Программа со сроком действия в 20 лет

Строительство

В прошлом году правительство Ленинградской области объявило о программе "Светофор", цель которой была пресечь хаотичную застройку территорий региона, примыкающих непосредственно к границе Петербурга. Спустя год после ее старта корреспондент BG Денис Кожин попытался разобраться в первых результатах работы программы.

Аналитики говорят, что эффект от программы «Светофор» рынок почувствует лишь через 10–20 лет

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Программа начала действовать с июля 2016 года. Вся территория региона была поделена, "как светофор", на три зоны: зеленую, желтую и красную. В красной, которая расположилась между КАД и трассой A-120 (так называемая "старая бетонка"), были введены самые жесткие условия по выкупу и строительству социальной и дорожной инфраструктуры: по сути, любое новое массовое строительство (кроме уже согласованных проектов) было запрещено, а перевод земель в жилое строительство был заморожен.

Решение о введении "Светофора" властями Ленобласти было направлено на то, чтобы сократить объемы возводимого жилья в соответствующих зонах и купировать бесконтрольное разрастание города и превращение территорий пригорода в сплошной мегаполис — "каменные джунгли". Нагрузка на социальную инфраструктуру прилегающих к Петербургу районов, которая возникла в связи с массовым строительством, стала настоящей проблемой для жителей "Закадья" и областных властей.

Интереса нет

Однако пока интереса к более отдаленным локациям строители не констатируют. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что большого интереса к отдаленным локациям не наблюдается, что было предсказуемо. "Цены на предложение в "Закадье" продемонстрировали снижение еще в конце 2015-го — начале 2016 года, эта ситуация сохраняется в настоящее время. Предложение в этих локациях продолжает оставаться избыточным, по-прежнему туда приходит спрос, но он ограничен, поскольку количество инвестиционных покупок сократилось, оно не нарастает. В этих локациях мы наблюдаем только живой потребительский спрос, который постепенно осваивает то дешевое и объемное предложение, которое сформировано в "Закадье". Новый спрос сформировать пока не удается, потому что все показатели предложения являются стабильными. Попытки привлечения новой покупательской аудитории предпринимает, в частности, группа ЛСР, которая заявляет очень привлекательную ставку по субсидированной ипотеке",— говорит госпожа Денисова.

Генеральный директор RocketGroup Борис Латкин также подтверждает, что с 2016 года, когда в Ленинградской области стала действовать программа "Светофор", темпы строительства в "дальних" регионах, по сравнению с предшествующим 2015 годом, практически не изменились. "По условиям программы, инвестор, решивший реализовать проект комплексной жилой застройки в так называемой "зеленой" зоне Ленинградской области, мог рассчитывать на сохранение действовавших правил работы, в частности, участие в региональной программе "Соцобъекты в обмен на налоги" и др. По задумке, это должно было перенаправить интерес бизнеса от активно застраиваемых территорий в зоне петербургской агломерации к удаленным, снизив тем самым нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру региона. Но экономика проектов при такой "релокации", как показала практика, не устроила бизнес и существенных изменений не принесла",— констатирует эксперт.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС", также утверждает, что активность девелоперов в более дальних районах Ленинградской области не возросла. "Эти локации и так были не особенно интересны для массового строительства, а в комплексе с "тихим" состоянием рынка на данный момент интереса к таким землям практически нет",— поясняет он.

Цель понятна

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная Стрела", отмечает: "Мы все поняли, как должна работать программа "Светофор" и каковы ее цели, но я пока не вижу реальных результатов ее реализации. В частности, не видна активизация девелоперов в дальних районах Ленобласти. Лично я не слышал о строительном буме в Лодейнопольском или Подпорожском районах. Скорее, целью программы было замедлить активность девелоперов в прилегающем к городу Всеволожском районе, упорядочить строительство в таких населенных пунктах, как Мурино, Бугры, Кудрово, синхронизировать возведение инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) с появлением нового жилья. Время покажет, насколько эффективной окажется эта программа, но пока ее результаты не особенно очевидны. Хотя допускаю, что она может и привести к появлению новых проектов в отдаленных районах в ближайшие год-полтора".

"Суть программы "Светофор" — ограничить строительство в зоне агломерации и получить время на разрешение скопившихся инфраструктурных проблем. Я считаю, это не выход в данной ситуации, так как любой запрет не ведет к развитию. Ведь вопрос не в том, что бизнес плохо строит или власть жестко регулирует. В среднем один дом возводится за 1,5 года, а на инфраструктуру вокруг него уходит еще 2-2,5 года. В результате люди заселяются, а инфраструктуры нет. В этом и есть суть вопроса. Следует изменить подход к реализации проектов комплексного развития территории",— размышляет господин Латкин.

