Работа над ошибками

Реализация Федеральной целевой программы социально-экономического развития Крыма и Севастополя до 2020 года предполагает создание на территории полуострова курортной зоны европейского уровня. При этом за последние годы численность населения Крымского полуострова увеличилась, и количество желающих жить здесь продолжает расти. Неудивительно, что жилое строительство в Крыму ежегодно набирает обороты. Перед властями республики стоит сложная задача — соблюсти баланс между развитием территории и сохранением уникальной экосистемы полуострова.

История с экологией

Экологи уверены, что план застройки Крымского полуострова должен создаваться с учетом природных особенностей региона. Особенно это касается прибрежных территорий, ведь именно участки вдоль побережья всегда вызывают повышенный интерес у девелоперов. Однако в настоящее время российское законодательство существенно ограничивает возможности строительства в таких зонах. Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство должна проводиться в соответствии с территориальным зонированием. Водоохранные зоны, к числу которых относится и прибрежная защитная полоса или зона, имеют специальные режимы, существенно ограничивающие строительство.

Стоит заметить, что понятие «водоохранная зона» осталось с некоторыми индивидуальными особенностями в законодательстве практически всех стран бывшего Советского Союза. В отличие от них в странах дальнего зарубежья законодательство, как правило, не прописывает обязательных требований по установлению водоохранных зон. Поэтому зачастую в прибрежных территориях можно увидеть примеры как жилой, так и коммерческой застройки.

Однако и здесь не все так просто, поясняет председатель общественного совета при Севприроднадзоре, кандидат биологических наук Наталья Мильчакова. Отсутствие запретов в законодательстве государств не означает, что там разрешена бессистемная застройка. Власти государств внимательно отслеживают состояние окружающей среды и принимают меры в случае ее ухудшения. Например, в начале 2000-х годов власти Испании приняли решение очистить от застройки прежних лет всю прибрежную полосу Балеарских островов в связи с резким ухудшением экологической обстановки и связанным с этим обстоятельством снижением турпотока (туризм — основная статья доходов территории). Еще один пример: вся территория Гибралтара признана морской охраняемой акваторией, строить ближе чем в 500 м от моря здесь вообще запрещено, хотя земля под застройку, как во всех городах Европы, является большим дефицитом. Кроме того, ежегодно Евросоюз выделяет около $7 млн на поддержку прибрежной экологической зоны.

Если говорить о Южном береге Крыма, то экологическая проблема осложняется сейсмологией. «Крымские горы молодые, любое нарушение хрупкого баланса в прибрежной зоне может стать причиной оползней»,— комментирует Наталья Мильчакова. Поэтому к вопросу развития строительной отрасли в курортных городах Крыма необходимо подходить крайне взвешенно.

Сложное наследство

Помимо экологической ситуации еще одним проблемным вопросом при развитии курортов Крыма остаются объекты, которые начали строить еще в то время, когда полуостров входил в состав Украины. Некоторые из них построены именно в прибрежной зоне. Так, в начале марта текущего года в ходе встречи с временно исполняющим обязанности начальника Службы государственного строительного надзора РК Нариманом Исаевым глава республики Сергей Аксенов отметил, что ситуация с незаконной стройкой на Южном берегу Крыма (ЮБК) и в Симферополе катастрофическая.

В Госстройнадзоре республики отмечают, что задача по наведению порядка на Южном берегу Крыма осложняется имущественными вопросами. Некоторые объекты уже 10–15 лет находятся в стадии строительства. Земля под долгостроями находится либо в долгосрочной аренде, либо в собственности, однако многие собственники находятся за границей и достраивать объекты уже не собираются. Поэтому сопутствующие задачи — провести мониторинг земель на предмет целевого использования, найти собственников и привлечь виновных (не имеющих разрешительной документации на строительство) к ответственности.

Сергей Аксенов сообщил журналистам, что сплошной снос не самоцель. «Стоит задача по наведению порядка. В первую очередь — по недопущению появления нового строительства. По всем остальным объектам надо провести работу над ошибками, определить перспективу»,— подчеркнул глава Крыма.

