Выгодно продавать и покупать активы — это искусство. Сделки с недвижимостью требуют вдумчивого подхода и комплексных знаний в смежных областях. Как сделать так, чтобы даже несколько квадратных метров приносили доход и почему онлайн-сервисы Booking и Airbnb скоро могут уйти в прошлое, рассказал Юлиан Свирский, CEO и сооснователь международной блокчейн-платформы недвижимости ATLANT.
Юлиан Свирский
— Как вы пришли к созданию ATLANT?
— В 60-е годы в Америке появились Real Estate Investment Trusts (REIT) — инвестиционные трасты недвижимости, российский аналог — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). REIT — это пакет акций, содержащий в себе ряд объектов недвижимости. Существуют REITs госпиталей, фабрик, небоскребов, и т. п., весь арендный доход от которых выплачивается стейкхолдерам. Главное преимущество REIT — уменьшение транзакционных издержек и оптимизация налогов. То есть, по сути, покупается не сама недвижимость, а компания, в которой эта недвижимость находится. При этом можно купить даже малую часть недвижимости за небольшое количество денег. Допустим, актив стоит $50 млн, вложив в него $5 тыс., можно получить свою долю. Сейчас инвестиционные трасты недвижимости — это огромный рынок, насчитывающий свыше $1 трлн активов только в США. Идея создать ATLANT — блокчейн-платформу для токенизации недвижимых активов — возникла из желания изменить с помощью IT-инноваций крупнейший, но в то же время низкоэффективный мировой рынок.
— Зачем нужна токенизация недвижимости?
— Дело в том, что REIT — это, как правило, очень крупные активы. Мелкий инвестиционный фонд просто не выживет из-за огромных издержек: только чтобы разместить актив на классической бирже в Нью-Йорке и соблюдать все необходимые требования, нужно больше $1 млн в год. Мы предлагаем структуру, похожую на REIT, но распространяющуюся и на небольшие объекты недвижимости. Это повысит ликвидность, уменьшит налоги, даст возможность покупать недвижимость разных стран без лишних затрат на юридическое сопровождение сделок, так как актив будет размещен не на стандартной бирже, а на криптобирже. Токенизируя недвижимый объект, ATLANT может продать его существенно быстрее и эффективнее, чем обычный инвестбанк, причем может заплатить владельцу как крипто-, так и стандартной валютой: в России это будут рубли, в Европе евро и т. д.
— Как происходит торговля на платформе ATLANT?
— В первую очередь недвижимый актив проходит юридическую проверку на чистоту и отсутствие долгов. Создается компания, которая полностью покупает этот объект, акции компании токенизируются, после чего происходит краудсейл, и на платформе ATLANT, как на бирже, торгуются токены этой компании. Получается, что, если вы купили токен недвижимости, вам принадлежит доля компании, равная этому токену, и равная ему физическая площадь недвижимости. Если вы больше не хотите владеть этим объектом, вам не нужно искать покупателя, достаточно выставить оффер на бирже платформы ATLANT. Части недвижимого объекта могут поменять владельца в любую секунду прямо на бирже, и если умножить количество токенов на их текущую стоимость, получится реальная стоимость здания в данный момент. Это формирует полностью прозрачную систему спроса и предложения.
— Владение токеном означает получение определенного дохода?
— Да. Владельцы токенов, запустившие ПО ATLANT, получают пропорциональное вознаграждение от доходов платформы. Рынок недвижимости колоссальный, он больше, чем мировой рынок облигаций и акций, вместе взятых,— $250–260 трлн. Его оборот — $1,4 трлн за 2017 год. Покорить весь рынок мы не сможем, но освоение даже небольшой доли принесет значительную выгоду.
— Каковы еще возможности платформы ATLANT?
— ATLANT также предлагает решение по p2p-аренде для рынка недвижимости, что может потеснить такие онлайн-сервисы бронирования, как Booking и Airbnb. Сегодня арендодатель и арендатор совокупно с квартиры стоимостью $100 в сутки $30 платят Airbnb. Бутиковые отели отдают Booking до 30% от стоимости номера. Эти расходы перекладываются на гостя. Почему так много? Из-за больших затрат на содержание штатных сотрудников, решающих конфликтные ситуации. В Airbnb в отделе урегулирования проблем работает свыше 4,5 тыс. человек. ATLANT эту расходную статью выносит за рамки платформы, что позволяет еще больше снизить стоимость беспосреднической аренды.
— Как будет разрешать конфликтные ситуации ATLANT?
— При возникновении спорной ситуации протокол ATLANT автоматически назначит подходящих арбитров из членов комьюнити, которые за свою работу получат оплату из страхового депозита проигравшей стороны. Подобное решение уже успешно работает в системах OpenBazaar (децентрализованная торговая площадка) и Bitsquare (децентрализированная биржа криптовалют). Таким образом, если в Airbnb издержки составляют 30%, то у нас в системе — всего от 3 до 5%, что позволит существенно снизить конечную цену аренды. ATLANT производит расчеты в криптовалюте, но если клиент не умеет или не хочет ею пользоваться, то мы через партнеров сможем принять любые национальные валюты.
— Какие у ATLANT планы на будущее?
— Предпродажа ATLANT закрылась досрочно, собрав в рекордные сроки $1,5 млн от инвесторов разных стран. 7 сентября мы разместим ICO — Initial Coin Offering (смотреть подробнее на http://atlant.io). Запуск самой платформы запланирован на март 2018 года. В настоящее время ряд государств уже переводят свои реестры недвижимости на блокчейн: существуют пилотные проекты в Швеции, Грузии, Гане, Украине, в отдельных префектурах Японии и США (Чикаго и Делавэр). Долгосрочная задача платформы ATLANT — сделать доступными сделки по купле и продаже токенизированных долей недвижимости по всему миру за счет интеграции с государственными blockchain-реестрами без необходимости регистрировать отдельное юридическое лицо на каждый объект недвижимости.
Команда ATLANT убеждена, что технология блокчейн ускорит процесс развития sharing-economy, а токенизация собственности способна изменить принципы операций с недвижимостью по сравнению с тем, какими мы знаем их сейчас.
Доступна ADEX платформа для торговли токенами недвижимости: www.trade.atlant.io и альфа-версия мобильного приложения ATLANT на базе Android. Установить.
ООО «ФРОСТЧЕЙН»
С условиями управления активами и иной необходимой информацией можно ознакомиться на сайте ATLANT.