«Важно постепенно решать сложные вопросы, не допуская остановки развития строительной отрасли»
За последние два года условия работы в строительной отрасли на полуострове существенно изменились. О главных переменах в сфере строительства, балансе между развитием и экологией и перспективах комплексной застройки в интервью рассказал вице-президент Союза строителей Севастополя, генеральный директор строительной компании «ИнтерСтрой» Евгений Кабанов.
вице-президент Союза строителей Севастополя, генеральный директор строительной компании «ИнтерСтрой» Евгений Кабанов
— Что поменялось в сфере строительства жилья с того момента, как Крым и Севастополь вошли в состав Российской Федерации? — В прежние годы у девелоперов и застройщиков практически не было возможности реализовывать проекты комплексного освоения территорий. Системные застройщики, имеющие серьезную базу, технику и производство, не могли себе позволить приобрести земельный участок, на котором можно было бы разместить и жилые дома, и объекты социальной инфраструктуры. Взять участок в 5–10 га могли себе позволить только власть имущие и очень крупный бизнес, так как стоимость такого участка начиналась с сотен тысяч долларов и заканчивалась миллионами. В результате почти все самые лакомые участки в прибрежной зоне полуострова принадлежали считанному количеству украинских олигархов.
Остальным участникам строительного рынка не оставалось ничего другого, как практиковать так называемую уплотнительную застройку в городах. В адрес такой застройки сейчас можно услышать много критики, зачастую обоснованной, так как реализовывать такие проекты приходилось в ущерб общему архитектурному ансамблю города. Когда застройщику с большим трудом удавалось приобрести участок площадью
15–30 соток, часто главным принципом для него становилось извлечение максимальной прибыли, вопросы благоустройства, строительства садиков, школ, дорог и т. д. отходили на второй план. Но к сожалению, тогда мы жили в таких условиях, я называю это «украинской историей».
После вхождения в состав России требования к участникам рынка возросли. Власти наконец-то стали вести борьбу с незаконным строительством, уделять больше внимания качеству жилья, развитию социальной инфраструктуры. Девелоперы прекрасно понимают, что правила «игры» серьезно поменялись, и в целом лидеры рынка готовы по ним играть.
— Что в настоящее время тормозит развитие строительного рынка на полуострове, с вашей точки зрения?
— Сегодня в Крыму и Севастополе очень сложная ситуация с земельными отношениями. Пользуясь неразберихой с документами в переходный период, появилось много мошенников, которые приносят в российские надзорные органы и суды липовые бумажки, изготовленные на территории Украины, якобы с правом собственности на землю. Каждый такой случай — предмет длительного разбирательства, этим приходится заниматься в том числе и мне как депутату Госсовета Крыма.
Кроме того, мы поменяли страну, это беспрецедентный случай в новейшей истории. Для бизнеса это смена буквально всего — поставщиков, подрядчиков, персонала. Многим строительным компаниям приходится очень серьезно перестраивать свой бизнес, этот процесс продолжается до сих пор. Например, раньше, в «украинском» Крыму, 85% всех рабочих приезжали из Западной Украины, Полтавы, Винницы и т. д., поэтому сейчас кадровый вопрос стоит очень остро.
Убежден, что сегодня важно постепенно разбираться в сложных вопросах, не допуская остановки развития строительной отрасли. И власть, и строительный бизнес это прекрасно понимают и, по моему мнению, уверенно двигаются в правильном направлении.
— На каких видах застройки, с вашей точки зрения, лучше всего сделать акцент в Крыму и Севастополе — на точечной или все-таки идти по пути комплексного освоения территорий?
— Считаю, что путь развития строительной отрасли в Крыму и Севастополе — это, без сомнения, комплексная застройка, которая учитывает уникальность крымского природного и рекреационного потенциала. Ведь мы в данном случае ведем речь о курортной территории — Крым и Севастополь должны выглядеть красиво. Также необходимо строго следовать природоохранным нормам.
Комплексное освоение территории позволит решить и эстетические, и благоустроительные, и социальные вопросы. Например, если говорить о благоустройстве, то в современной России обязательным требованием к строительству новых жилых комплексов является создание социальной инфраструктуры: детские сады, магазины, аптеки, элементы общественных пространств и парков. Этот же подход будет применяться и в Крыму.
