За первые шесть месяцев этого года достигнуты рекордно высокие объемы по выдаче ипотеки и рекордно низкие ипотечные ставки. Пермский регион не отстает от федеральных трендов: объем ипотечных займов в первом полугодии вырос до 13,3 млрд руб., а средние ставки упали до 11,64%. На фоне общего подъема отрицательная динамика зафиксирована по ипотеке на приобретение жилья в новостройках.
Банки фиксируют рост спроса на вторичное жилье
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
По данным Банка России, в первом полугодии 2017 года в стране было выдано более 423 тыс. ипотечных кредитов почти на 773 млрд руб. Это на 16% больше, чем за тот же период прошлого года. В агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отмечают, что это рекордный объем за всю историю развития ипотечного рынка в России — в первом полугодии удалось побить рекорд 2014 года. По оценкам АИЖК, в июле рост продолжился — выдано около 155 млрд руб. (+38%).
Основным драйвером роста специалисты АИЖК называют снижение ставок по ипотеке, достигших минимального уровня в 11,1% за всю историю рынка ипотеки в России. По сравнению с первым полугодием 2016 года средние ставки снизились почти на 2 п. п. В июне 2017 года средневзвешенные ставки выдачи по ипотеке достигли уровня в 11,1%, в том числе на первичном рынке — 10,7%, на вторичном — 11,3%. Снижение с начала года составило 0,7 п. п., за прошедший год (с 1 июля 2016 года) — более 1,8 п. п.
В АИЖК предполагают, что по итогам года прогноз в 1 млн кредитов на сумму 1,8 трлн руб. может быть превышен. «Мы ожидаем, что снижение ставок продолжится. К концу 2017 года ставки на уровне 10% и ниже станут новой нормальной реальностью. Это, в свою очередь, будет являться основным фактором роста спроса населения на комфортное стандартное жилье», — считают в госкорпорации.
Почти половина всего объема выданных ипотечных кредитов приходится на долю десяти регионов-лидеров: это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область, Татарстан, Свердловская область, Башкирия, Краснодарский край, Новосибирская и Челябинская области. В этих регионах сконцентрированы и основные объемы жилищного строительства: 53% всего строящегося многоквартирного жилья и 47% введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в первом полугодии 2017 года. Ставки по ипотеке в регионах находятся примерно на одном уровне (в среднем 10,6–11,5%).
В Пермском крае, по данным Банка России, за полгода было выдано 9,35 тыс. ипотечных кредитов общим объемом 13,36 млрд руб. Прирост в количественном выражении составил 4,7% к уровню первого полугодия 2016 года, в денежном — 9,6%. Средние ставки по ипотеке в регионе также снизились: за шесть месяцев этого года они составили 11,64%. Это на 1,3 п. п. ниже, чем годом ранее.
Банки, работающие в Пермском крае, отмечают те же тренды. «На текущий момент рынок недвижимости и ипотеки вернулся на докризисный уровень: восстанавливается спрос и доступность жилья, ипотечные ставки планомерно снижаются, улучшаются неценовые условия получения ипотечных кредитов», — говорит управляющий Пермским отделением ПАО «Сбербанк» Сергей Безродный. Всего в этом году Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму почти 480 млрд руб., что на 24% больше, чем за январь — июль прошлого года. Портфель ипотеки Сбербанка на 1 августа этого года составляет 2,56 трлн руб. — на 10% больше, чем годом ранее. В Пермском крае за январь — июль 2017 года Сбербанк выдал жилищных кредитов на сумму почти 8,5 млрд руб., тогда как за аналогичный период 2016 года — 8 млрд руб.
По состоянию на 1 августа 2017 года портфель ипотечных кредитов группы ВТБ достиг 1,05 трлн руб. За семь месяцев этого года ВТБ и ВТБ24 выдали 100 тыс. ипотечных кредитов на 211 млрд руб., что на 22% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Доля Группы ВТБ в выдаче кредитов выросла до 23%. На начало июля 2017 года ипотечный портфель ВТБ24 в Пермском крае составил 13 млрд руб., что на четверть больше показателей первого полугодия 2016 года. В кредитном учреждении поясняют, что роста портфеля удалось достичь благодаря увеличению объемов выдачи: за шесть месяцев 2017 года они составили 2,1 млрд руб. «Клиенты на сегодняшний день понимают, что брать ипотеку на фоне снижающихся цен на жилье и низких ипотечных ставок выгодно, и пользуются этим моментом, что демонстрирует рост числа выдач», — отмечает управляющий ВТБ24 в Пермском крае Светлана Щеголева. По ее словам, средний чек по ипотечному кредиту в регионе за шесть месяцев 2017 года составил 1,5 млн руб.
