На строительном рынке Петербурга происходит коррекция объемов продаваемого жилья. При этом те застройщики, которые могут позволить себе не терять выручки и не падать в цене, либо наращивать выручку и повышать цену, являются реальными лидерами рынка, уверен основатель и генеральный директор компании Legenda Василий Селиванов. В интервью корреспонденту BG Лидии Горборуковой он рассказал о тенденциях, которые наблюдаются в строительной отрасли по итогам шести месяцев 2017 года, а также выразил свое отношение к изменениям в профильных законах.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: С какими итогами закончила первые шесть месяцев 2017 года компания Legenda? Соответствуют ли они рыночным тенденциям?
ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ: Мы не согласны с пессимистическими настроениями, которые в последнее время высказываются на строительном рынке Петербурга. Я всегда говорил, что Legenda, хоть и зависит от рынка, но изначально идет другим путем. У нашей компании за первое полугодие в сравнении с шестью месяцами 2016 года показатели очень позитивные: средняя цена выросла на 20%, а выручка в деньгах в части продажи квартир увеличилась на 47%. Общий рост выручки с учетом реализации коммерческих помещений составил 70%. Эти итоги говорят о том, что для компании Legenda пришло время собирать камни, получать результаты от проделанной работы.
Происходящее на рынке мы оцениваем не как падение, а как некую коррекцию объемов. В целом по итогам 2017 года мы прогнозируем уменьшение продаваемого жилья в пределах 10-15%. Мы считаем, что слабые застройщики отдают сделки сильным. Это проявляется по всему вееру как крупных, так средних компаний. Очень важно, что у сильных девелоперов цена не падает, она даже растет и может быть стабильной. Вывод прост: те участники рынка, которые могут позволить себе не терять выручки и не падать в цене, либо наращивать выручку и повышать цену, являются реальными лидерами рынка. Самый яркий пример — отчетность публичных девелоперских компаний, которая ярко иллюстрирует этот тренд.
BG: По-вашему мнению, как новые поправки в 214-ФЗ и норма об обязательных отчислениях в компенсационный фонд долевого строительства повлияют на рынок?
В. С.: Что касается компенсационного фонда, то его формирование по предложенной законом схеме для застройщика однозначно приведет к увеличению стоимости реализации проектов и отразится на цене жилья. В конечном итоге эти затраты будут переложены на покупателя. Плюсов в новом законе для рынка я не вижу. По сути, в новой редакции этот закон изначально вводит абсолютную презумпцию виновности застройщика.
Все забывают о том, что жилищное строительство — это один из немногих секторов экономики, где доля государственного участия в выручке ничтожно мала. Кроме того, этот рынок удивительным образом не консолидирован: при общем объеме ввода жилья по стране в 80 млн кв. м в год, на долю самого крупного игрока приходится не более 1 млн — это чуть больше 1%. При этом объем средств, привлекаемых от физических лиц на этом рынке, сопоставим с объемом вкладов людей в банковской системе. На мой взгляд, именно это стало истинной предпосылкой недавних законодательных преобразований. Происходящее наталкивает на предположения о переделе рынка.
BG: Многие сомневаются, что закон в итоге начнет работать в том виде, в котором принят. Все ждут, что его изменят.
В. С.: Это разумная позиция. Я тоже не верю, что закон останется в таком виде к моменту вступления в силу. Ведь эти изменения серьезнейшим образом скажутся не только на средних и мелких компаниях. Они создают большие трудности и для крупных игроков. Например, застройщик по новым правилам может строить один дом с одним разрешением на строительство. Сразу масса вопросов возникает, а как быть с очередями в проектах и с тем, что публичные компании возводят все объекты от одного застройщика. Где крупному застройщику набрать столько юридических лиц, которые должны удовлетворять всем квалификационным требованиям: один застройщик — одно разрешение на строительство, наличие трехлетнего опыта строительства и не менее 10 тыс. кв. м в портфеле. Тогда получается, что одному крупному публичному девелоперу нужны десятки таких застройщиков. Посмотрите, сколько у топов рынка сегодня действующих разрешений на строительство, чтобы понять технические ограничения выполнения этих норм.
BG: Как компания Legenda планирует выстраивать свою работу в свете нового закона?
