Коммерческое положение
Кризис серьезно сказался на рынке коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости, последние два года показывающий отрицательную динамику, постепенно восстанавливается. Пока рост наблюдается только в сфере аренды и продажи торговых и офисных помещений. В строительство новых площадей инвесторы по-прежнему не вкладываются. Эксперты считают, что в долгосрочной перспективе необходимо менять формат площадей, подстраиваясь под новые экономические реалии.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Кризис серьезно сказался на рынке коммерческой недвижимости. Последние два года цены на покупку и аренду офисных и торговых помещений падали. Наблюдалось снижение объема ввода коммерческой недвижимости: за 2015 год этот показатель сократился в два раза, а в 2016-м — в три. Эксперты надеялись на восстановление рынка в 2017 году, когда инвесторы разморозят проекты строительства новых помещений. Однако пока серьезного прорыва не произошло. По данным директора аналитического центра «КД-консалтинг» Эльвиры Епишиной, за шесть месяцев этого года в эксплуатацию введено не больше площадей, чем в прошлом году. «Объемы строительства коммерческой недвижимости не превышают 50–80 тыс. кв. м в год. Это в основном малоформатные площади. До 2008 года, когда вводилось до 300 тыс. кв. м, еще очень далеко», — говорит госпожа Епишина.
При этом анализ цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости свидетельствует о некотором восстановлении рынка. По данным экспертов Domofond.ru, в большинстве российских городов-миллионников увеличились цены на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Пермь также вошла в список городов с положительной динамикой.
Аналитический центр «Медиана» подтверждает, что с начала года офисы в Перми подорожали на 2,8%. Аренда офисов выросла в цене с начала года на 3,7%, аренда коммерческих площадей — на 1,62%. Как отмечают эксперты «Медианы», текущий уровень цен на офисную недвижимость аналогичен уровню цен сентября 2015 года. Больше всего предложений приходится на Свердловский район. Цена аренды квадратного метра колеблется в диапазоне от 350 до 500 руб. В центральном, Ленинском районе ставка аренды выше и составляет 615 руб. за 1 кв. м.
Эльвира Епишина считает, что эти показатели не говорят о стабилизации рынка. «Меняется структура предложения, уходят более дешевые предложения, появляются более дорогие. Рынок стагнирует», — отмечает она. По мнению эксперта, это объясняется тем, что в период кризиса увеличился спрос на малоформатные площади. В то же время с 2015 года цена аренды и продажи «просела» в среднем на 25%.
Директор ООО «Труменс-Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова отмечает, что рынок коммерческой недвижимости напрямую зависит от экономической активности населения и потребительского спроса на товары и услуги как в регионе, так и в стране в целом. «Поэтому вслед за падением покупательской способности мы уже долгий период наблюдаем падение стоимости аренды на офисную и торговую недвижимость, а также увеличение доли вакантных коммерческих площадей в общем объеме предложения. Наибольшее снижение арендных ставок, по сравнению с предыдущими периодами, коснулось помещений стрит-ритейла и вновь открывающихся коммерческих объектов. Однако на сегодняшний день можно говорить об остановке падения цен на аренду и фиксировании среднерыночных ставок — справедливых как для арендодателей, так и для арендаторов», — говорит госпожа Денисова.
Она выделяет несколько новых тенденций на рынке коммерческой недвижимости: «На основных торговых улицах происходит замещение операторов ценового сегмента «средний, средний+ и премиум» на магазины, ориентированные на более низкий ценовой сегмент. Такая же ситуация наблюдается и в ряде торговых центров». По наблюдениям Елены Денисовой, происходит перемещение зон торговой и деловой активности ближе к зонам новой жилой застройки, смещение спроса на коммерческую недвижимость в «спальные» районы, что обусловлено более низкой ценой арендных ставок и нежеланием переплачивать за «статусность», а также более комфортной ситуацией с паркингом. Госпожа Денисова отмечает и сокращение коммерческих помещений либо уход (прекращение деятельности) с рынка как федеральных, так и местных операторов. «По поводу достижения или прохождения „дна“ — мы считаем, что этот вопрос связан с общеэкономической и политической ситуацией в стране. Достигла экономика „дна“? Думаю, ответ очевиден. Инвестиции в коммерческую недвижимость — это долгосрочные инвестиции с невысокой доходностью, и используются они сейчас не в качестве быстрого заработка, а больше в качестве сохранения активов. У многих инвесторов есть понимание, что недвижимость может на каком-то этапе сильно упасть в цене, но затем все равно начнет подниматься. И чем быстрее это произойдет, тем лучше. А сейчас мы работаем с той ситуацией, которая есть, и надеемся, что все тяжелые времена проходят и это пройдет», — говорит госпожа Денисова.
Руководитель Центра прикладной экономики НИУ ВШЭ — Пермь Дмитрий Клещев выделил два негативных фактора, которые угнетают ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. «Первый — кризис. К счастью, „дно“ пройдено. Год-полтора необходимо для восстановления рынка. В это время мы увидим оживление на рынке коммерческой недвижимости, если, конечно, не появятся новые кризисные явления», — полагает господин Клещев. Второй негативный фактор, имеющий существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, — усиление тренда виртуализации, то есть организация работы вне офисов. «Примеры развитых западных стран говорят о том, что 30–40% рабочих мест организуются уже вне офиса. Мы, я думаю, будем быстро догонять этот тренд. Например, компания „Вымпелком“ уже перевела 25–30% своих сотрудников за пределы офиса. Поэтому даже в условиях хорошего экономического прогноза в долгосрочной перспективе потребность в офисных помещениях будет снижаться», — считает эксперт.
Потрясением для рынка коммерческой недвижимости может также стать переход на новую систему налогообложения. С 2019 года налог на недвижимость будет исчисляться по результатам рыночной оценки, что приведет к дополнительной нагрузке на бизнес.
«В условиях новых реалий у владельцев коммерческой недвижимости два варианта: предоставление новых, более качественных услуг, внесение в коммерческую недвижимость принципов „умного дома“, повышение уровня обслуживания. Или поиск альтернативных вариантов использования имущества. Классические квадратные метры становятся исчезающим элементом», — поясняет Дмитрий Клещев. Он отметил, что у торговой недвижимости также есть тренд виртуализации — все больше продаж совершается через Интернет. Этот вид продаж начинает доминировать по непродовольственным товарам. Продуктовый ритейл трансформируется медленнее, но и этот сегмент, судя по опыту других стран, будет развиваться в сторону online-продаж.
Все материалы цветного приложения «Строительство и недвижимость» смотрите здесь.