70% нового жилья в Нижнем Новгороде покупается при помощи ипотечных кредитов. Свои штрихи в портрет и запросы ипотечного заемщика в регионе внес кризис — спрос на жилье перетекает в более дешевые пригородные зоны, а доля инвестиционных квартир снижается. «Молодеет» ли ипотека и какой район Нижнего Новгорода можно называть «самым ипотечным», выяснял „Ъ“.
Средний возраст ипотечного заемщика — 30–40 лет, подавляющее большинство из них состоит в браке
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Ипотечный рынок в прошлом году кардинально изменился по сравнению с тем, что его игроки наблюдали два-три года назад. В 2014–2015 годах и банкиры, и регулятор отмечали резкий спад спроса на ипотеку. Этому способствовала в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ, которая составляла около 15%. Так как стоимость денег была достаточно высокой, многие банки не имели возможности держать ставки по кредиту ниже 17–18%, что вместе с сокращением реальных доходов нижегородцев сделало ипотеку недоступной для большей части населения, напоминает управляющий Волжским региональным центром Райффайзенбанка Александр Грицай. Это сказывалось как на объеме выданных ипотечных займов, так и на его структуре: так как в 2015 году ипотечное кредитование поддержала государственная программа субсидирования ставок на новые квартиры, доля покупок первичного жилья заметно увеличилась и достигала половины от общего числа займов.
В 2016 году, после заметного снижения процентных ставок на вторичное жилье и завершения программы господдержки, пропорции изменились. Сейчас доля ипотечных кредитов на строящееся жилье составляет, по оценкам экспертов, не более 60%, а в некоторых банках, например в том же Райффайзенбанке, и вовсе 20%. Кроме того, с середины прошлого года, когда деньги для банков подешевели, стремительно вырос спрос на ипотеку, и объем выданных ипотечных кредитов во многих банках увеличился в разы.
Дела семейные
Если набросать портрет ипотечного заемщика в Нижнем Новгороде, получится классический «средний россиянин». Как правило, это наемный работник, индивидуальный предприниматель или госслужащий с высшим образованием в возрасте 30–40 лет. Он состоит в браке и имеет одного-двух детей, рассказывает руководитель розничного филиала банка ВТБ в Нижнем Новгороде Марина Моисеева. «Состоит в браке» — почти обязательное условие. Люди семейные среди нижегородских заемщиков заметно превалируют, их доля колеблется от 60% до 80% у разных банков. Что неудивительно: Нижегородская область уже несколько лет лидирует в Приволжском федеральном округе по стоимости жилья, и в одиночку вносить платежи по ипотеке довольно сложно. Особенно с учетом того, что более половины заемщиков, по данным банкиров, имеют детей. Между тем те, кто живут в гражданском браке, жилье в кредит покупают реже всего. Например, в портфеле нижегородского филиала Райффайзенбанка таких заемщиков всего около 2%.
Порядка 20% заемщиков, по статистике, вообще никогда не вступали в брак. Большая часть заемщиков вне брака — это женщины в разводе с активной жизненной позицией, воспитывающие ребенка, констатирует управляющий нижегородским филиалом Транскапиталбанка Марк Фельдман. Вообще любопытно, что среди мужчин ипотеку чаще оформляют женатые и с детьми, а среди женщин — незамужние или разведенные. «В графе „замужем/женат“ мужчин в два раза больше, чем женщин, а в графах „не женат/не замужем“ и „в разводе“, наоборот, женщин в два раза больше, чем мужчин», — подтверждает директор Восточно-Европейского округа банка «ДельтаКредит» Анна Пантелеева. Разница столь заметная не везде, но тренд очевиден: например, в Райффайзенбанке в Нижнем Новгороде ипотеку чаще всего берут мужчины (около 60% от всех заявок), но при этом среди тех, кто в браке не состоял, более 55% — женщины.
Среди заемщиков «ДельтаКредита» в Нижнем Новгороде женщин и мужчин примерно поровну — 47,8% и 52,2% соответственно. Но в целом по рынку доля мужчин в ипотеке традиционно высока и нередко составляет до 70%. «Женщины в большинстве случаев выступают созаемщиками как для увеличения совокупного дохода семьи, так и в соответствии с требованиями банков, если нет брачного контракта, а брак зарегистрирован официально», — отмечает Марк Фельдман.
Дорогая моя квартира
Чаще всего нижегородцы берут в ипотеку жилье эконом-класса, причем с минимальным первоначальным взносом от 10% до 30%, оставляя часть собственных средств на ремонт и покупку бытовой техники, рассказывает Марк Фельдман. В основном такие заемщики покупают жилье стоимостью 2–2,5 млн руб., независимо от числа комнат. Средняя сумма ипотечного кредита в регионе колеблется вокруг 1,5–1,6 млн руб., констатируют банкиры, и это меньше среднероссийских показателей. Например, в 2016 году средний чек ипотечного кредита в розничном блоке ВТБ в Нижнем Новгороде составил 1,54 млн руб., в то время как в целом по розничной сети ВТБ — порядка 2,1 млн руб. У «ДельтаКредита» средняя сумма ипотечного кредита в Нижнем Новгороде приблизительно такая же — 1,58 млн руб., однако эта константа верна для семейных мужчин и женщин, а вот у холостых показатели разнятся по гендерному признаку, рассказывает Анна Пантелеева: неженатые мужчины покупают более дорогие квартиры. В частности, средняя сумма кредита у женщин, которые не состояли в браке, — 1,4 млн руб., а у мужчин — почти 2 млн руб.
