Российский бизнес пока не готов массово инвестировать в доходные дома из-за низкой рентабельности. Пока что на рынке представлены только отдельные проекты — например, сданный недавно комплекс Романа Абрамовича. Аэлита Курмукова выяснила, как возрождают традицию доходных домов в России.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным опроса Национального агентства финансовых исследований, только 8% россиян арендуют жилье. При этом в Германии квартиры снимают 60% населения.
О возрождении доходных домов начали говорить в начале 2000-х. Единственным проектом в 2004 году стал объект в Большом Николоворобинском переулке в Таганском районе, который построил существовавший на тот момент департамент инвестиционных программ строительства города Москвы. Сейчас он позиционируется как доходный дом премиального сегмента.
В прошлом году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предложило более детально подойти к этому вопросу и разработать механизм привлечения внешних инвесторов в такие проекты. Первым этапом стал ЖК «Лайнер» на Ходынском поле. Арендный дом на 283 апартамента построила компания «Интеко». На подходе — еще один доходный дом в комплексе Match Point в районе Кутузовского проспекта, который обещают сдать к концу 2019 года. Рынком арендного жилья заинтересовался и Роман Абрамович. Компания Millhouse сдала доходный дом в ЖК «Сколково парк». Средняя цена двухкомнатных апартаментов на рынке — от 80 тыс. рублей в месяц. Такие проекты можно пересчитать по пальцам.
Частный бизнес пока не готов инвестировать в доходные дома массово, отмечает управляющий партнер компании Kvartour Артем Цогоев: «Основными арендаторами элитной жилой недвижимости в Москве традиционно были иностранцы. В связи с всякими политическими рисками значительная часть иностранцев уехала из города. Цены достаточно серьезно упали, спрос уменьшился. В целом ситуация на рынке аренды элитной недвижимости не намного хуже, чем в 2006 году. АИЖК сейчас создает фактически с нуля управляющую компанию. Если бы это были частные деньги, то ни один бы частный инвестор, мне кажется, не вложил».
Доходность на этом рынке в настоящее время не превышает 4-5% годовых — ниже ставки по банковским депозитам. Для сравнения, в дореволюционной России подобные объекты приносили 10% годовых.
Россияне пока не готовы инвестировать в такие проекты в нашей стране, но при этом интересуются аналогичными объектами за границей, говорит директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева: «Мы получаем запросы на покупку доходных домов в Германии, в Великобритании, в Праге тоже периодически бывает. Срок договоров превышает даже 20 лет. Это некая стабильная инвестиция с постоянным доходом, который может составлять от 5% до 8%, даже 10% годовых. Студенческие апартаменты можно отнести к сегменту доходных домов в каких-то районах типа Кембриджа и Оксфорда. Есть категория инвесторов, которая рассматривает только подобные активы. Подобная недвижимость начинается с бюджета от 5-7 млн фунтов».
В начале XX века на долю доходных домов Петербурга приходилось 80% построек. В Москве к этому времени было 550 доходных домов – 40% жилой недвижимости. Аренда приносила существенную выгоду — в 1913 году общий доход Москвы составил 47 млн рублей, из них 7 млн — налоги с владельцев доходных домов.