В ряде стран ипотечное кредитование на разных этапах выступало одним из основных факторов экономического развития. В США на нем был основан "новый курс" Рузвельта, в Германии — послевоенные реформы Людвига Эрхарда, в Чили — реформы Аугусто Пиночета. В России создание полноценного рынка ипотечных кредитов отложено на неопределенный срок.
В конце мая президент России Владимир Путин отклонил законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". По его мнению, проект закона "создает возможность для недобросовестного перераспределения собственности и не гарантирует прав владельцев ипотечных ценных бумаг". Нарекания главы государства (а точнее его правового управления) вызвало то, что по проекту закона ведение реестра ипотечных бумаг должен осуществлять эмитент; не согласился он и с возможностью выпуска ипотечных ценных бумаг на предъявителя.
Как ни странно, но у многих участников рынка это решение вызвало одобрение. По их мнению, при подготовке закона многочисленные наработки, которые имеются в активе банков и ипотечных агентств, так и остались невостребованными.Правда, другие эксперты совершенно обоснованно заявляют, что из-за решения президента оживление российского рынка ипотеки вновь откладывается. Впрочем, не стоит забывать, что во всем мире процесс создания институтов ипотеки и разработки института ипотечных ценных бумаг шел столетиями. И излишняя спешка в этом деле неуместна.
Ипотека в России
В России ипотека начала широко применяться в середине ХIХ века. Правда, в отличие от других стран предметом залога здесь была не земля, а крепостные души. В России перед реформой 1861 года было 11 млн крепостных душ, и 7 млн из них было заложено в российских банках на сумму 425 млн рублей. В 1860 году кредитные учреждения ликвидировали, удержав помещичьи долги в ходе выкупных операций. После реформы на смену старым ипотечным учреждениям пришли новые. Они просуществовали до 1917 года. Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которые в начале XX века приходилось больше трети всех заложенных частновладельческих земель и около трети выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд. Эти банки действовали при поддержке и под контролем правительства, которое утверждало распределение между ними районов деятельности, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд. Одновременно оно контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными земельными банками и государственными Дворянским и Крестьянским банками. Государственный Дворянский земельный банк был учрежден в 1885 году по личному указанию Александра III для "поддержания землевладения потомственных дворян". Как и акционерные земельные банки, он выдавал ссуды посредством закладных листов с таким расчетом, чтобы на оплату процентов были обращены срочные платежи заемщиков. Постепенное погашение закладных листов должно было совершаться при помощи взносов заемщиков. В действительности же не обходилось без больших финансовых вливаний со стороны казны. Банк действовал в великорусских губерниях, на Украине, в Поволжье.Другой государственный банк — Крестьянский поземельный — был основан в 1882 году для выдачи под залог покупаемой земли. В отличие от других ипотечных банков, выдававших нецелевые ссуды, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение — его можно было тратить только на покупку земли. Деятельность банка способствовала подъему земельных цен и давала возможность помещикам продавать землю на наиболее выгодных условиях. За 1906-1915 годы крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн десятин. В результате бурного развития ипотеки к 1915 году в России было заложено 60% находившихся в частном владении земель. Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд рублей. Городские ссуды акционерных земельных банков равнялись 400 млн рублей.
Ипотечные ценные бумаги — акции и облигации (закладные листы) — были в числе самых популярных ценных бумаг в России. Акции земельных банков относились к категории "первоклассного помещения капитала". Акционерные земельные банки выплачивали высокие дивиденды. Прирост ипотечных бумаг (облигаций) составлял перед первой мировой войной 50% прироста всех ценных бумаг. Российская система ипотеки, сложившаяся к началу прошлого столетия, была гораздо совершеннее, чем в других странах. Правда, в 1917 году рынок ипотечных инвестиций в России перестал существовать и начал возрождаться только сейчас. За это время Европа и США оставили Россию далеко позади в этом сегменте экономики.
