Традиционные парки в крупных российских городах постепенно уступают место креативным общественными пространствам. Чаще всего к развитию прежде депрессивных территорий город привлекает частных инвесторов. Такие проекты, хоть и не приносят быстрой и высокой прибыли, но помогают инвесторам решить более долгосрочные коммерческие задачи.
На данный момент инвестор вложил в проект «Новая Голландия» около 5 млрд рублей. Реализация проекта завершится в 2025 году, и к этому времени на острове появятся, помимо парка с благоустроенными выходами к воде, многофункциональный и общественно-деловой центры в отреставрированных исторических зданиях
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Примеров успешного развития городских территорий, когда в не слишком популярном (или вовсе депрессивном) месте появляется точка общественного притяжения, за последние годы появилось множество. Речь идет не просто о лофт-проектах, когда инвестор берет в аренду или покупает историческое здание и приспосабливает его для современного использования, а о цельных пространствах с единой концепцией, которые включают в себя и парковую зону, и точки общественного питания, и выставочные комплексы.
Флагман общественных пространств
Для Санкт-Петербурга классическим примером такого общественного пространства является Новая Голландия — проект, реализованный на острове в Адмиралтейском районе, где в XVIII веке располагались судоремонтные склады, а в XIX веке — морская тюрьма. Тендер на реконструкцию острова петербургская администрация объявила в 2004 году, с тех пор инвестор менялся дважды: структура Шалвы Чигиринского и Игоря Кесаева не смогла реализовать проект, а в 2010 году новый конкурс выиграла компания Романа Абрамовича.
В 2011 году, после трех летних сезонов работы, Новую Голландию закрыли на реконструкцию. Два года назад пространство снова открыли — уже для работы в круглогодичном режиме. На данный момент инвестор вложил в проект около 5 млрд рублей без учета культурных мероприятий. Реализация проекта завершится в 2025 году, и к этому времени на острове появится, помимо парка с благоустроенными выходами к воде, многофункциональный и общественно-деловой центры в отреставрированных исторических зданиях. От нового строительства инвестор отказался. "В городе есть дефицит благоустроенных общественных пространств. Нам стало понятно, что просто хороший парк притянет больше посетителей, чем любое новое здание", — объясняет креативный директор компании "Айрис. Новая Голландия" Роксана Шатуновская.
Одно работает на другое
Другой популярный общественный проект — "Бенуа 1890", расположенный на территории прежде заброшенной фермы Бенуа в Калининском районе. Как и в Новую Голландию, туда можно прийти просто погулять в парке. Но на территории проекта расположен также ресторан "Ферма Бенуа" (в помещении бывшего коровника) и "Школа Бенуа" — образовательный центр для детей. Этот проект реализует ГК "Бестъ", инвестиции компании на данный момент составили более 700 млн рублей. "Ресторан "Ферма Бенуа" и "Школу Бенуа" мы не рассматриваем отдельно друг от друга. Поэтому, если говорить об окупаемости, то одно работает на другое", — объясняет глава совета директоров ГК "Бестъ" Андрей Лушников. Сейчас инвестор разрабатывает концепцию парка, который, в отличие от самого здания фермы, находится в собственности города. Концепция подразумевает три направления: детская игровая зона, спортивная площадка и место для проведения крупных районных и городских мероприятий — например, ландшафтных выставок.
Среди других успешных проектов эксперты называют петербургский Музей стрит-арта — "пока он развивается скорее как социальный проект, но уже обеспечил узнаваемость и определенную популярность территории Завода слоистых пластиков", — говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
В начальной фазе реализации находится другой крупнейший проект, полностью коммерческий и реализуемый только на частные инвестиции, — Art Play на Новочеркасском проспекте. Говоря о проектах, которые могут появиться в Петербурге в этом сегменте в будущем, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина вспоминает о реконструкции Конюшенного двора и Апраксина двора, в ходе которой будут созданы, в том числе, и общественные зоны.
