Крым открыт для инвестиций

Рынок жилой недвижимости в Крыму переживает фазу активного роста: спрос превышает предложение в несколько раз. Эксперты отмечают высокую инвестиционную привлекательность жилья в новостройках на полуострове. Сейчас цены на крымскую недвижимость ниже, чем в других курортных городах России, однако такая ситуация, по мнению экспертов, продлится недолго.

Актуальные инвестиции

По данным Крымстата, за 2016 год объем строительных работ вырос на 77,4%, составив 7,48 млрд руб. в денежном выражении. Всего за прошлый год на полуострове было введено в эксплуатацию 284,9 тыс. кв. м общей площади жилых домов, что на 12,8% превышает показатель 2015 года. Эксперты отмечают, что в Крыму наблюдается дефицит жилой недвижимости, и этот фактор в настоящее время обусловливает активное развитие рынка. По данным президента группы компаний КСК Николая Шалимова, на одного жителя полуострова приходится в среднем чуть более 20 кв. м жилья, в то время как в среднем по России — почти 24 кв. м. «Для того чтобы „догнать“ общероссийские показатели, нужно построить еще как минимум 8 млн кв. м. Сейчас многие обеспеченные россияне вместо приобретения домов и квартир за границей начали интересоваться курортами внутри страны. Именно за этих покупателей Крым в первую очередь и конкурирует с Краснодарским краем. Так что спрос — как на курортную недвижимость, так и на жилую — вполне обеспечен»,— считает он. По словам Николая Шалимова, сейчас спрос на новостройки превышает предложение в 2,5–3 раза. «Большая часть потребителей хочет купить квартиру уже сегодня, а в Крыму практически нет готового жилья. Если говорить о новостройках, то лишь 10% от общего объема готовы к заселению, остальные объекты находятся в стадии строительства или оформления документов».

Устойчивый спрос на жилье создает хорошие предпосылки для развития рынка недвижимости. Николай Шалимов заявляет, что за прошедшие три года после присоединения Крыма к России в группе компаний КСК портфель проектов вырос более чем в десять раз. Только в этом году он составляет около 300 тыс. кв. м, к 2020 году его планируется довести до 1 млн кв. м. Сейчас группа компаний КСК возводит 180-квартирный жилой дом в Большой Ялте, совместно с «ВСК-Инвест» завершает строительство комплекса «Итальянская деревня в Крыму» общей площадью 55 тыс. кв. м на 500 апартаментов. Руководитель отдела продаж

ООО «ИнтерСтрой» Марина Никитина сообщает, что в конце 2016 года генеральным директором компании Евгением Кабановым и правительством Алушты было подписано соглашение о комплексном освоении территории и строительстве жилого микрорайона на 6,4 га. «На данном участке запланировано и уже начато строительство 10 тыс. кв. м жилых площадей и школы. Компания также имеет строительные площадки в Севастополе, Симферополе, Ялте, Феодосии и Евпатории»,— уточняет она. АО «Крым-Инвест» собирается построить жилой комплекс в Ялте за 998,95 млн руб., а ООО «Петрокомплект» — многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями в Евпатории за 2,46 млрд руб.

Ряд крупных проектов в этом сегменте заявлен и в Симферополе: ООО «Рич-Плюс» планирует осуществить многоэтажную жилую застройку с объектами бытового назначения стоимостью 5,43 млрд руб., ООО «Крымстройгарант» возведет комплекс многоквартирных жилых домов с объектами социальной инфраструктуры за 1,28 млрд руб. В общей сложности, по данным Инвестиционного портала Республики Крым, в категории «строительство» сейчас заявлено 36 инвестпроектов.

Для реализации проектов застройщики активно используют не только собственные, но и заемные средства. В пресс-службе Российского национального коммерческого банка отмечают, что в начале апреля РНКБ выдал кредит в размере 200 млн руб. на строительство 14-этажного дома в Гурзуфе. «За 2016 год банком профинансировано 7,5 тыс. кв. м нового жилья в Крыму за счет специальной программы кредитования с господдержкой. Сейчас в РНКБ аккредитовано 17 застройщиков. В банке действуют и программы ипотечного кредитования. Так, только РНКБ предоставляет кредиты на покупку квартир в 18 строящихся жилых комплексах (34 многоквартирных дома)»,— уточняют в пресс-службе банка.

Домик у моря или апартаменты

Эксперты отмечают высокую инвестиционную привлекательность жилой недвижимости Крыма и полагают, что вложения в нее актуальны как в настоящее время, так и в ближайшие три-пять лет. По данным директора ростовского филиала «БКС Премьер» Руслана Хисматуллина, жилье на полуострове постоянно дорожает: за три года после присоединения к России цены выросли примерно в два с половиной раза. «Россиян привлекает возможность купить домик у моря или апартаменты, есть спрос и на саму недвижимость, и на землю. У Крыма есть важное географическое преимущество, и конкурентов у него нет, кроме Сочи и Краснодарского края»,— говорит эксперт.