Член Союза архитекторов России, член Экспертно-консультативного совета при главе РК Алексей Комов считает, что построенные ранее и находящиеся в стадии строительства объекты можно разделить на три категории. Первая категория — объекты, строящиеся или уже построенные в соответствии с российским и украинским законодательством. По мнению Алексея Комова, такие объекты имеют полное право на существование. Вторая категория — это объекты, соответствующие украинскому, но не соответствующие российскому законодательству. При определенных условиях некоторые из таких объектов можно узаконить и ввести в эксплуатацию. Наконец третья категория — в которую попадают объекты, нарушающие законы как России, так и Украины. Такие объекты, безусловно, должны быть снесены.

«Оценка объектов должна быть системной и максимально открытой,— утверждает Алексей Комов.— Над этим должна работать специальная комиссия, специалисты, разбирающиеся в строительных технологиях, знатоки российского и украинского законодательства и законодательства так называемого „переходного периода“. Работа должна широко освещаться в СМИ, чтобы не было разговоров о взятках и кумовстве».

Кроме того, прежде чем принимать решения о сносе того или иного объекта, надо учитывать еще и социальный аспект. Многие объекты, находящиеся в стадии строительства, уже проданы. И дольщики, потратившие свои сбережения, ждут новых квартир. если государство принимает жесткие решения по какому-то объекту, оно должно быть готово к решению социальной проблемы. Для примера можно взять опыт Москвы или Подмосковья, где сейчас проводится программа по сносу пятиэтажек, рассказывает Алексей Комов, его стоило бы использовать и в Крыму.

В решении проблемы водоохранной зоны пора переходить от декларативных заявлений к выработке эффективного механизма, считает эксперт. По мнению Алексея Комова, проблема береговой застройки является не столько проблемой крымской власти, сколько общегосударственной. И решать ее нужно именно в масштабах государства, используя политическую волю. Если по ряду объектов (например, объектов долевого строительства) будет принято решение об узаконивании и достройке, власти должны взять на себя ответственность по сохранению экологического баланса, выделяя средства на природоохранные мероприятия, регулярный мониторинг состояния берега и акватории, считают экологи.

Строить по плану

Наряду с решением проблемы незаконного строительства Сергей Аксенов инициировал работу по приостановке автоматического оформления земельных участков в городах Крыма, которое было начато еще в украинский период. По его словам, решение о приостановке оформления земельных участков для жилищного строительства коснется прежде всего Ялты, Алушты, Евпатории, Судака, Симферополя. Зоны на территории Республики Крым, в пределах которых не может вестись застройка либо требуются специальные законодательные процедуры для оформления участка под строительство, будут определены специальным Градостроительным советом.

Это не означает, что на полуострове вообще прекратится строительство, тем более что жилищный вопрос в республике весьма актуален. «Во многих населенных пунктах Республики Крым действующей и разрабатываемой граддокументацией определены рекреационно-курортные зоны, в пределах которых расположены арендуемые или планируемые к отводу участки,— рассказывает председатель правления Союза архитекторов Республики Крым Владимир Дегтярев.— В таких случаях возможно реальное инвестирование и строительство уже сегодня».

Архитектор поясняет, что для курортных зон накладываются ограничения в соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», расстояние от курортной зоны до зоны жилой застройки должно быть не менее 500 м. «Зафиксированные виды (коды) целевого функционального использования земель в правилах землепользования и застройки следует рассматривать одновременно с документом ВРИ ЗУ-2016 („Виды разрешенного использования земельных участков“), который иногда расширяет коммерческие перспективы инвесторов»,— добавляет Владимир Дегтярев.

С тем, что строительство в Крыму должно вестись по четко регламентированному единому плану, согласны и застройщики. Президент группы компаний КСК Николай Шалимов подчеркивает, что уже сейчас многие крымские застройщики совместно с правительством прилагают усилия для того, чтобы архитектурный облик Крыма менялся в лучшую сторону. Для этого разрабатывается вся необходимая градостроительная документация. Эксперт отмечает, что девелоперы должны принимать активное участие в разработке и обсуждении генпланов застройки городов полуострова.

«В настоящее время для Республики Крым разработана и утверждена схема территориального планирования (СТП), разрабатываются СТП муниципальных районов и генпланы населенных пунктов,— рассказывает Владимир Дегтярев.— Эти документы создают правовую основу для выделения и (или) закрепления земельных участков, в том числе и под курортное строительство».

Сергей Аксенов отмечает, что в конце текущего года во всех населенных пунктах Крыма появятся генеральные планы застройки. Всего должны быть разработаны и утверждены генеральные планы 254 поселений и права землепользования для них.

Иван Демидов