Средний срок ипотеки в Нижнем Новгороде составляет около 15 лет. Например, в «ДельтаКредите» он составляет 172 месяца — это чуть меньше, чем в среднем по России.
Чаще всего ипотечные заемщики покупают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Райффайзенбанке их доля составляет 32% и 50% соответственно. Трехкомнатные квартиры приобретают 15% клиентов. Квартиры-студии интересны лишь 3% от общего числа заемщиков банка, хотя в среднем по рынку этот показатель может достигать 25%, говорят в Транскапиталбанке. «Многие застройщики увеличили объем строительства квартир небольшого формата, и на первичном рынке мы видим больший спрос на квартиры-студии. Эта тенденция прослеживается на протяжении последних полутора лет в крупных городах, где стоимость квадратного метра выше. В целом шаг достаточно понятный, так как первостепенное значение имеет доступность квартир», — рассуждает Марина Моисеева.
Доля ипотеки в общих продажах нижегородских застройщиков сегодня очень высокая и достигает 70%, рассказывает Марк Фельдман. По данным «ДельтаКредита», самый «ипотечный» район Нижнего Новгорода — Автозаводский: примерно 80% активных клиентов банка купили в нем квартиру. На втором месте Московский район, а замыкает тройку Нижегородский, остальные районы города особой популярностью не пользуются.
Опасные инвестиции
Львиная доля нижегородцев — до 80%, покупая квартиры в ипотеку, намерена в них жить. «Ипотеку ВТБ используют для покупки первой собственной недвижимости — это прежде всего молодые семьи и для улучшения жилищных условий в связи с появлением детей. В банк также обращаются и для приобретения жилья более высокого класса, и для решения квартирного вопроса в случае разъезда родственников и бывших супругов», — рассказывает Марина Моисеева. К примеру, половина заемщиков нижегородского Райффайзенбанка оформляет ипотечный кредит для улучшения жилищных условий, при этом для 35% клиентов банка приобретаемое в ипотеку жилье является единственным.
Инвестируют в жилье с помощью ипотеки нижегородцы все реже: в опрошенных „Ъ“ банках доля ипотечных кредитов с инвестиционными целями не превышает 25%, потому что в последние годы к такому способу вложения средств жители региона стали подходить с осторожностью. Определенную роль в этом вопросе сыграл экономический кризис, считает Александр Грицай. «Первичное жилье более выгодно с точки зрения инвестиционного вложения средств: стоимость квадратного метра на этапе котлована ниже, чем в уже построенном доме. Однако в регионе темпы строительства нового жилья снизились, а число недостроев увеличилось. Одновременно произошло ужесточение налогового законодательства в части уплаты имущественного вычета при продаже жилья, приобретенного на собственные средства», — напоминает банкир. При этом цена квадратного метра в Нижнем Новгороде одна из самых высоких в ПФО, а объемы вводимого жилья в регионе далеки от докризисных, что внесло существенные коррективы в желание инвесторов заработать, рассуждает Марк Фельдман: доходность падает, а сроки окупаемости растут, причем это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. В то же время наибольшим спросом для инвестирования у горожан пользуется жилье на первичном рынке, причем предпочтение отдается жилым комплексам, максимально приближенным к центру города, рассказывает Марина Моисеева.
Бери ипотеку смолоду
Сейчас средний возраст ипотечного заемщика в регионе составляет 35 лет, однако банкиры констатируют, что заемщик молодеет. Связано это, в первую очередь, с появлением новых жилых комплексов, которые пользуются спросом у молодых семей и молодежи, полагает Марина Моисеева из ВТБ. В «ДельтаКредите» это связывают также с переходом банков на электронные каналы работы. Одновременно банкиры отмечают рост числа заемщиков с детьми. «Основной фактор здесь, на мой взгляд, — развитие ипотеки с маткапиталом», — полагает Анна Пантелеева.
В целом, по мнению банкиров, портрет ипотечного заемщика в ближайшие годы изменится не сильно, так как уже сформирован с поправкой на текущий кризис. «Сейчас основным критерием ипотечного кредитования стала «стоимость» кредита, то есть процентная ставка, которая определяет лимит кредитования и ежемесячные обязательства по обслуживанию ипотечного займа. И думаю, будет стабильна доля семей с совокупным доходом 50–70 тыс. руб., уже имеющих кредитную историю с действующими кредитами, желающих приобрести жилье с минимальным первоначальным взносом. Сейчас на нижегородском рынке жилья такие возможности есть», — полагает господин Фельдман. Кроме того, продолжится тренд на «перетекание» покупателей жилья в пригородные зоны, так как стоимость недвижимости там на 20–30% ниже, чем в черте города.
 |