В. С.: Так или иначе, мы планировали снижать долю привлеченных средств дольщиков, особенно на ранних этапах строительства. И это не связано с новым законом, это заложено в нашей стратегии развития.
BG: Как будете заменять "долевку"?
В. С.: Продажей готового построенного жилья. Крупные объекты мы планируем реализовывать с учетом сложной модели финансирования: синергии из публичных заимствований, привлечения к проекту крупных инвесторов и за счет покрытия затрат при помощи проектного финансирования. Это модель для нас экономически выгоднее, интереснее как с точки зрения развития продукта, так и с позиции управления этими процессами.
На нынешнем этапе наша экономическая модель предполагает финансирование начальных стадий строительства и за счет продаж, и за счет банковского проектного кредитования, которое является главным инструментом стабильности финансового обеспечения стройки. Мы, конечно, пока планируем продавать жилье и на стадии строительства, но, имея резервы финансирования, по тем ценам и на тех условиях, которые нам интересны. Именно так мы поступили со строительством жилого комплекса на Комендантском проспекте. Также мы в стадии получения проектного финансирования на еще один проект — "Legenda Героев".
BG: Компания Legenda одержала победу в двух номинациях Urban Awards ("Девелопер года" и "Персона года"). Эти награды компании в реальной жизни помогают продавать жилье?
В. С.: Согласитесь, не бывает такой ситуации, когда никому не известная компания из ниоткуда вдруг получает, уж простите, медальку. Любая честная награда — это результат работы, стараний. Победа в номинации "Девелопер года" Urban Awards для нас приятна и почетна, это отражение нашей работы. Это сбор тех самых камней, о которых я говорил выше, итог наших усилий. Я знаю, как устроено голосование в рамках Urban Awards. Это объективное судейство, а не распределение результатов среди "своих". Самое ценное, что происходит репутационная оценка огромного количества профессионалов отрасли, которые знают, кто как строит. И потребительский рынок должен принимать во внимание результаты таких конкурсов, опираться на них, учитывать при выборе жилья. Безусловно, победа в Urban Awards повышает ценность компании и бренда Legenda, а также подтверждает, что мы делаем важные вещи и идем в правильном направлении. Не зря у нашей компании очень много сделок, в которых дольщиками выступают профессионалы рынка — риелторы, архитекторы, строители.
BG: Сколько объектов сегодня строит Legenda?
В. С.: Их несколько. Три — в активной стадии. В самое ближайшее время приступаем к строительству второй очереди smart-квартала "Legenda Комендантского". Продолжаем реализацию проекта на Дальневосточном проспекте. В этом году запустили "Legenda Героев" в рамках проекта "Балтийская жемчужина". Таким образом, сегодня у нас в стройке находится около 250 тыс. кв. м.
BG: Какая первая реакция у покупателей на новый проект "Legenda Героев"?
В. С.: Очень хорошая реакция. Мы подтвердили свою логику по поводу того, что на рынке есть пласт семей, понимающих и принимающих наш продукт. Спрос на семейные квартиры очень высокий. Поэтому даже на начальной стадии подтверждается наша необычная для рынка стратегия ценообразования, когда цена квадратного метра в крупногабаритных квартирах такая же, а порой выше, чем в маленьких квартирах. Мы наблюдаем хороший рост внутреннего спроса. Его драйвером выступают адепты квартала "Балтийская жемчужина", в котором уже сформирована качественная и комфортная городская среда. Эти люди живут в этой локации, понимают ее преимущества. Именно они притягивают к нам очень много своих знакомых, родственников, друзей.
BG: Если ли планы по запуску новых объектов?
В. С.: До конца года мы планируем начать полномасштабное строительство объекта на Институтском проспекте. Это проект будет реализовываться в высоком ценовом сегменте, и мы приняли решение не начинать продажи на начальном этапе строительства. Дом на Институтском будет напоминать уже построенный нами элитный комплекс премиального класса "Победы, 5" по своим средовым и качественным характеристикам и функционалу. Автором проекта выступает Евгений Герасимов, чья архитектура имеет огромный потенциал раскрытия во времени, и это очень ценно. Безусловно, мы хотели бы и дальше развиваться на территории "Балтийской жемчужины", поэтому не исключаем, что будут покупки земли в этой локации.