Что касается социальных задач, то убедиться в том, что для их решения в наибольшей степени подходит именно комплексная застройка, можно на примере нашего проекта в Алуште, который мы реализуем в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи». Мы приняли участие в конкурсе на предоставление земельного участка и со своей стороны взяли на себя серьезные социальные обязательства. Для нас это большой титульный проект на несколько ближайших лет. Мы гарантируем, что 10 тыс. кв. м, а это ориентировочно 220–230 квартир, будут проданы крымчанам по программе «Жилье для российской семьи». В рамках этой программы граждане, относящиеся к льготным категориям, могут купить жилье не дороже 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Иными словами, стоимость однокомнатной квартиры в нашем проекте будет составлять около 1,2–1,4 млн руб. Коммерческое жилье мы планируем продавать здесь по цене от 55–60 тыс. руб. за квадрат.
Для сравнения: в Алуште средняя стоимость 1 кв. м не на берегу моря в зависимости от района колеблется от 65 до
80 тыс. руб. Жилье, которое находится в пешей доступности от моря, стартует с отметки 100–110 тыс. руб. Алуштинцы не должны конкурировать с обеспеченными приезжими, которые могут себе позволить такое дорогое жилье на берегу моря. У жителей Алушты должна появиться возможность улучшить свои жилищные условия в своем родном городе — именно для этого реализуется данный проект. Одновременно задача местной власти и надзорных органов — обеспечить доступ к квартирам тем, кто в них действительно нуждается, а не спекулировать этими квартирами на рынке недвижимости.
— Еще один ключевой вопрос для развития строительной отрасли — строительство в природоохранной зоне. Кто и каким образом, по вашему мнению, должен определять судьбу объектов, которые ранее были построены в этой зоне?
— Действительно, самый главный вопрос для властей и застройщиков — как наращивать жилой фонд и фонд санаторно-курортных объектов с учетом того, что речь идет об уникальной природной зоне и сохранении экосистемы.
Может показаться странным, но несмотря на то, что я работаю в девелоперском бизнесе, я поддерживаю идею строгого природоохранного и архитектурного надзора за проектами. Только это должны делать не самоназванные структуры под видом «экологов» или «общественников», а независимые органы надзора, чья деятельность строго регламентируется. Тогда и у общественности будет меньше вопросов к проектам.
Сейчас часто можно услышать мнение, что мы должны вывести стройку в уровень трех этажей по всем курортным городам, чтобы не перегружать сети, не оказывать негативного воздействия на окружающую среду. Такой подход, на мой взгляд, категорически неправилен. Если у Крыма и Севастополя есть такой бонус, как прибрежная полоса, то ее нужно использовать. Просто необходим грамотный подход к строительству объектов и системные усилия по развитию пляжной и туристической инфраструктуры.
Прежде всего, жилье и объекты инфраструктуры должны быть полностью защищены от антропогенных и промышленных угроз. Необходимо также минимизировать их воздействие на окружающую среду. В этом смысле рекомендую обратить внимание на европейский опыт, где застройка приморских городов производится в соответствии с жесткими архитектурными нормами и не нарушает гармонию природы.
— Решения каких ключевых вопросов в сфере строительства вы ждете от властей к концу года?
— Как строителю мне хотелось бы, чтобы в Севастополе и в Крыму были приняты все необходимые документы территориального планирования, чтобы строительный сектор понимал, в какую сторону будет развиваться тот или иной населенный пункт, район, квартал. Прежде всего, мы ждем утверждения нового генплана Севастополя. От этого зависит многое в стратегии его развития — от перестройки кварталов с откровенно отсталым ветхим жильем до начала реализации крупных комплексных проектов, связанных с реновацией промзон.
Также необходимо установить правила землепользования и застройки в муниципалитетах, чтобы у общественности не возникало вопросов о законности возведения зданий, их этажности, других технических характеристиках. К сожалению, сегодня эти вопросы зависят исключительно от субъективной, личной позиции архитекторов или чиновников на местах.
Не нужно забывать и о необходимом серь-езном обновлении всей инфраструктуры ЖКХ в Севастополе и других городах. Причем оно должно идти гораздо раньше новых проектов благоустройства и строительства.
Есть и еще один важный момент: у меня нет сомнений, что инвесторы в ближайшее время предложат массу интересных проектов создания рекреационной инфраструктуры и санаторно-курортных объектов, но нельзя забывать и о том, что многие города Крыма нуждаются во внутренней перестройке. Например, тот же Севастополь задыхается от слишком плотной застройки, его надо разгружать, делать пространство для жизни более свободным и комфортным. При этом Севастополь — город федерального значения и федеральных масштабов, он должен получить все лучшее в плане благоустройства и развития всей агломерации. Он должен быть удобным, чистым, ухоженным, в нем должно быть достаточно мест для проведения досуга горожан, развития творчества. Это главные принципы градостроения, которые мы готовы поддерживать.