Россияне все чаще просят банки рефинансировать ипотеку и почти всегда получают отказ. Рост обращений граждан об изменении условий кредитных договоров спровоцировало заметное снижение ипотечных ставок, пишет газета «Коммерсантъ». Как заемщикам все же добиться выгодного рефинансирования?
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным Банка России, в июле средняя ставка по ипотеке по стране упала ниже 11% — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений ЦБ: еще два года назад она была не менее 15%, а в некоторых случаях даже выше.
Банки не хотят терять прибыльных клиентов и поэтому отказывают в рефинансировании, отметил экономист Алексей Савруков: «Банки стремятся сохранить статус-кво и отказывают в рефинансировании, ограничивая таким образом потенциал снижения процентных доходов. А это особенно важно в условиях наблюдаемой неустойчивости банковской системы. Рефинансирование маловероятно, когда кредит оплачен частично средствами материнского капитала — в этом случае недвижимость оформляется в общедолевую собственность на родителей и несовершеннолетних, при этом банку крайне трудно будет ее продать. Также нежелание банков рефинансировать кредиты является следствием существующих регуляторных требований — при рефинансировании у банков возникает дополнительная нагрузка на капитал, и по нормативным требованиям Банка России при существенном изменении условий кредитования они обязаны создать дополнительные резервы под этот кредит».
Сейчас банки затягивают рассмотрение документов на рефинансирование на несколько месяцев, а в итоге принимают решение об отказе. В беседе с «Коммерсантъ FM» некоторые клиенты рассказали, что не получили даже формального обоснования причин отрицательного ответа:
«У меня ипотека под довольно высокий процент — почти под 16%, так уж вышло, что брал кредит как раз в те дни, когда евро скакнул до 100 рублей, не хотелось упускать объект. К сожалению, захотел я ее рефинансировать, обращался в два банка, но получил отказ в обоих случаях — и в том, в котором получил ипотеку, и в другом, где я давно зарплатный клиент, у меня там какие-то привилегии по обслуживанию».
«Интересовался рефинансированием. Вступил в достаточно долгое общение с целью снизить процент по моему действующему кредиту. Обращался и к специалистам, и непосредственно письменно в банк, но, к сожалению, так и не добился ничего. Политика, как мне объяснили, состоит в том, что по действующим кредитам они ставки не пересматривают. У них есть программа рефинансирования только под кредиты других банков».
По закону, заемщики имеют право рефинансировать ипотечный кредит, если в действующих договорах не прописан прямой запрет на это. При этом банки все чаще включают такой пункт в документы. Как выяснила газета «Коммерсантъ», Центробанк уже заинтересовался этой ситуацией и обсуждает вопрос об изменении процедур смены кредитора.
У ипотечных заемщиков, тем не менее, остается небольшой шанс убедить банк дать разрешение на рефинансирование, отмечает генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский: «Если клиент приходит с гарантийным письмом или с предварительным договором от другого банка, который взялся на себя закрыть досрочно кредит и перекредитовать у себя на тех же условиях, только с более низкой ставкой, выдать деньги — это лучшие аргументы для того банка, который не идет навстречу и не рефинансирует кредит. Потому что для него вы, по сути, будете убыточны — проценты он свои не получит. У нас кредиты аннуитетные, и в случае досрочного погашения проценты поверх не выплачиваются, поэтому банк просто понесет убыток».
При этом рефинансирование для ипотечников не всегда может быть выгодным: за оформление новых документов, скорее всего, придется заплатить; первые платежи по новому кредиту пойдут на погашение процентов — сниженных, — а не основного долга; а главное — новый кредит лишает налоговых льгот.
«Экономически оправданным рефинансирование становится, если у нового кредитора ставка будет на два процентных пункта ниже, чем у предыдущего. Поэтому, конечно, желающих много. Людям, которые подают заявки на рефинансирование своих ипотечных кредитов, следует учитывать, что в этом случае они лишаются налоговых вычетов, потому что новый кредит, который им будет предоставлен, уже будет не на покупку жилого помещения, а на рефинансирование старого кредита под залог имеющейся недвижимости», — пояснил президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
Снижение ставок стимулирует рост рынка: по данным Центробанка, за семь месяцев 2017 года новых ипотечных кредитов выдано на 20% больше, чем годом ранее. Общий ипотечный портфель к августу вырос до 4,7 трлн рублей.