В апреле московский мэр Юрий Лужков подписал распоряжение #20-УМ, приводящее городские нормативные акты в соответствие с Земельным кодексом. По этому постановлению кондоминиумы должны получить в собственность участки земли, на которых они расположены. И теперь привлекательность кондоминиумов, управляемых товариществами собственников жилья, должна заметно вырасти. Однако, как убедился на собственном опыте корреспондент "Ъ-Дом" НИКОЛАЙ ЛЯМИН, зарегистрировать эти некоммерческие организации до сих пор чрезвычайно трудно.
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. Главный признак кондоминиума — отдельные части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности владельцев помещений.Некоммерческие отношения
Попытка зарегистрировать товарищество собственников жилья по степени сложности не идет ни в какое сравнение даже с приватизацией чердака над собственной квартирой. И дело не только в отношении чиновников — проблемы начинаются задолго до первой встречи с представителями власти.Сначала надо убедить всех соседей в необходимости введения в доме самоуправления. Для регистрации ТСЖ требуется решение общего собрания домовладельцев. Заранее можно сказать, что получить согласие всех жителей дома не удастся никогда. Те, кто помнит рязановский фильм "Гараж", хорошо себе представляют, как принимаются решения на таких собраниях. Правда, законодательство предоставляет право собрать половину собственников, и большинство из них должно проголосовать "за". То есть достаточно получить подписи владельцев чуть больше 25% площади дома. Заметим, что это единственный бесплатный этап.
Второй этап — визит в Бюро технической инвентаризации. Там необходимо получить план-экспликацию всех помещений здания, как жилых, так и мест общего пользования. Инвентаризаторы имеют право провести обмеры вашей недвижимости. К примеру, за помещение площадью 700 кв. м официально берут примерно $200. Неофициально можно оплатить отказ от такого обмера и ускорение получения всех бумаг. Обойдется это в $50-100. Потом в Москомрегистрации необходимо получить выписки о правах собственности. Здесь опять возникнут проблемы с квартировладельцами. Дело в том, что получить план квартиры и сведения о собственности может только сам собственник. Стоит противникам организации ТСЖ заупрямиться, и от вашей инициативы останется одно воспоминание.
Следующий этап — регистрация кондоминиума. Кроме обязательного для любого действия решения собрания ТСЖ и "паспорта домовладения" из БТИ вам придется получить еще градостроительное заключение Москомархитектуры о размерах земельного участка, на котором находится ваша недвижимость. Займет это месяца два и будет стоить около $200. С этим заключением можно получить распорядительный акт о предоставлении земельного участка в районной земельной комиссии. Это последний документ — после его получения Москомрегистрация в течение месяца зарегистрирует кондоминиум.
После регистрации кондоминиума и ТСЖ процесс передачи дома в частные руки идет очень быстро. Как только вы заявите в ДЭЗ, что хотите забрать дом в управление, все необходимые документы будут подготовлены в сроки, достойные частных фирм,— только заберите у них хоть часть головной боли.
Есть два способа сократить время регистрации кондоминиума и ТСЖ.
Первый — всю бумажную волокиту поручить специализированным фирмам. Берут они за регистрацию ТСЖ от $350 до $1 тыс. "в зависимости от сложности случая". Но часть бумаг вам все равно придется собирать самостоятельно. Второй — поручить подготовку документов районной управе. В принципе, она обязана это делать, но сроки... Только начальный этап деятельности управы может затянуться на год. Результатом будет постановление префекта с указаниями начать работу по подготовке регистрации вашего кондоминиума. Еще как минимум год будет проходить сбор документов и регистрация.
