В прошлом году правительство Ленинградской области объявило о программе "Светофор", цель которой была пресечь хаотичную застройку территорий региона, примыкающих непосредственно к границе Петербурга. Спустя год после ее старта корреспондент BG Денис Кожин попытался разобраться в первых результатах работы программы.
Аналитики говорят, что эффект от программы «Светофор» рынок почувствует лишь через 10–20 лет
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Программа начала действовать с июля 2016 года. Вся территория региона была поделена, "как светофор", на три зоны: зеленую, желтую и красную. В красной, которая расположилась между КАД и трассой A-120 (так называемая "старая бетонка"), были введены самые жесткие условия по выкупу и строительству социальной и дорожной инфраструктуры: по сути, любое новое массовое строительство (кроме уже согласованных проектов) было запрещено, а перевод земель в жилое строительство был заморожен.
Решение о введении "Светофора" властями Ленобласти было направлено на то, чтобы сократить объемы возводимого жилья в соответствующих зонах и купировать бесконтрольное разрастание города и превращение территорий пригорода в сплошной мегаполис — "каменные джунгли". Нагрузка на социальную инфраструктуру прилегающих к Петербургу районов, которая возникла в связи с массовым строительством, стала настоящей проблемой для жителей "Закадья" и областных властей.
Интереса нет
Однако пока интереса к более отдаленным локациям строители не констатируют. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что большого интереса к отдаленным локациям не наблюдается, что было предсказуемо. "Цены на предложение в "Закадье" продемонстрировали снижение еще в конце 2015-го — начале 2016 года, эта ситуация сохраняется в настоящее время. Предложение в этих локациях продолжает оставаться избыточным, по-прежнему туда приходит спрос, но он ограничен, поскольку количество инвестиционных покупок сократилось, оно не нарастает. В этих локациях мы наблюдаем только живой потребительский спрос, который постепенно осваивает то дешевое и объемное предложение, которое сформировано в "Закадье". Новый спрос сформировать пока не удается, потому что все показатели предложения являются стабильными. Попытки привлечения новой покупательской аудитории предпринимает, в частности, группа ЛСР, которая заявляет очень привлекательную ставку по субсидированной ипотеке",— говорит госпожа Денисова.
Генеральный директор RocketGroup Борис Латкин также подтверждает, что с 2016 года, когда в Ленинградской области стала действовать программа "Светофор", темпы строительства в "дальних" регионах, по сравнению с предшествующим 2015 годом, практически не изменились. "По условиям программы, инвестор, решивший реализовать проект комплексной жилой застройки в так называемой "зеленой" зоне Ленинградской области, мог рассчитывать на сохранение действовавших правил работы, в частности, участие в региональной программе "Соцобъекты в обмен на налоги" и др. По задумке, это должно было перенаправить интерес бизнеса от активно застраиваемых территорий в зоне петербургской агломерации к удаленным, снизив тем самым нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру региона. Но экономика проектов при такой "релокации", как показала практика, не устроила бизнес и существенных изменений не принесла",— констатирует эксперт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС", также утверждает, что активность девелоперов в более дальних районах Ленинградской области не возросла. "Эти локации и так были не особенно интересны для массового строительства, а в комплексе с "тихим" состоянием рынка на данный момент интереса к таким землям практически нет",— поясняет он.
Цель понятна
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная Стрела", отмечает: "Мы все поняли, как должна работать программа "Светофор" и каковы ее цели, но я пока не вижу реальных результатов ее реализации. В частности, не видна активизация девелоперов в дальних районах Ленобласти. Лично я не слышал о строительном буме в Лодейнопольском или Подпорожском районах. Скорее, целью программы было замедлить активность девелоперов в прилегающем к городу Всеволожском районе, упорядочить строительство в таких населенных пунктах, как Мурино, Бугры, Кудрово, синхронизировать возведение инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) с появлением нового жилья. Время покажет, насколько эффективной окажется эта программа, но пока ее результаты не особенно очевидны. Хотя допускаю, что она может и привести к появлению новых проектов в отдаленных районах в ближайшие год-полтора".
"Суть программы "Светофор" — ограничить строительство в зоне агломерации и получить время на разрешение скопившихся инфраструктурных проблем. Я считаю, это не выход в данной ситуации, так как любой запрет не ведет к развитию. Ведь вопрос не в том, что бизнес плохо строит или власть жестко регулирует. В среднем один дом возводится за 1,5 года, а на инфраструктуру вокруг него уходит еще 2-2,5 года. В результате люди заселяются, а инфраструктуры нет. В этом и есть суть вопроса. Следует изменить подход к реализации проектов комплексного развития территории",— размышляет господин Латкин.
