У вас же не все дома?

Рост ипотечного кредитования в Челябинской области − одна из немногих положительных тенденций, которую власти Челябинской области отмечают на рынке жилья. В прошлом году объем сделок в регионе вырос на 20%, при этом ввод жилья снизился. По итогам этого года банки рассчитывают нарастить свои портфели еще в пределах 20-30%. Банкиры считают, что доступность ипотеки на рынке до конца года может значительно повыситься благодаря снижению ключевой ставки. При этом ужесточать требования при снижении ставки они не намерены, а, наоборот работают над тем, чтобы жилье было доступно широкому кругу заемщиков.

Ипотека поддержала рынок

По словам министра строительства Челябинской области Виктора Тупикина, по итогам 2016 года в регионе на 20% увеличилось число выданных ипотечных кредитов: 24,5 тыс. на общую сумму 28 млрд. руб. В 2015 году было выдано порядка 19 тыс., в 2014 году − порядка 35 тыс. кредитов, уточнил он. В остальном на рынке царит стагнация, а по объему ввода жилья наблюдается значительное снижение. По данным регионального минстроя, в 2016 году на территории области было введено в эксплуатацию 1,312 млн. кв. м жилья (в 2015 году − 1,7 млн. кв.м.). «Это ожидаемо и связано с кризисом, снижением спроса, резким снижением приобретения жилья, ухудшением ситуации на рынке кредитования застройщиков. Это повлияло на количество строящихся объектов. Это, вероятно, коснется и 2017 года. Прогнозируем сдачу жилья на уровне 1,25-1,3 млн. кв.м жилья, постараться удержать уровень 2016 года, чтобы зафиксировать этот объем», − комментирует министр Виктор Тупикин.

Риэлторы также отмечают, что ипотечное кредитование значительно поддержало рынок жилья. По словам гендиректора АН «Дан-Инвест» Валентина Корытного, в 2016 году рост оформления квартир с привлечением ипотеки составил 30% (или 60% всех сделок) к 2015 году. В сети офисов недвижимости «РиэлтProf» доля ипотечных сделок доходит до 70%, рассказал глава компании Артем Макеев.

У банков все складывается немного по-другому, поскольку, именно в январе-феврале прошлого года на рынке был ажиотаж из-за неизвестности о продлении программы госсубсидирования ставок по ипотеке. Так, в Абсолют Банке с начала 2016 года объем выдачи ипотеки был на 15% выше, чем в аналогичном периоде в 2017 году. «Но в январе и феврале прошлого года действительно никто не знал, будет ли продлена ипотека с господдержкой (в итоге ее продлили до декабря 2016 года). Заявки на сделки и, соответственно, выдачи кредитов, шли лавинообразно. Сейчас, благодаря снижению ставок на кредиты до докризисного уровня, мы наблюдаем устойчивый высокий спрос на ипотеку. Полагаю, что он сохранится и до конца 2017 года. Мы ожидаем рост по отношению к прошлому году примерно на 20-25%», − рассказал управляющий операционным офисом банка в Челябинске Константин Ваганов. За первый квартал 2016 года ВТБ24 в Челябинской области выдал 1078 кредитов на сумму 1,3 млрд. рублей. Банк рассчитывает по итогам первого квартала 2017 года выйти на аналогичный показатель. «Учитывая, что в январе-феврале прошлого года спрос на ипотеку был очень высокий, сейчас, после отмены господдержки, рынок держится хорошо и перспективы также позитивные. По ВТБ24 мы прогнозируем, что по году рост выдач достигнет отметки 30%. При этом существенную поддержку и нам и рынку окажут низкие ставки», − рассказала управляющий расчетно-операционным офисом «Челябинский» ВТБ24 Елена Блинова. В банке «Российский капитал» выдано 1785 ипотечных кредитов на общую сумму более 4 млрд. рублей (1,3 млрд. − по программе господдержки), а с начала 2017 года (по состоянию на 20 марта) 691 кредит на общую сумму 1,4 млрд. рублей. Банк ожидает повышения спроса на ипотечные продукты в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране и беспрецедентно низкими процентными ставками на ипотечном рынке. Банк в целом запланировал объем кредитования более 23 млрд рублей из них в Челябинске − более 700 млн рублей.