По его словам, уже успешно себя зарекомендовал подход опережающего инфраструктурного развития территории, при котором меняются принципы возведения жилья и необходимой инфраструктуры: сначала инфраструктура, потом — жилье. "По такому подходу еще три года назад мы начали готовить проект "Карвила. Город на реке", и сейчас для Ленинградской области он является пилотным. Качественно подготовить такой проект в более сжатые сроки невозможно, поэтому и примеров таких в Ленобласти пока не ожидается. Кроме этого, очень важно при планировании строительства учитывать равномерное распределение демографической нагрузки на объекты дошкольных и школьных учреждений, чтобы не получить в будущем сначала переполненные детские сады и школы, а потом полупустующие",— говорит господин Латкин.

Подводить итоги рано

Ведущий аналитик ГК "Доверие" Антон Банин уверен, что говорить о действии программы "Светофор" пока рано. "Программа вступила в силу с 1 июля 2016 года, и ориентирована скорее на долгосрочную перспективу — 10-20 лет. Положительных результатов для застройщиков она пока не дала: в отделенных зонах Ленобласти ("желтая" и "зеленая") новых жилых объектов не появилось, и вряд ли они появятся в ближайшем будущем — спрос на такие локации, с учетом избыточности предложения в пригородных зонах Санкт-Петербурга, крайне низок. Однако уже можно говорить об ужесточении правил игры на приграничных территориях города и области — в первую очередь, в Мурино, где администрация области в одностороннем порядке пересматривает выданные градпланы, если они не соответствуют нормам градостроения и проектирования",— говорит господин Банин.

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева считает, что областная программа "Светофор" в какой-то мере стимулировала возвращение ряда девелоперов и застройщиков в Петербург. Строители больше занялись редевелопментом городских территорий, ища возможности для реализации новых проектов в зоне "серого пояса", в районах, где некогда были небольшие промышленные производства, склады или железнодорожные подъезды и пути. "Такие примеры можно найти, например, в Невском районе, где развивается сразу несколько проектов застройки в районе Октябрьской набережной, в районе станции метро "Новочеркасская", где сносят бывшие склады и котельные, чтобы возвести новое жилье. Количество вывода новых проектов в черте города в текущем году увеличивается",— рассказывает госпожа Афанасьева.

Областные власти, в свою очередь, стремятся сохранить привлекательность для девелоперов строительства в регионе, решая транспортные проблемы. Весной правительство Ленобласти попросило застройщиков Всеволожского района, где сейчас ведется масштабное жилищное строительство, активнее взяться за возведение новых школ и детских садов. Взамен регион пообещал найти деньги на строительство дорожной развязки для жителей Мурино и Новое Девяткино, которые как раз находятся в "красной зоне", где на застройщиков накладывается больше всего обременений. Заявлено, что строительные компании, которые активно участвуют в возведении "социалки", могут рассчитывать на то, что дороги за них построит государство. Речь идет о выделении денег на съезд с КАД в Мурино и на дорогу от съезда до транспортно-пересадочного узла в Девяткино. "Если в перспективе эти транспортные проекты будут реализованы, в выигрыше будут и застройщики, ведь привлекательность этих локаций возрастет",— уверена госпожа Афанасьева.

Свои плюсы

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" считает, что программа "Светофор" действительно доказывает свою жизнеспособность в современных условиях. "Ее важное достоинство заключается в том, что она работает только для новых проектов: проекты, начатые по старым правилам, по этим же правилам и реализуются. Это означает, что инвесторы и девелоперы уже на старте могут планировать развитие проекта без риска внезапного изменения требований. Таким образом, в отличие от многих других инициатив по урегулированию градостроительной деятельности, программа не создает новых долгостроев и проблем в реализации уже начатых проектов. Программа дает реальный стимул для развития не только ближайших к Петербургу земель, но и отдаленных от города территорий Ленобласти, способствуя созданию комфортной среды без транспортных проблем",— говорит господин Васильев.

Он сообщил, что первый объект "УНИСТО Петросталь", который строится в соответствие в программой "Светофор",— ЖК "Аннинский Парк". "Мы создаем транспортную инфраструктуру вокруг проекта в соответствии с программой. Мы знали об этих требованиях еще до начала реализации второй очереди, поэтому соответствующим образом смогли посчитать затраты и принять решение, в каком порядке и в какие сроки строить объект",— рассказал господин Васильев.

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...