Шанс для «вторички»
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Уже в конце 2016 года игроки рынка зафиксировали тренд на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. «К концу 2016 года многие банки могли обеспечить приемлемый уровень ставок по собственным программам на покупку жилья на первичном рынке, а к февралю 2017 года ставки на приобретения недвижимости на первичном рынке стали даже ниже, чем при действии программы с господдержкой,— рассказывает руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Краснодаре Елена Середенко.— Сейчас ставка по программе «Новостройка» начинается от 10,9% годовых».
Крупнейшие игроки рынка в первом квартале снизили ставку на кредит на приобретение строящегося жилья на общих условиях в среднем до 10,75%. Второй квартал показал очередное снижение. Сегодня у банков-лидеров ипотечного кредитования ставка упала ниже 10% на квартиру и составляет около 11% на кредит на покупку домовладения. «Покупка жилья с помощью заемных средств становится более доступной для жителей южного региона,— считает заместитель директора Ростовского филиала Россельхозбанка Наталья Скирда.— Минимальный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в банке составляет 9,5% годовых (для молодых семей). Средняя ставка — 9,75% для покупки жилья на вторичном рынке. Сейчас многие жители Ростовской области заинтересованы в приобретении жилого дома с земельным участком. На эти цели мы выдаем ипотечные кредиты по ставке от 11,5% годовых». «С начала 2017 года банк «Центр-инвест» три раза снижал ставку по ипотеке, — рассказывает Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест». — С 1 августа она составлят 9,5% годовых. Изменения также коснулись и максимальной суммы кредитоа – она увеличена вдвое, до 6 млн рублей».
Программы господдержки, направленные на стимулирование рынка жилищного строительства, делали предпочтительным приобретение жилья в новостройках. С их завершением выросла популярность приобретения жилья на вторичном рынке. Если в 2015–2016 годах соотношение новостроек и вторичного жилья в ипотечных покупках составляло примерно 50 на 50, а у некоторых игроков кредиты на первичное жилье составляли более 60% от общего числа ипотечных продаж, то сегодня доля «вторички» растет. «В настоящее время клиентами больше востребована ипотечная программа на приобретение квартир на вторичном рынке. Соотношение с первичным рынком — примерно 70% на 30%»,— отмечает Татьяна Посупонько, руководитель ипотечного центра ОО «Ростовский» Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк». Эту оценку подтверждают другие игроки рынка. «После окончания господдержки мы прогнозировали, что клиенты чаще будут брать „вторичку“, ведь разница в ставках на вторичное и первичное жилье сокращается, и „первичка“ больше не выглядит такой же „очевидно более привлекательной“, как в 2016 году,— поясняет Елена Середенко.— Этот прогноз действительно реализовался: если в 2016 году „вторичка“ занимала 49% наших выдач, то по итогам первого полугодия 2017 года — 60%». В банке «Центр-инвест» Николай Прармонов озвучивает следующее распределение: 10% ипотечных кредитов берется на строительство дома, 30% — на приобретение квартиры в новостройке и 60% — на вторичное жилье.
Стимул для банков и застройщиков
В банке Кубань Кредит отмечают, что отмена господдержки вновь возродила конкуренцию на ипотечном рынке. Банки начали активно разрабатывать и внедрять различные акции и спецпредложения в сотрудничестве с партнерами-застройщиками. «9% выданных в первом полугодии кредитов — рефинансирование кредитов других банков. Это существенно больше, чем в 2016 году, когда рефинансирование занимало долю менее 1%. Популярность рефинансирования — отражение „конкурентности“ условий. Клиенты переходят в те банки, которые устроили их по ставке»,— рассказывает Елена Середенко. На конкурентном рынке для дальнейшего пополнения портфеля банки планируют и реализуют собственные программы поддержки ипотеки. «Отмена ипотечного кредитования с господдержкой стала стимулом для новых интересных решений, в частности для партнерских программам и программ без первоначального взноса. Во втором квартале мы зафиксировали прирост портфеля ипотечного центра на 23%»,— констатирует Татьяна Посупонько. Застройщики также отмечают тенденцию к созданию более лояльных условий для ипотечных заемщиков. «После отмены господдержки ипотеки банки стали активно снижать ставки: например, если в первом квартале этого года ставка по нашим объектам была в районе 11% годовых, то сейчас — уже 9,75%,— рассказывает Варвара Ротмистровская, генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «Патриот» в Ростове-на-Дону).— Снизился и размер первоначального взноса. Также банки стали активно сотрудничать с застройщиками, предлагая покупателям совместные программы кредитования».