Перспективы понижаются

Банкиры уверяют, что ипотечное кредитование в этом году продолжит поддерживать строительную отрасль и в целом развивать рынок жилья. Во-первых, с начала года многие банки уже снизили ставки по ипотеке, повысив, тем самым, ее доступность. Так, Абсолют Банк одним из первых, еще в январе начал снижение ставок по ипотеке и с февраля минимальная ставка по займам на вторичное жилье составляет 11% годовых, с марта на новостройки − 10,4% годовых. С 20 февраля ставки Сбербанка при покупке новостроек и вторичного жилья составили 10,9% и 10,75% соответственно. Ставки по ипотеке в ВТБ24 с учетом преференций и акций с 1 марта 2017 года составляют от 10,4% на строящееся жилье и 10,75% на готовое жилье. «Ипотека по более низким ставкам становится доступной большей части населения, менее обеспеченной, например, молодежи. Это порождает дополнительный спрос на ипотеку», − рассказала Елена Блинова.

«Ключевые игроки рынка снижали ставки по ипотеке, что задало ориентир по ставкам кредитования для других игроков ипотечного рынка. Наш банк в марте снизил базовые процентные ставки до уровня 11,25%-11,75% как на приобретение готовой, так и строящейся недвижимости», − подтверждает управляющий филиалом «Челябинский» банка «Российский капитал» Максим Какорин. При этом он отметил, что клиентам предлагается воспользоваться обширной системой скидок в рамках ипотечного направления, благодаря чему размер ставки может составлять до 9,25%.

Дальнейшее снижение ставок на рынке возможно, и будет зависеть от ключевой ставки ЦБ РФ, отмечают банкиры. Напомним, что в марте она была снижена с 10% до 9,75%. «Ведущие российские экономисты прогнозируют, что до конца 2017 года ключевая ставка ЦБ будет снижаться поэтапно − по 50 базисных пунктов шесть раз. В опросе Reuters принимали участие экономисты 15 крупнейших российских и международных финансовых компаний и банков. Согласно их ожиданиям, в конце в конце 2017 года ставка опустится до 7,5%», − рассказал Константин Ваганов из Абсолют Банка. Он уверен, что в 2017 году ипотека останется драйвером в розничном кредитовании, несмотря на прекращение госсубсидирования ставок. В ВТБ24 прогнозируют, что уровень процентных ставок по ипотеке уже в этом году может стать ниже 10%, а в долгосрочной перспективе может достичь уровня 8% годовых при условии снижения ключевой ставки и стабилизации инфляции на уровне 4%.

Отметим, что при повышении доступности ипотеки банки рассказали, что, как правило, не меняют, а иногда даже смягчают требования к заемщикам. «Мы, наоборот, в феврале 2017 года запустили программу «Проще простого», которая позволит экономить время клиентов: для получения кредита по этой программе предоставляется только паспорт и еще один документ, имеющийся в наличии (например, водительское удостоверение или загранпаспорт)», − рассказал Максим Какорин из «Российского капитала». Абсолют Банк с прошлого года смягчает требования к заемщикам. Например, по словам Константина Ваганова, банк на месяц сократил минимальный необходимый стаж на последнем месте работы. «Еще мы больше не требуем паспорт супруга, не участвующего в сделке. Что касается зарплаты, то в Абсолют Банке минимальный ежемесячный доход по ипотечным программам − по-прежнему 20 тыс. рублей, при этом можно привлекать до четырех созаемщиков. Но в нынешних экономических условиях нам важен не столько размер зарплаты, сколько уровень квалификации человека и его востребованности на рынке труда. При этом мы, как и раньше, внимательно смотрим на уровень закредитованности клиента и качество его кредитной истории», − пояснил господин Ваганов.