Земельный вопрос
Что же мы имеем в итоге? На сегодняшний день, по информации департамента жилищной политики, в Москве зарегистрировано 702 ТСЖ, в том числе 434 — в домах-новостройках. Зарегистрировано 287 кондоминиумов. Еще 185 домов уже провели общие собрания по выбору способа управления кондоминиумом. Лишь 10% ТСЖ не участвуют в управлении своей собственностью. Разница между количеством ТСЖ и зарегистрированных кондоминиумов объясняется тем, что часть товариществ выбирает иные способы управления жилищным фондом.Начальник управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилого фонда Департамента жилищной политики и жилого фонда правительства Москвы Виталий Акимкин:
— Сейчас все вопросы с получением документов в БТИ урегулированы. Надо понимать, что многое приходилось делать впервые, чиновники в инспекции просто не знали, что от них требуется. Теперь БТИ знает, какие документы оформлять и как. Кроме того, увеличено финансирование работ по техническому учету. В 2001 году на эти цели было выделено 1,8 млн рублей, то в этом году — уже 5 млн. В результате сроки получения документов снизились и составляют сейчас примерно месяц.
Трудности с оформлением земли для кондоминиума происходят оттого, что ГлавАПУ Москомархитектуры физически не способно провести размежевание земельных участков домовладений в требуемых объемах. Согласно указу мэра #20 эти работы надо проводить сразу для всего квартала. Управление имеет возможность провести эти работы лишь для 100 кварталов в год. В городе 1,5 тыс. кварталов. На этот год запланировано зарегистрировать 475 кондоминиумов и, соответственно, провести работы примерно в 400 кварталах. Поскольку пропускная способность мастерских комитета не позволяет это сделать, определяется временная граница землевладения. На основании временного заключения город оформляет землю в краткосрочную аренду ТСЖ. Проблема скорее всего решится путем создания при Москомархитектуре специальной организации, которая будет заниматься межеванием землевладений в кварталах города.
Доплата за управление
Прежде чем создавать ТСЖ и кондоминиум, стоит все-таки ответить на вопрос, зачем это вам. Попробуем оценить все достоинства и недостатки этого мероприятия для простого домовладельца.Если почитать, что пишут об этом средства массовой информации, вдохновленные московскими властями, получится, что ТСЖ, взявшее в управление свой дом и прилегающую территорию,— единственный способ жить хорошо. Это не совсем так. Решить проблемы благоустройства дома можно и без юридической волокиты — достаточно просто скинуться и нанять охрану. Или отремонтировать подъезд. Или посадить цветы во дворе. Регистрация товарищества нужна лишь в том случае, если у вас появилось непреодолимое желание самостоятельно поуправлять недвижимостью, входящей в кондоминиум.
Еще одна важная деталь: обратного пути из кондоминиума нет. Государственные ДЭЗы ни при каких обстоятельствах не возьмут ваш дом обратно.
Наконец, платить за управление недвижимостью совершенно точно придется больше. Если тарифы на свет, газ и воду еще можно получить льготные, то расценки на "обслуживание жилого фонда" будут вполне рыночными, даже если вы пожелаете обслуживаться в старом ДЭЗе. Рынок профессиональных управляющих жилым фондом даже в Москве еще не развит до такой степени, чтобы конкуренция между ними влияла на цены, то есть управлять придется самим. Если вы уже разговаривали со своими соседями о благоустройстве подъезда, установке домофона или найме консьержки, вы знаете, чем оборачивается обсуждение проектов, за которые надо платить.
В результате получается, что организация ТСЖ с целью управления жилым зданием нужна только тем, кто готов платить за улучшение обслуживания в пять, а то и в десять раз больше. Председатель правления ТСЖ "Добрая слободка" Александр Имшенецкий утверждает, что "на сегодняшний день с точки зрения управления жилфондом ТСЖ конкурируют с субсидируемыми госструктурами, т. е. это попытка работать в неконкурентной среде, где никакой рост эффективности ТСЖ не позволит им иметь меньшие издержки. Что произойдет в будущем, неизвестно, но пока ТСЖ остаются для города средством избавиться от затрат на некоторые дома, а для состоятельных граждан — получить качественный сервис, пусть и ценой высоких затрат".