В розничном банке ВТБ (входит в одноименную группу) также заявляют, что по жилищному кредитованию достигнута положительная динамика: «С января по июнь ипотечный портфель ВТБ в столице Прикамья составил 2,9 млрд руб. Всего за отчетный период пермяки оформили 450 жилищных кредитов на общую сумму около 650 млн руб.».
При этом крупнейшие банки несколько раз в течение года объявляли о снижении процентных ставок. С 10 августа 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке, а также минимальный размер первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья». «Текущее изменение — самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке единовременное улучшение условий по продукту: диапазон изменения составит 0,6–2 п. п., первоначальный взнос снижен на 5 п. п.», — утверждает Сергей Безродный. Он поясняет, что в этом году банк провел масштабную работу по оптимизации процесса выдачи ипотечных кредитов, максимально автоматизировав процессы и сократив издержки: «Банк работал над улучшением сервисной составляющей ипотечного продукта: запустил сервис электронной регистрации, ипотечную платформу „ДомКлик“, которая позволяет клиенту, не выходя из дома, получить окончательное решение по ипотеке. Указанные факторы и активности помогли Сбербанку существенно снизить процентные ставки и первоначальный взнос». Новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составляют 7,4–10%, на вторичном рынке — 8,9–10%, первоначальный взнос на продукт «Приобретение готового жилья» — 15%.
О снижении ставок заявила и группа ВТБ. С 17 августа ВТБ24 и розничный бизнес банка ВТБ выдают кредит на покупку готового жилья по ставке 9,5–10%, на новостройки — 9,7–10%. В рамках совместных программ с партнерами банков ставка по кредиту на новостройки начинается от 6,5% годовых.
Несмотря на общий рост ипотеки, участники рынка фиксируют снижение объемов ипотечного кредитования на новостройки. По состоянию на 1 июля 2017 года доля клиентов ВТБ24, воспользовавшихся ипотекой для приобретения строящегося жилья, составила 34%, что на 21 п. п. меньше показателя аналогичного периода 2016 года. Об отрицательной динамике по ипотеке под залог договоров долевого участия (ДДУ) говорит и официальная статистика Банка России. На фоне падения объемов строительства и сделок по продаже квартир в новостройках количество ипотечных займов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке в Пермском крае за первое полугодие этого года, составило 2,28 тыс. договоров. Годом ранее этот показатель достиг отметки в 2,52 тыс. договоров. В денежном выражении ипотека по ДДУ также сократилась — с 4 млрд руб. в первом полугодии 2016 года до 3,8 млрд руб. в первом полугодии 2017-го. В целом по стране число ипотечных займов на квартиры в новостройках упало за этот период со 141,4 тыс. штук до 127,4 тыс., но в денежном отношении наблюдается небольшой прирост — с 259,8 млрд руб. до 264 млрд руб.
Однако основной игрок на пермском рынке ипотечного кредитования — Сбербанк — фиксирует, что в общем объеме выданной им ипотеки доля кредитов на покупку жилья в новостройках увеличилась. «Рынок первичного жилья составляет в общем объеме выдачи 23%, но мы наблюдаем рост этого сегмента по сравнению с прошлым периодом. В прошлом году ипотека на новостройки составляла около 20%, прирост — 3,9 процентного пункта. Динамика лучше, чем на вторичном рынке», — отмечает заместитель управляющего Пермским отделением Сбербанка по розничному бизнесу Наталья Соколова. Застройщики считают, что о влиянии новых ставок на продажи можно будет говорить только осенью. Они не ждут резкого подъема спроса на квартиры в новостройках — сниженные ставки по ипотечным кредитам лишь поддержат объем продаж.