Поправки в закон о долевом строительстве ввергли строительное сообщество в шок. Большинство девелоперов считает, что, по сути, документ может поставить крест на долевом строительстве в том виде, в котором оно существует сейчас. Самые же прагматичные строители советуют за год, который остался до вступления поправок в силу, набирать как можно больше разрешений на строительство, чтобы у строителей появился запас проектов, которые можно реализовывать по старым правилам.
Эксперты считают, что нововведения приведут к тому, что девелоперы со временем откажутся от привлечения средств дольщиков
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Строительные компании обсуждают закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ. По замыслу разработчиков документа, дополнительные требования к застройщикам должны минимизировать риски дольщиков. Девелоперы уверены, что изменения в законе о долевом строительстве создадут препятствия для строительства в регионах, осложнят выход на рынок новых строительных компаний и приведут к уходу с него небольших застройщиков. Издержки строительных компаний все равно придется оплатить гражданам, намеревающимся приобрести первичное жилье.
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК "Доверие", отмечает: "Если государство идет к планомерному отказу от схемы долевого строительства, то весь пул поправок отвечает этой цели. Девелоперы придут к необходимости продавать уже готовое жилье, без привлечения средств дольщиков. Такая стратегия действительно сведет риски быть втянутыми в недострой для покупателя к минимуму — он просто будет покупать уже построенные метры. По какой цене — вопрос уже совершенно другой. Но вряд ли в этой ситуации мы можем говорить об увеличении доступности жилья. Предложение сократится, а стоимость его вырастет".
Федеральный закон среди прочего призван обеспечить целевое расходование средств дольщиков. Правило "одна компания — один объект" запрещает переводить денежные активы с одного объекта на другой. Теперь привлекать деньги дольщиков возможно только для строительства одного или нескольких многоквартирных домов, на которые и были внесены средства дольщиков. "Застройщиков обязали вести финансовую документацию отдельно по каждому объекту строительства. Нововведение определенно полезно для дольщиков, но серьезно усложняет жизнь застройщикам",— считает аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев.
По мнению руководителя отдела по работе с клиентами дирекции по правовым вопросам компании "СПб Реновация" Александра Марченко, поправки могут стать результатом появления новых долгостроев. "При отсутствии денежных потоков от новых объектов старые объекты могут быть просто недостроены, если застройщик не найдет дополнительных источников финансирования",— считает эксперт.
"Государство намерено исключить риски, связанные с присутствием на рынке слабых и случайных игроков. Зачастую мы стакиваемся с тем, что юридическое лицо застройщика абсолютно далеко от стройки с точки зрения профессиональной ориентации и проект является первым в данной сфере. Уход таких игроков должен положительно сказаться на отрасли по определенным моментам: меньше обманутых дольщиков и долгостроев, уменьшение количества некачественных и непродуманных проектов с точки зрения градостроительства",— комментирует руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
Новые правила предполагают отчисление застройщиком 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ) в компенсационный фонд. Фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков. Если застройщик обанкротится, фонд частично возместит убытки дольщиков. Кроме того, фонд сможет оказать финансовую поддержку девелоперам, которые захотят достроить проблемные объекты. На собрании участников долевого строительства граждане смогут принять решение, на какие цели будут потрачены их деньги, находящиеся на балансе фонда. Компенсация будет рассчитываться по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю цену на первичном рынке. Ограничение выплаты связано с площадью. Согласно новому документу, получить денежные средства возможно лишь не более чем за 120 кв. м. Подобная практика, по мнению экспертов, ущемляет права дольщиков элитного жилья, которые не смогут вернуть взнос в полном размере. "Компенсационная выплата может оказаться значительно меньше потраченных средств, потому что показатели средней цены на жилье Росстата и агентств недвижимости расходятся",— рассказывает Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development.
Компенсационный фонд будет раскрывать информацию о своей деятельности, его средствами будет управлять публично-правовая компания. Он должен заменить существующий механизм страхования ДДУ.
Координатор ассоциации "Национальное объединение строителей" по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров считает, что серьезных проблем с переходом на работу по новым правилам у крупных холдингов не возникнет. Правда он полагает, что затруднительнее всего будет выполнить требование наличия на банковском счете на протяжении всего строка строительства 10% от планируемой стоимости проекта. Также господин Вахмистров опасается, что наличие в структуре публичных компаний (к которым в Петербурге относятся группа ЛСР и "Эталон") большого числа мелких фирм (исходя из принципа "одна компания — один объект") может вызвать вопросы со стороны инвесторов.