Сберегательные кассы и сберегательные книжки
В современной Германии главный институт ипотеки — строительные сберегательные кассы. Строительство 75% жилья финансируется с участием системы жилищных сбережений. Жилищный кредит может получить только вкладчик строительной сберкассы и лишь через пять-шесть лет, в течение которых он ежемесячно делал вклады. Процентные ставки (на вклад и на кредит) фиксированы на время действия контракта и составляют 5-6% годовых. Максимальный срок погашения займа — 12 лет. Правда, вкладчики пользуются государственной поддержкой: после получения жилищного кредита вкладчику предлагается денежная дотация на погашение процентов или налоговые льготы. Государственные премии (700 млн евро в год), выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в размере 13 млрд евро. Каждый евро государственной поддержки при приобретении жилья возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.Юридическую поддержку немецкой ипотечной модели оказывает сеть кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией земельных участков. В свою очередь каждый участок имеет поземельную книгу, которая содержит информацию о собственниках и находящихся на нем объектах недвижимости. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и в них фиксируются все изменения в правах на недвижимость. Кадастр и поземельная книга дополняют друг друга, их данные открыты для публичного доступа, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество.
Во Франции действует иная модель жилищных сбережений. В банковской системе этой страны существуют два типа жилищных сберегательных счетов. Первый — так называемая сберегательная книжка А — предназначен для того, чтобы на нем можно было накопить до 70 тыс. евро и затем получить льготный жилищный кредит в 100 тыс. евро примерно под 4% годовых. При этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро. Второй тип — так называемые счета PEL. На них можно накапливать до 250 тыс. евро и получать льготный жилищный кредит на сумму до 400 тыс. евро примерно под 5% годовых.
В Великобритании с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Они действуют примерно так же, как немецкие строительные кассы. Правда, в Англии для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации британского банковского законодательства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
Долги на продажу
В США система ипотечного кредитования жилищного строительства начала складываться во времена Франклина Рузвельта. Сейчас в стране существует двухуровневая система жилищного финансирования. Первый уровень — первичный рынок ипотечных кредитов, состоящий из ссудосберегательных организаций, взаимно-сберегательных банков, коммерческих банков и ипотечных компаний. Они предоставляют как гарантированные правительством, так и обычные ипотечные кредиты непосредственно покупателям жилья. Второй уровень — вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Для его организации в 1968 году были созданы государственные агентства. Главные из них — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association — Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).Fannie Mae начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington (Вашингтонская национальная ипотечная ассоциация), а затем поменяла названия на Fannie Mae. Главной целью Fannie Mae была покупка и продажа закладных, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (Federal Housing Administration — FHA). В 1954 году Fannie Mae стала корпорацией со смешанной собственностью, ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные — в собственности государства.
В 1968 году Федеральная национальная ипотечная ассоциация была разделена на два предприятия. Одно сохранило название Fannie Mae и, изъяв из обращения государственные акции, стало частной компанией. Другое осталось государственным и получило название Government National Mortgai Association — GNMA или Ginnie Мае.
Эти корпорации приобретают закладные у кредиторов, на них выпускаются облигации, которые реализуются на вторичном рынке. Облигации покупают банки, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные власти. Так формируется источник средств для первичных кредиторов. Рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, сегодня крупнейший в мире по объему капитала. В начале 90-х годов он достиг почти $3,5 трлн, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ($2 трлн) или корпоративных облигаций ($1,5 трлн). К началу XXI века только услугами Fannie Mae воспользовались более 15 млн семей, а объем выданных ею кредитов достиг почти $1,5 трлн.
Американский опыт был успешно применен в Аргентине. Там схема ипотечного кредитования была реализована при помощи Мирового банка. Правительство создало гарантийный фонд для облигаций, эмитируемых банками--участниками проекта. Мировой банк предоставил стране для создания фонда 15-летний заем на сумму $500 млн. Фонд дал гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Гарантийный фонд был создан для того, чтобы выкупить у банков--участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если банки лишатся возможности поддерживать их курс. Банки--участники пула эмитировали привязанные к курсу доллара США облигации, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования жилищного строительства.
ВСЕВОЛОД АКИНИН