По его словам, уже успешно себя зарекомендовал подход опережающего инфраструктурного развития территории, при котором меняются принципы возведения жилья и необходимой инфраструктуры: сначала инфраструктура, потом — жилье. "По такому подходу еще три года назад мы начали готовить проект "Карвила. Город на реке", и сейчас для Ленинградской области он является пилотным. Качественно подготовить такой проект в более сжатые сроки невозможно, поэтому и примеров таких в Ленобласти пока не ожидается. Кроме этого, очень важно при планировании строительства учитывать равномерное распределение демографической нагрузки на объекты дошкольных и школьных учреждений, чтобы не получить в будущем сначала переполненные детские сады и школы, а потом полупустующие",— говорит господин Латкин.
Подводить итоги рано
Ведущий аналитик ГК "Доверие" Антон Банин уверен, что говорить о действии программы "Светофор" пока рано. "Программа вступила в силу с 1 июля 2016 года, и ориентирована скорее на долгосрочную перспективу — 10-20 лет. Положительных результатов для застройщиков она пока не дала: в отделенных зонах Ленобласти ("желтая" и "зеленая") новых жилых объектов не появилось, и вряд ли они появятся в ближайшем будущем — спрос на такие локации, с учетом избыточности предложения в пригородных зонах Санкт-Петербурга, крайне низок. Однако уже можно говорить об ужесточении правил игры на приграничных территориях города и области — в первую очередь, в Мурино, где администрация области в одностороннем порядке пересматривает выданные градпланы, если они не соответствуют нормам градостроения и проектирования",— говорит господин Банин.
Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева считает, что областная программа "Светофор" в какой-то мере стимулировала возвращение ряда девелоперов и застройщиков в Петербург. Строители больше занялись редевелопментом городских территорий, ища возможности для реализации новых проектов в зоне "серого пояса", в районах, где некогда были небольшие промышленные производства, склады или железнодорожные подъезды и пути. "Такие примеры можно найти, например, в Невском районе, где развивается сразу несколько проектов застройки в районе Октябрьской набережной, в районе станции метро "Новочеркасская", где сносят бывшие склады и котельные, чтобы возвести новое жилье. Количество вывода новых проектов в черте города в текущем году увеличивается",— рассказывает госпожа Афанасьева.
Областные власти, в свою очередь, стремятся сохранить привлекательность для девелоперов строительства в регионе, решая транспортные проблемы. Весной правительство Ленобласти попросило застройщиков Всеволожского района, где сейчас ведется масштабное жилищное строительство, активнее взяться за возведение новых школ и детских садов. Взамен регион пообещал найти деньги на строительство дорожной развязки для жителей Мурино и Новое Девяткино, которые как раз находятся в "красной зоне", где на застройщиков накладывается больше всего обременений. Заявлено, что строительные компании, которые активно участвуют в возведении "социалки", могут рассчитывать на то, что дороги за них построит государство. Речь идет о выделении денег на съезд с КАД в Мурино и на дорогу от съезда до транспортно-пересадочного узла в Девяткино. "Если в перспективе эти транспортные проекты будут реализованы, в выигрыше будут и застройщики, ведь привлекательность этих локаций возрастет",— уверена госпожа Афанасьева.
Свои плюсы
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" считает, что программа "Светофор" действительно доказывает свою жизнеспособность в современных условиях. "Ее важное достоинство заключается в том, что она работает только для новых проектов: проекты, начатые по старым правилам, по этим же правилам и реализуются. Это означает, что инвесторы и девелоперы уже на старте могут планировать развитие проекта без риска внезапного изменения требований. Таким образом, в отличие от многих других инициатив по урегулированию градостроительной деятельности, программа не создает новых долгостроев и проблем в реализации уже начатых проектов. Программа дает реальный стимул для развития не только ближайших к Петербургу земель, но и отдаленных от города территорий Ленобласти, способствуя созданию комфортной среды без транспортных проблем",— говорит господин Васильев.
Он сообщил, что первый объект "УНИСТО Петросталь", который строится в соответствие в программой "Светофор",— ЖК "Аннинский Парк". "Мы создаем транспортную инфраструктуру вокруг проекта в соответствии с программой. Мы знали об этих требованиях еще до начала реализации второй очереди, поэтому соответствующим образом смогли посчитать затраты и принять решение, в каком порядке и в какие сроки строить объект",— рассказал господин Васильев.