Курорт с ипотекой

Несмотря на сложную экономическую и политическую ситуацию, рынок ипотеки в Крыму показывает положительную динамику. Рост, обозначившийся в 2016 году, продолжается. Специфической особенностью ипотечного рынка на полуострове является малое количество игроков и, соответственно, отсутствие реальной конкуренции. Тем не менее процентная ставка по ипотечным кредитам, как и в целом по России, снижается даже после прекращения действия программы господдержки.

В 2014 году рынок ипотеки в Крыму существенно замедлился. Помимо кризиса, который повлиял на ипотечное кредитование по всей стране, ситуация осложнилась западными санкциями и прекращением работы на полуострове как украинских, так и ведущих российских банков. Единственным игроком на рынке ипотеки республики оставался РНКБ. В 2014 году речь шла всего о 18 зарегистрированных за год ипотечных сделках. Но уже через год, в 2015 году, прошли регистрацию 1165 сделок. Негативное влияние на рынок оказывали растущие цены на недвижимость и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам (в среднем 14,5% годовых).

С 2016 года в Крыму заработала программа господдержки ипотеки, что дало возможность превысить результаты 2015 года более чем в полтора раза. Притом что реально ипотечным кредитованием в республике занимались всего три банка — РНКБ, Генбанк и банк «Россия» (пришел в Крым в 2015 году).

Завершение программы господдержки не оказало негативного влияния на рынок. По данным банка «Россия», в 2016 году объем ипотечного портфеля Симферопольского филиала составил около 133 млн руб., в 2017-м банк рассчитывает наращивать темпы ипотеки. «Количество обращений клиентов в начале 2017 года увеличилось примерно вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2016 года и продолжает расти,— отмечают в пресс-службе ведущего ипотечного банка Крыма — РНКБ.— Что касается выдач, этот показатель также вырос почти в два раза. Так, за первый квартал 2016 года выдано 115 кредитов, при этом за аналогичный период 2017 года количество сделок составило около 200».

Даже с учетом положительной динамики объемы выдачи ипотечных кредитов на полуострове все еще отстают от общероссийских показателей. Достаточно посмотреть на показатели соседних регионов юга России. Так, в Ставропольском крае совокупный ипотечный портфель больше крымского в 12 раз (около 16 млрд руб.), в Краснодарском — в 25 раз (более 32 млрд руб.).

Правительство поставило задачу перед банками полуострова увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов в следующие два года до 60 млрд руб. за счет стабилизация экономики республики и, как следствие, роста доходов населения. В Генбанке подчеркивают, что для того, чтобы развить ипотечное кредитование в Крыму, нельзя предлагать ставку 12,5%, ставка должна быть даже немного ниже среднерыночной.

В банке РНКБ уже действуют специальные программы для работников бюджета. «В РНКБ в рамках соглашения с Советом министров Республики Крым действует специальная ставка для сотрудников бюджетной сферы, получающих заработную плату на карты. Процентная ставка по программе „Новострой“ для этих категорий клиентов составляет всего 11% годовых (то есть условия даже более выгодные, чем были в прошлом году с господдержкой)»,— рассказывает специалист пресс-службы РНКБ Диана Скляренко.

Росту объемов ипотечного кредитования могли бы поспособствовать также увеличение числа игроков и активизация уже работающих на рынке ипотеки Крыма банков. Однако у финансово-кредитных учреждений, работающих в Крыму, существует специфическая особенность работы. Если российские ипотечные банки могут рефинансировать свои ипотечные кредиты в других крупных банках, то банки Крыма, так как они находятся под санкциями, должны оставлять эти кредиты у себя на балансе. Таким образом, возникает проблема с нормативом достаточности основного капитала.

Специалисты Генбанка считают, что эту проблему помогла бы решить докапитализация. Сейчас этот вопрос находится на рассмотрении у президента РФ.

Для нормального функционирования рынка ипотеки необходим развитый рынок жилой недвижимости. В 2016 году Ассоциация профессиональных участников рынка недвижимости Крыма заключила договор о сотрудничестве с РНКБ, согласно которому предоставляет банку информацию о застройщиках, наличии у них разрешительных документов, их строительных объектах. «Ипотека на первичном рынке продолжает пользоваться популярностью,— рассказывает Диана Скляренко.— Это связано как с улучшением условий кредитования (ставки по всем целевым продуктам были снижены на 0,5–1% в феврале 2017 года), так и с появлением большего числа объектов, строящихся в рамках 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве».— Прим. ред.), на приобретение которых можно оформлять кредиты».

Помимо развития долевого строительства, для увеличения числа активных застройщиков необходимо развивать кредитование строительства жилья. Крымские застройщики сегодня испытывают большие трудности с получением кредитов в федеральных банках под залог недвижимости в Крыму. И здесь снова поможет докапитализация, которая позволит банкам Крыма предоставлять кредиты строительным компаниям, не рискуя нарушить норматив достаточности основного капитала.

Игроки рынка ипотеки уверены, что в ближайшие годы объем ипотечного портфеля на полуострове можно нарастить в разы. У республики большой потенциал жилищного строительства. По данным аналитиков РНКБ, среди клиентов банка 420 тыс. человек готовы приобретать жилье в ближайшие два года, из них 150 тыс. человек — с привлечением ипотечного кредитования.

Иван Демидов