В пресс-службе РНКБ отмечают, что высокий спрос на крымскую недвижимость сохраняется прежде всего у покупателей из других регионов. Например, Николай Шалимов сообщает, что 95% клиентов группы компаний КСК — это жители материковой части России, и лишь 5% — жители Республики Крым, а также жители других государств: Казахстана, Литвы, Украины, Германии и Белоруссии. «Большинство наших покупателей уже имеют недвижимость за пределами полуострова и рассматривают приобретение квартиры в Крыму как дополнительную недвижимость для сезонного отдыха с возможностью переезда на постоянное место жительства в будущем. Это и возможность инвестировать в недвижимость, поскольку пока идет процесс интеграции, цены на крымскую недвижимость значительно ниже, чем в других курортных городах, например в Сочи. Сколько это продлится, никто не знает, поэтому сейчас самое время покупать»,— заявляет он.

По данным Марины Никитиной, стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в приморских городах, не входящих в зону Большой Ялты, стоит 43–50 тыс. руб., комфорт-класса — 65–70 тыс. руб. Она отмечает, что в регионе Большой Ялты цена на квартиры пропорционально выше — в среднем на 20–25%.

Аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает, что «свой» потребитель в Крыму уже сформировался. «В первую очередь, это сотрудники силовых структур, госслужащие, которым запрещен или ограничен выезд за границу, а также те, кому климат крымских курортов подходит больше, чем климат в Сочи»,— добавляет эксперт. Марина Никитина из «ИнтерСтрой» отмечает существенную разницу между распределением спроса в разных городах, продиктованную целью, с которой приобретается жилая недвижимость. «К примеру, в приморских городах покупатели четко делятся на два сегмента: покупка с целью отдыха и с целью проживания. В свою очередь тех, кто приобретает квартиры для проживания, тоже можно условно разделить на семейные покупки (двух- и трехкомнатные квартиры) и приобретение квартиры с целью перевезти в Крым, ближе к морю, родителей-пенсионеров. В этом случае подавляющее большинство выбирает „однушки“. Схожая картина и в Севастополе, но здесь сегментация по целям покупки не столь категорична: самые популярные квартиры пока — это малогабаритное жилье, однокомнатные квартиры или „двушки“ с небольшой эргономичной общей площадью»,— говорит она.

Новый импульс

Строительство на полуострове могло бы вестись более активно, если бы не ряд обстоятельств, затрудняющих реализацию проектов, считают эксперты. Одной из главных проблем они называют логистические сложности, вызванные изолированным положением Крыма, что отражается на стоимости стройматериалов на полуострове. Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман отмечает, что увеличению спроса на жилую недвижимость препятствуют последствия санкций — неразвитая инфраструктура, энергетические сложности, общий кризис в экономике России, снижающий доходы потенциальных покупателей.

Эти же факторы, по мнению эксперта, тормозят выход на крымский рынок крупных строительных компаний из других регионов. «Для крупных федеральных девелоперов выход на рынок Крыма связан с рисками попасть под индивидуальные санкции, которые ограничат основную деятельность. Ведь именно по таким причинам в область не идут крупные российские банки или торговые сети»,— говорит Марк Гойхман. Марина Никитина отмечает, что, несмотря на бурный рост рынка жилой недвижимости в Крыму, его развитие еще носит хаотичный характер. «Превалирует точечная застройка в местах повышенного спроса — Большой Ялте, Севастополе, меньше — в Евпатории, Феодосии. Активно застраивается Симферополь, при этом его генплан развития был принят только в прошлом году, в то время как генплана развития Севастополя до сих пор нет. Только в 2017 году наметился четкий вектор развития комплексной застройки по всему полуострову»,— добавляет она.

Однако уже в горизонте пяти лет рынок жилой недвижимости в Крыму получит новый импульс развития, прогнозируют эксперты. Марк Гойхман считает, что ввод в эксплуатацию Керченского моста снимет многие транспортные проблемы. «Постепенно происходящий выход страны из кризисной ситуации повысит в перспективе доходы как крымчан, так и потенциальных покупателей жилья из других областей. Уменьшение ставок по кредитам при неизбежном снижении ключевой ставки ЦБ к 7–8% приведет к удешевлению кредитования как для строителей, так и для ипотечников. Наконец, происходящие политические перемены в Европе и США могут привести к ослаблению санкций против России из-за Крыма»,— считает эксперт.

Елена Лукашова