Школы без застройщика
При реализации крупных проектов для строительства в несколько очередей застройщикам придется создавать несколько дочерних компаний. Однако финансировать социальные проекты несколькими дочерними компаниями, например, строительство детских школ или тепловых сетей, окажется невозможным. Ведь образовывать отдельное заведомо убыточное юридическое лицо запрещается. Петербургское объединение строителей пока не придумало решение для данной проблемы.
Строительные компании смогут проводить денежные операции и кредитоваться только в одном банке. Банки будут осуществлять контроль соответствия платежей застройщиков и содержания обосновывающих их документов. Компании, не сумевшие выдержать требования закона, скорее всего, прекратят работы с ДДУ и перейдут к проектному финансированию. Это обозначает, что застройщикам придется обращаться к кредитованию и объявлять старт продаж только после завершения строительства. Компенсация подобных издержек в итоге увеличит стоимость самого жилья. Профессиональное сообщество строителей убеждено, что ситуация окажется выигрышной только для банков, которые будут выдавать целевые кредиты для строительства застройщикам и ипотеку физическим лицам.
Изменения в законе могут вызвать отток из регионов компаний, занимающихся строительством многоквартирных домов. Президент "Леноблсоюзстроя" Георгий Богачев считает, что соблюсти все условия в регионах, где спрос на жилье и доходы застройщиков меньше, чем в Петербурге, будет очень проблематично. "Строительный рынок не готов к таким нововведениям",— отмечает он.
Застройщиком будут считаться фирмы, зарегистрированные не позднее трех лет назад и построившие не менее 10 тыс. кв. м. На сегодняшний день, по информации Единого реестра застройщиков, только 9% девелоперов было зарегистрировано после 2015 года.
Кроме того, чтобы зарегистрировать для каждого объекта новую компанию, рынку понадобится значительно большее число специалистов. Сегодня, по подсчетам экспертов, в городе строительством занимается более 5 тыс. компаний. После вступления в силу закона число фирм вырастет в несколько раз. Но для того чтобы фирма была зарегистрирована, она должна иметь в штате двух специалистов. То есть количество специалистов строительной отрасли придется увеличивать в несколько раз. А они в городе уже и так в дефиците.
Гонка за разрешениями
В общем, пока вопросов больше, чем ответов. Петербургское объединение строителей советует застройщикам получить как можно больше разрешений на строительство в течение года, до 1 июля 2018 года, потому что разрешения, выданные до этой даты, предполагают, что строительство будет вестись еще по старым правилам.
Остается дискуссионным вопрос о штрафах за не сданный вовремя объект. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский отмечает: "Для небольшой компании, задержавшей сдачу дома, причем, возможно, даже не по своей вине, такие санкции могут обернуться банкротством". Господин Коренев считает, что уменьшение размера неустойки за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры становится результатом затягивания стройки: "Установление минимально допустимого размера пени могло бы решить эту проблему",— добавляет он.
Застройщикам будет запрещено заниматься какой-либо другой предпринимательской деятельностью. В состав органов управления застройщика не смогут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица.
Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгало полагает, что поправки могут привести к тому, что с рынка уйдут мелкие и средние компании. В новых условиях они могут не выдержать конкуренции с более крупными компаниями.
Управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин считает, что новые требования несвоевременные: "На строительном рынке сегодня очень тяжелая ситуация. По итогам первого полугодия в 2017 году рынок покинуло 23,7% строительных компаний. Аналитики прогнозируют, что к концу года в России останется не более 3700 активных застройщиков. И на этом фоне предлагается принять закон, способный окончательно обрушить строительный рынок".
Неясно, попадут ли под действие закона объекты, получившие разрешение сейчас, но планирующие внести изменения в свой проект после 1 июля 2018 года.
Сегодня участники строительного рынка надеются на корректировку некоторых пунктов федерального закона. Господин Вахмистров полагает, что уже к осени строительное сообщество подготовит свои предложения по внесению поправок в новый закон. Нина Авдюшина, генеральный директор компании H+H, говорит: "Строительное сообщество достаточно энергично взялось за прояснение и уточнение ряда подзаконных актов и других документов в рамках последних поправок в ФЗ-214, и эта активность, как мы уверены, даст искомый результат".