Согласования получить легче
В Петербурге застройщики часто берут на себя обязательства по благоустройству городских территорий по договоренности со Смольным. Если инвестор обязуется заниматься благоустройством прилегающей территории или даже пространством, не имеющим прямого отношения к проекту, получить согласование на застройку гораздо легче, и в этом — основная выгода для бизнеса, говорит Ольга Шарыгина. Компании, инвестирующие в создание креативных общественных пространств, также преследуют преимущественно долгосрочные коммерческие цели. Такие проекты нельзя назвать бизнесом, но и благотворительностью — тоже, говорит эксперт: это скорее та нагрузка, которая позволит решить параллельные бизнес-задачи (согласование других проектов, корректировку имиджа). "Формат лофт-проекта предполагает обслуживание резидентов, зону парка дополняет ресторан, который платит за свое размещение арендную плату, это и другое подобное сотрудничество, вероятно, позволяет девелоперу выходить в "ноль"", — замечает госпожа Шарыгина.
Андрей Косарев, напротив, обращает внимание, что при правильном управлении первоначальные инвестиции в создание таких пространств довольно быстро приносят отдачу — место становится популярным, кардинально меняется имидж и формируются "правильные" потоки, после чего заметно повышаются спрос и ставки аренды на расположенную там недвижимость. Это видно на примере московских проектов Art Play, "Красный Октябрь", "Винзавод". Да и в случае с петербургской Новой Голландией, как указывает эксперт, очевидно, что за счет создания общественного пространства уже задолго до начала активного редевелопмента сформировался имидж проекта, появились потоки посетителей, что однозначно будет работать на успешность проекта в целом. "Инфраструктура в таких проектах — спортивные функции, общепит, ритейл и прочая коммерция — может стать точкой притяжения как для будущих жителей, так и для всех горожан", — утверждает господин Косарев.
В компании "Айрис. Новая Голландия" мотивацию инвестора объясняют желанием "создать интересный проект, включающий в себя культурные и коммерческие элементы, занять в Петербурге определенную нишу". "Наши задачи — привлечение внимания к проекту и месту в целом — месту, которое было закрыто многие годы. Привлечение потенциальных партнеров, спонсоров, арендаторов, в перспективе — повышение ставок на аренду", — рассказывает госпожа Шатуновская.
Андрей Лушников указывает, что все проекты, которыми занимается ГК "Бестъ", являются коммерческими, однако наличие социальной составляющей это не отменяет: "Восстановленная ферма Бенуа украшает наш город, делает городскую среду лучше, отвечает современным требованиям к семейному досугу и отдыху".
Через тернии к звездам
Эксперты отмечают, что при создании креативных общественных пространств инвесторы могут столкнуться с разного характера трудностями. Реконструкция исторического пространства зачастую вызывает отторжение горожан, замечает Ольга Шарыгина: "Люди могут с радостью отнестись к восстановлению парка, но довольно консервативно воспринимают любые новшества в формировании среды. Таков наш менталитет — жители болеют за сохранение старого Петербурга, даже если объекты, о которых идет речь, разрушены и не способны выполнять любые функции в текущем состоянии". Этому способствуют также, по ее словам, сложная система согласования проектов с администрацией города и слишком строгое законодательство в части работ с исторической частью Петербурга.
В городе не существует механизма, по которому инвестор может прийти и сказать: "Согласуйте мне проект", для этого нет юридических оснований, обращает внимание господин Лушников: "Воплощать в жизнь концепцию город может, только проведя конкурс и выделив на это бюджетные средства". Однако, несмотря на отсутствие механизмов, предприниматели видят в креативных и общественных пространствах потенциал, убежден господин Лушников. "Мы все видим, как мест для городского досуга и общественных пространств становится больше — в том числе и благодаря привлечению средств частных инвесторов", — подчеркивает он.