Татьяна Посупонько отмечает, что спрос на ипотеку стимулируется снижением ставок по кредитам, а также предложением застройщиками большого объема нового жилья с дисконтом к ценам вторичного рынка.
«За прошедший год средняя цена 1 кв. м в наших объектах практически не изменилась, колеблясь в районе 45 тыс. руб. за 1 кв. м. Рынок также был довольно стабилен,— поясняет Варвара Ротмистровская.— Если и происходили какие-то сдвиги, то в основном это было связано с выходом в продажу новых ЖК или новых корпусов в больших проектах либо, наоборот, ростом стадии готовности объектов. Например, в активно строящемся в Левенцовке «Французском квартале» стоимость 1 кв. м практически не изменилась с прошлого года, в то время как в двух корпусах «Итальянского квартала», который только вышел на рынок, она на 10% ниже». Тенденцию подтверждают и представители банков. «Средняя сумма кредита (по нашим данным) по сравнению с прошлым годом выросла незначительно — с 1,57 млн руб. до 1,65 млн руб.»,— отмечает Елена Середенко. «Средняя сумма ипотечного займа составляет 1,5 млн руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя сумма выросла примерно на 200 тыс. руб.»,— подтверждает Татьяна Посупонько.
Игра на понижение
Игроки рынка уверены, что до конца года объемы ипотечных продаж будут расти. Тенденция к росту заметна уже сегодня. «Ипотека по-прежнему остается самым востребованным инструментом покупки жилья. В первом полугодии 2017 года такие сделки составили 60% от всего объема продаж, что на 4% больше показателей аналогичного периода прошлого года»,— комментирует Варвара Ротмистровская. По прогнозам АИЖК, российские банки в 2017 году выдадут 1 млн кредитов на сумму 1,7–1,8 трлн руб. Для сравнения, по данным ЦБ, в 2016 году было выдано 856 тыс. ипотечных кредитов на 1473 млрд руб.
Елена Середенко отмечает, что в банке «ДельтаКредит», если макроэкономическая ситуация не изменится, ожидают рост рынка на 13–14% по отношению к показателям 2016 года.
Снижение в перспективе ипотечных ставок поддерживается и политикой ЦБ, который удерживает ключевую ставку на уровне 9%. Более того, регулятор заявляет, что «видит пространство для снижения ключевой ставки во втором полугодии 2017 года». Глава лидера рынка ипотеки, Сбербанка, Герман Греф уверен, что до конца текущего года ставки по ипотечным кредитам могут упасть до исторических минимумов.
В банке Кубань-кредит подчеркивают, что на стоимость ипотечного кредита, помимо ключевой ставки ЦБ, влияют собственные инициативы кредиторов и застройщиков. «Сотрудничество банка с объединениями застройщиков, партнерские программы, которые предполагают субсидирование части процентной ставки в течение льготного периода, а также различные акции и скидки делают ипотеку доступнее», — уверены эксперты.
«Реализация государственных программ, направленных на увеличение объемов строительства жилья и развитие рынка ипотечного кредитования, также окажет позитивное влияние на рынок,— уверена Татьяна Посупонько.— Среди основных госпрограмм можно отметить проект реновации жилья, ФЦП „Жилище 2015–2020“, приоритетный проект „Ипотека и арендное жилье“». Эксперт добавляет, что рост цен на рынке жилой недвижимости будет сдерживать значительный объем ввода в эксплуатацию нового жилья. Если в 2016 году в России введено в эксплуатацию жилье общей площадью 79,8 млн кв. м, то в 2018 году объем строительства может вырасти до 85–88 млн кв. м.