"Отдельные положительные моменты все же присутствуют"
Прямая речь
Поправки в федеральное законодательство о привлечении средств дольщиков вызвали резкую критику со стороны строителей. BG обратился к участникам рынка с вопросом: "А есть ли какие-то плюсы для рынка в нововведениях?"
Максим Радченко, заместитель генерального директора по развитию ООО "ИСК "Ареал"":
— В качестве плюса можно рассматривать уход с рынка мелких компаний, укрупнение и в своем роде оздоровление рынка — но эти тенденции будут характерны скорее для регионов. Сократится количество проблемных объектов, но вместе с тем нельзя исключать и роста цен на первичном рынке.
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК "Доверие":
— Отдельные положительные моменты и для реализации схемы ДДУ в новеллах все же присутствуют. В частности, исключены требования по формированию перечня площадей всех помещений и характеристик оборудования, которые носили избыточный характер. Для дольщиков эти сведения не несут какой-либо информационной значимости, для застройщика — требуют значительных трудовых ресурсов для составления этого документа. Также можно поприветствовать появление единого государственного реестра застройщиков.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development:
— Поправки больнее всего ударят по небольшим организациям, у которых не хватает ресурсов. Среди подобных компаний немало и таких, которым на рынке делать нечего. Поэтому изменения в 214-ФЗ можно считать своеобразной "чисткой", по аналогии с той, что государство проводило на рынке страхования или в банковском секторе. Думаю, что уход нестабильных игроков в целом пойдет рынку на пользу, оздоровит его и сделает более конкурентным, на первое место будет выходить качество проектов, а не маркетинговые уловки.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС":
— Одно из немногих положительных нововведений касается исключения из проектной декларации информации о площади комнат и других помещений в доме. Из-за этих сведений, которые и так содержатся в поэтажных планах, объем проектной декларации увеличился до 300 страниц, что влекло за собой вероятность технических ошибок, да и просто много ненужной кропотливой работы, и многим застройщикам пришлось нанимать дополнительных специалистов для подготовки документов. Так что отмена этого требования кажется мне логичной.
Ярослав Клименков, юрист компании Storm Properties:
— Создание компенсационного фонда, в который все застройщики обязаны перечислять 1,2% от сметной стоимости строительства перед регистрацией первого ДДУ. С одной стороны, это кажется чрезмерным, но по факту механизм обеспечения исполнения обязательств перед дольщиками в виде страхования не работал для компаний, которые только вышли на рынок и у которых объект находился на уровне котлована. Страховые компании (их в списке ЦБ РФ сейчас 17) неохотно шли на принятие рисков в таких ситуациях, по факту максимум две-три, а при этом требовали дополнительного обеспечения в виде поручительства третьего лица за застройщика. Ставки составляли около 1,5%, что в принципе не соответствует степени риска, но рынок сложился в таком виде. Отмена страхования немного снизит финансовую нагрузку на проект в целом и избавит от необходимости гоняться за страховщиками.
Марина Сторожевая, руководитель отдела продаж компании "Лемминкяйнен":
— Более жесткие требования к застройщикам позволят отсеять недобросовестных застройщиков, оставив надежных, и дисциплинировать их. Отчисления в страховой фонд, вероятнее всего, повысят стоимость жилья, однако дадут дополнительные гарантии дольщикам. А в целом то, насколько эти поправки после принятия будут эффективными, покажет только время.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент":
— С удовлетворением хочу отметить, что отменены некоторые позиции, в частности, об обязанности застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры. Потребителю не нужна была объемная техническая информация, которая пишется для лицензированных организаций. Иначе каждому пациенту больница должна была бы выдавать медицинскую энциклопедию.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь":
— Не может быть никаких плюсов для рынка, и так находящегося в не лучшем положении, в порции очередных изменений, отягчающих условия хозяйствования и увеличивающих риски компаний, а значит, и дольщиков. Преобразования в отрасли надо проводить в период сильного спроса и сильного рынка, а то мы напоминаем простуженного человека, которого отправляют босиком на мороз закаляться.