Бизнес-завтрак, посвященный актуальным правовым вопросам в сфере землепользования и недвижимости, провели для представителей бизнеса юридическая компания «Интегра» и Группа компаний «Независимый кадастровый центр».
Помимо обзора существующей практики в решении споров, эксперты дали предпринимателям практические рекомендации по налогообложению, снижению рисков и оптимизации расходов, связанных с приобретением, арендой, оспариванием, кадастровой оценкой и налогообложением земельных участков и объектов недвижимости.
По словам управляющего партнера ЮК «Интегра», руководителя практики «Строительство. Недвижимость», кандидата юридических наук Андрея Меняева, в 2017 году в силу вступило сразу несколько ключевых для рынка недвижимости документов. Изменения коснулись земельного и градостроительного законодательства, долевого участия в строительстве, кадастровой оценки.
«Накануне глобальной переоценки всей земли и недвижимости Самарской области, а также на фоне кризиса, затронувшего и эти сферы, собственники вынуждены искать и применять более эффективные управленческие решения, в том числе и правовые. В условиях постоянно меняющегося законодательства и ухудшения экономической ситуации важно ориентироваться в новых правилах, понимать, в какие направления актуальны для судебной практики», — отметил господин Меняев.
Эксперт привел наиболее распространенные примеры, характерные для профильных сегментов. Это споры, связанные с приватизацией земельных участков и с запретами на нее в случае, если запланировано строительство муниципальных или государственных объектов. Кроме того, увеличивается число дел, связанных с арендой земли под строительство и с незавершенными объектами.
Неуклонно растет и число споров, связанных с корректным определением кадастровой стоимости недвижимости. Так, к концу марта-началу апреля текущего года количество соответствующих дел, рассмотренных в областном арбитражном суде, достигло прошлогоднего показателя на конец лета. Напомним, с 2015 года от суммы кадастровой стоимости земельного участка и объектов недвижимости зависит размер имущественного налога, который должен платить владелец государству. И, если он считает, что кадастровая стоимость завышена, обращается в Комиссию по кадастровым спорам или в суд, где в случае принятия положительного решения в его пользу может рассчитывать на перерасчет налога уже начиная с того года, в котором он обратился за переоценкой.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». Реформа рассчитана на передачу проведения кадастровой оценки от частных структур к государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). Однако, эта идея не новая. «Если мы посмотрим на все методологии проведения государственной кадастровой оценки с 2001 года, когда она вводилась только для земель, без объектов капитального строительства, как сейчас, был создан Федеральный кадастровый центр „Земля“, имеющий подразделения во всех крупных регионах России. После его расформирования госслужащие специалисты-оценщики перешли также в про-государственную структуру ФГУП „Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ“, где был накоплен большой опыт не только по оценке, но и по техническому описанию и учету объектов капитального строительства. В Самарской области, соответственно, есть специалисты, есть производственная база для того, чтобы внедрять новый федеральный закон. Но, пока нет нужных подзаконных актов, не создано и профильное региональное учреждение, призванное разобраться с многими вопросами и недовольством граждан результатами кадастровых оценок. Не стоит забывать, что на переходный период до 2020 года у субъекта РФ сохраняется право выполнять государственную кадастровую оценку (ГКО) в прежнем режиме и использовать для целей налогообложения результаты ранее проведенных работ по ГКО», — пояснила директор консультационного налогового центра ГК «Независимый кадастровый центр», член Экспертного Совета Ассоциации СРО НКСО Ольга Сафонова.
Следует отметить, что положения по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в области сохранятся в прежнем виде, а, следовательно, все заинтересованные лица смогут спокойно оспаривать существующую кадастровую стоимость своей собственности до тех пор, пока не заработает государственный институт кадастровой оценки. В любом случае, с введением нового порядка оценки сохранится и институт оспаривания, призванный защитить интересы как собственника, так и государства. Главное правило определения кадастровой стоимости — она не может быть больше рыночной стоимости. Жесткий контроль со стороны государства должен значительно сократить число споров. Планируется, что к 2020 году закон заработает в полную силу.