О комплексном освоении территории города и рисках при реализации масштабных инфраструктурных проектов BG рассказал управляющий девелоперским подразделением «Группы ЛСР» в Санкт-Петербурге Дмитрий Ходкевич
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Компания приобрела земельные участки общей площадью 34 га в южной части намывных территорий Васильевского острова Петербурга. Могли бы вы рассказать подробнее, что это будут за проекты?
ДМИТРИЙ ХОДКЕВИЧ: "Группа ЛСР" приобрела земельные участки и права на реализацию инвестиционного проекта, который уже начинали развивать другие компании. Вдоль Финского залива мы планируем построить жилой комплекс высокого класса комфортности. Реализуемая площадь составит около 500 тыс. кв. м жилья. Кроме жилых домов проект предполагает создание благоустроенной пешеходной набережной и большого парка. Конечно, предусмотрена социальная и коммерческая инфраструктура. Из окон квартир откроется панорама на Финский залив, Васильевский остров и новые современные доминанты Северной столицы — футбольный стадион на Крестовском острове и "Лахта-центр". Говорить о конкретных деталях рано, так как предстоит выполнить значительный комплекс работ по корректировке проекта, в том числе будем дополнительно стабилизировать территорию и повышать этажность. Эти работы будут выполнены силами "Группы ЛСР" к середине 2019 года, после чего сразу приступим к самому строительству.
BG: Как часто сталкиваетесь с инфраструктурными конфликтами при застройке?
Д. Х.: Конфликтов нет, есть разные по сложности ситуации. Мы всегда стараемся находить общий язык с городом и администрацией, вступаем в диалог и вместе вырабатываем правильное решение. Нам небезразлично окружение наших объектов, стараемся благоустраивать прилагающие территории, увеличивая уровень комфорта для всех. Например, в жилом комплексе "Европа Сити" мы построили и передали городу детский сад с бассейном, в ЖК "Калина Парк" возвели самую большую школу в городе на 1375 мест. В жилом комплексе "Новая Охта" нами будут построены детские сады и школа, которые также будут переданы городу. Ведем переговоры о планах по благоустройству вдоль Октябрьской набережной — напротив жилого комплекса "Цивилизация". И других примеров много.
BG: Расширение и освоение территории города — это тренд для застройщика? Насколько выгодно и рискованно такое вложение?
Д. Х.: Это тренд для сильных застройщиков. Комплексное освоение территории требует серьезных инвестиций. Это большая ответственность и гордость для застройщика, ведь мы вносим свою лепту в улучшение городского облика. Вложение выгодное — прежде всего за счет возможности создания красивого, гармоничного продукта, который будет востребован рынком. Застройка масштабных территорий позволяет применить единое стилевое архитектурное решение и правильно спроектировать пространство, включив все необходимое: помещения для магазинов, школы и садики, спортивные и детские площадки, пешеходные зоны. И никаких непривлекательных домов типа хрущевок рядом — красота! Такой продукт обеспечит хорошие темпы продаж, следовательно, и экономика проекта будет успешной. Риски заключаются в необходимости четко следовать финансовому плану. Неверное планирование доходных и расходных частей, а также отсутствие собственной финансовой подушки безопасности могут привести к банкротству.
У нас хороший опыт освоения таких глобальных проектов. "Цивилизацию" в Невском районе мы осваиваем немногим больше года, и уже восемь домов в стройке и продаже. "Новая Охта" и "Цветной город" в Красногвардейском районе — это целые микрорайоны. Первая очередь "Новой Охты" уже заселена, работают магазины, аптеки, поликлиника и детский сад. Всего на территории квартала предусмотрено три школы и четыре детских сада. "Цветной город" продолжает застройку в этой локации, здесь появится четыре садика и две школы.
BG: Какие точки Петербурга, на ваш взгляд, могут быть еще комплексно освоены застройщиком? Остались ли таковые в городе или без искусственного расширения территории уже не получится?
Д. Х.: В городе такие места есть. Это бывшие промышленные территории, работа по которым обычно ведется в рамках освобождения города от "серого пояса". Обычно собственники промышленных территорий не стремятся их продавать: эти земли выгодно сдавать в аренду и иметь постоянный доход. Однако если у нас будет нормативно-правовая база для борьбы с подобными ситуациями, это станет сильным ресурсом для развития города.
Кроме того, в центре Петербурга, например, в Адмиралтейском районе, есть другие потенциальные для застройки пространства. Это старые полуразрушенные дома, пустые и нежилые, но охраняющиеся государством. Средств на их восстановление в бюджете нет. Логичный вариант — предоставить девелоперам возможность реконструировать здания с сохранением исторического облика. А внутри можно создать все новое с учетом современных требований к комфорту.
BG: Заметна ли борьба застройщиков за городские пятна для застройки? В чем она проявляется?
Д. Х.: Хорошие земельные участки с выгодной локацией всегда в цене, но позволить их себе могут только крупные игроки рынка, особенно если речь идет о больших участках. Чтобы их освоить, у застройщика должны быть все необходимые ресурсы — финансовые, административные, технические. В Петербурге крупных компаний с серьезным портфелем проектов не так много. Поэтому какой-либо серьезной конкуренции по интересным нам участкам мы не наблюдаем.
BG: Какие локации в городе вам интересны как застройщику? Что еще вы в ближайшие годы будете осваивать?
Д. Х.: Наш земельный портфель сформирован достаточно гармонично. Хватит для освоения на протяжении десятилетия. Однако мы постоянно рассматриваем варианты и пополняем комплект участков при наличии интересных предложений. Сейчас наш ближайший новый старт — это реализация элитного проекта под названием Neva на Петровском острове, где будет построено 238 тыс. кв. м недвижимости высокого класса. Это как раз комплексное освоение и редевелопмент промышленной территории одновременно. Все как мы любим. Проект объединяет три участка, первым начинаем строить комплекс премиум-класса Neva Haus на берегу реки Ждановка. Начало продаж по нему намечено на осень этого года.
BG: Чего сейчас не хватает Петербургу и застройщикам при комплексном развитии территорий?
Д. Х.: Состояние строительной среды во многом зависит от административных положений. Как уже было обозначено, не хватает прозрачного четкого законодательства, соответствующих инструментов, которые позволили бы застройщикам работать более эффективно. Городская власть и девелоперы должны сотрудничать друг с другом, быть в диалоге, чтобы вместе помогать городу расти и развиваться.
BG: По итогам полугодия группа компаний показала падение по всем сегментам. С чем вы связываете такие показатели?
Д. Х.: Первое полугодие стало непростым для всего рынка недвижимости. На фоне общего тренда к постоянным скидкам и ухудшению уровня продукта застройщики, не снижающие планку по качеству, а следовательно, и ведущие стабильную ценовую политику, не могли продемонстрировать рост. Зачастую покупатели смотрят только на цену, не задумываясь о последствиях. Мы планируем наверстать объемы продаж по итогам года в целом. Разумные покупатели, в конце концов, выбирают качество и надежность. А с этим у нас все в порядке, это наше кредо.