Застройщики подстраиваются под покупателя

Согласно данным риэлторской компании «Этажи», средняя площадь продаваемых квартир снизилась почти во всех городах России. Так, если в январе 2015 года в Челябинске в среднем к продаже предлагались квартиры площадью 59,7 кв. м, то в январе 2017 года этот показатель снизился до 55,1 кв. м (минус 4,6 кв. м). А, по данным руководителя проекта Domofond.ru Анны Березиной, лидером по числу запросов на малогабаритные квартиры до 35 кв. м по итогам прошлого года стал Новосибирск. Спрос на такое жилье в городе составлял 31,7%, следом идет Челябинск (28,8%). В Абсолют Банке рассказали, что в начале этого года спрос на квартиры площадью от 17 до 29 кв. м в Челябинске вырос на 25% по сравнению с началом 2016 года. «В этом нет ничего плохого: люди научились соизмерять свои финансовые возможности и реальность, они предпочитают двигаться к цели постепенно, «маленькими шагами». Когда мы спрашиваем молодую семью, почему они берут квартиру площадью 20 кв. м, они говорят, что понимают все сложности, но это в любом случае лучше, чем арендованная комната в коммунальной квартире. И платеж по ипотеке для них будет не таким уж обременительным. Спустя несколько лет они купят жилье побольше, а эта мини-квартира станет первоначальным взносом. Мне кажется, стратегия очень разумная», − пояснил управляющий челябинским офисом Абсолют Банка. По его словам, спрос челябинцев на вторичном и первичном рынке также несколько изменился − 55% сделок приходится на готовое жилье. «К середине лета мы прогнозируем соотношение 70 и 30% в пользу готовых квартир. Здесь оказывают влияние, как отложенный спрос, так и снижение цен на 10-15% на такую недвижимость в среднем по рынку», − пояснил он.

В ВТБ24 на готовое жилье приходится 65% сделок. В банке также подчеркнули спрос на малогабаритное жилье, но отметили и другое перспективное направление в ипотечном кредитовании − это улучшение жилищных условий. «Довольно большой спрос на жилье в новостройках большой планировки, на вторичное жилье от 60 кв.м, которое можно сейчас купить по выгодным ценам. Это кредиты с большим первоначальным взносом и высокой надежностью. Это дисциплинированные заемщики. Поэтому мы можем позволить снизить для них ставку», − пояснила Елена Блинова из ВТБ24.

В «Российском капитале» рассказали, что застройщики стараются уменьшить стоимость жилья за счет строительства в отдаленных от центра районах. «Но в целом последние годы на строительном рынке ряда регионов появились предложения двух популярных видов относительно «нового» жилья: квартиры-студии площадью от 18 кв. м и квартиры «европейского типа» общей площадью от 30 кв. м (с увеличенной кухней, объединяющей в себе кухню, столовую и гостиную, а также с небольшими спальными комнатами). Мы видим большой потенциал в кредитовании этого вида недвижимости, ввиду ее ликвидности для банка и доступности для клиентов», − говорит Максим Какорин. Он добавил, что по итогам 2016 года выдача кредитов в банке на первичном и вторичном рынке составила 49% и 51% соответственно.

Артем Макеев из «РиэлтProf» комментируя предпочтения покупателей отметил, что сейчас они выбирают дома с высоким уровнем готовности. «Не готовы инвестировать свои средства в долгосрочные проекты. Касаемо же вторичного жилья, то приоритеты не поменялись, людей все так же манит центр и северо-запад, но в связи со снижением стоимости вторичного жилья, покупатели рассматривают объекты большей площади и количеству комнат. Чаще всего покупают однокомнатные квартиры, интерес к студиям заметно снизился», − говорит он. По его словам, стоимость квадратного метра в новостройках сейчас стоит на отметке от 30 тыс. рублей. Что касается вторичного жилья, то самая низкая стоимость от 31,693 тыс. руб. за кв. м наблюдается в Металлургическом районе города. Средний чек по агентству составляет 1,5 млн. руб. Директор «IBC- Недвижимость» Станислав Ахмедзянов отметил, что покупатели пытаются «ужаться с ремонтом» и купить вместо однокомнатной квартиры − двухкомнатную, так как разница между ними стала существенно меньше. Гендиректор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный говорит, что в последнее время наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса, в панельных домах, по принципу «заезжай и живи».

Читайте этот и другие материалы в спецпроекте «Бизнес гидъ»