает, что объем 30% от плановых значений был характерен практически для всех лет. Считаем ситуацию вполне стабильной и объяснимой. Большая часть объектов, чья готовность составляет 80–90%, будут введены в эксплуатацию в третьем и четвертом кварталах»,— комментировал в июле заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.
По мнению Сергея Николаева, по итогам года мэрии удастся принять в эксплуатацию около 1 млн кв. м. «Я мониторю все новые стройки Новосибирска. Последние два года количество новых домов падает катастрофическими темпами. В 2016 году рынок сократился на 46% к предыдущему году, а в 2017 году — еще на 30%. Только в июле ввод жилья оказался в шесть раз меньше, чем годом ранее,— говорит эксперт.— Если в январе в 136 домах предлагались квартиры от застройщика, то к середине текущего года эта цифра упала до 82. Считаю, что уже в третьем квартале 2018 года мы получим дефицит предложений в новостройках. Во всяком случае, выбор будет существенно меньше. А через два года мы увидим рост средних цен на новостройки на 20–25%». По его словам, в июне в Новосибирске было продано на 2 тыс. квартир больше, чем построено. «Объем ввода жилья падает, инвестиционная активность снижается, ассортимент вымывается. В общем, в ближайшие два года вырисовывается хорошая картина для крупных застройщиков»,— соглашается руководитель комитета по жилой недвижимости новосибирского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор по продажам «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.
Впрочем, господин Николаев не исключает, что для улучшения статистики мэрия может принять дома в микрорайоне «Просторный», которые ГК «Дискус» из-за финансовых сложностей не спешит вводить в эксплуатацию. «Падение объемов ввода жилья можно уменьшить только за счет того, что принять 200–300 тыс. в ЖК „Просторный“. Но рынку от этого легче не будет: 85% квартир в „Просторном“ давно проданы»,— замечает Сергей Николаев.
Коммерсантам снова интересно
Во многом спрос на жилье сегодня базируется на сниженной ставке на ипотеку. В федеральных банках базовая ставка с начала года упала на 1,5 процентных пункта — до 9,4%, субсидированная — до 7,4%. Первоначальный взнос — от 10% стоимости квартиры. 60–90% сделок по продаже недвижимости в Новосибирске заключаются на условиях ипотеки, констатируют банкиры. Причем количество ипотечных сделок неуклонно растет. Сибирский банк Сбербанка России с начала года выдал на 21% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, а сибирский филиал ВТБ24 прирос на 15%. На новостройки приходится около 40% ипотечных кредитов. «Сейчас ставки на минимальном уровне,— говорит управляющий директор по ипотеке сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле.— Снижение возможно и будет, но уже не такое значительное, в рамках узкого сегмента или определенного типа недвижимости». По данным начальника отдела продаж розничных продуктов новосибирского филиала «Газпромбанка» Елены Бусовой, наиболее популярное предложение на банковском рынке — рефинансирование ипотечных кредитов. «Сейчас мы видим увеличение среднего чека по клиенту, если в начале года это было 2 млн руб., сейчас берут и 3, и 4 млн руб.», — рассказывает госпожа Бусова.
Еще одной тенденцией года стало возращение на рынок инвесторов, которые зарабатывают на покупке квартиры. «Если в первом полугодии 2017 года у нас было четыре покупателя, которые сразу внесли полную стоимость квартиры, то в июле — уже семь, в августе же мы заключили 25 таких сделок. И тенденция эта в сентябре сохраняется. Люди приходят к пониманию, что инвестировать в недвижимость сегодня лучше, чем размещать деньги в банках»,— делится наблюдениями директор по продажам ДСК «КПД-газстрой» Эдуард Ляхов. Но если до кризиса инвестиционные покупатели получили доход на перепродаже недвижимости, вкладываясь в стройку на этапе котлована и продавая квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, то сейчас — сдавая жилье в аренду. «В старые добрые времена первые 20% квартир в домах покупали инвесторы. Мы видим их сейчас. И таких немало»,— разделяет мнение коллеги директор по реализации микрорайона «Ясный берег» Елена Астахова.
Однако воспользоваться восстановлением спроса на новостройки смогут далеко не все застройщики, считают эксперты. Помимо кризиса этому будут способствовать новые поправки в 214-ФЗ, регламентирующий рынок ДДУ. Среди прочего в новом законе предусмотрены ограничения по размеру уставного капитала и расходования средств дольщиков, вводится компенсационный фонд. «Идет стрижка жирных ленивых котов. Раньше инвестиции в строительство жилья позволяли получать до 70% годовых, люди продавали лицензии на недропользование и уходили в стройку. И кто-то к этому привык и не готов управлять бизнес-процессами и рентабельностью по-новому. Предполагаю, что из 270 новосибирских застройщиков с рынка уйдет половина. Ничего страшного. Думаю, 30–50 компаний вполне способны закрыть потребности города в новом качественном жилье»,— заявляет Максим Марков.