С начала нынешнего года в Москве не было открыто ни одного нового торгцентра, подсчитали консультанты. Но это на руку девелоперам и владельцам действующих торговых объектов: чем меньше конкуренции, тем меньше пустующих площадей. Если темпы строительства останутся на текущем уровне, то уже через два года уровень свободных площадей не превысит 3%, как это было до кризиса.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
В Москве и Подмосковье по итогам января--марта не будет введено в эксплуатацию ни одного торгового центра, сообщили "Ъ" в JLL, CBRE и Cushman & Wakefield. По словам консультантов, второй год подряд первый квартал — самый провальный для рынка торговой недвижимости. В то же время, уточнили собеседники "Ъ", ввод новых площадей приходится на вторую половину года. Но все опрошенные "Ъ" консультанты единодушны во мнении: объем прироста нового предложения в целом сокращается третий год подряд. В 2014 году, четвертый квартал которого считается началом кризиса, по данным Cushman & Wakefield, в Москве и Подмосковье были введены торгцентры общей площадью 826 тыс. кв. м, что стало максимумом с 2006 года, в 2015 году — 591 тыс. кв. м, в 2016-м --495 тыс. кв. м. По прогнозу директора отдела исследований CBRE Олеси Дзюбы, в этом году к вводу запланировано в 2,5 раза меньше — 177,5 тыс. кв. м.
Сложившаяся ситуация выгодна для владельцев действующих торгцентров. "В совокупности с низкими темпами ввода укрепление рубля и снижение инфляции привели к снижению доли свободных площадей с 8,5% до 7,5% в четвертом квартале 2016 года",— отмечают в JLL. По словам Олеси Дзюбы, максимальный уровень вакансий в 2016 году был на уровне 13%. "Не только из-за низкой активности ритейлеров, но и из-за показателей ввода новых торговых площадей",— считает она. По ее прогнозам, по предварительным итогам первого квартала 2017 года доля вакансий в торгцентрах составит 7,5%. В JLL дают оценку 6,5%. "Если нынешние темпы ввода объектов сохранятся, то снижение пустующих площадей до докризисного уровня 3-4% может произойти в течение двух лет",— не исключает госпожа Дзюба.
Предпосылок для повышения активности девелоперов пока нет. Относительно неплохие показатели ввода новых торгцентров в прошлом году — результат активности по проектам, заявленным в 2012-2013 годах, когда рынок был на подъеме. "Даже если девелоперы начнут новые проекты в нынешнем году, то с учетом длины строительного цикла в торговой недвижимости 3-3,5 года объекты не появятся в этом или следующем году",— поясняет Олеся Дзюба, добавляя, что сдерживающими факторами по-прежнему являются ограничения в возможностях привлечения финансирования строительства. "С насыщенностью рынка это не связано, он живет по принципу замещения, и новые концепции всегда востребованы",— уточняет она.
Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский согласен: в ближайшие два года доля пустующие площадей в московских торгцентрах будет сокращаться. "По итогам 2017 года уровень вакансии в отдельных объектах может составить 7%",— полагает эксперт. Исторический минимум свободных площадей в торгцентрах был зафиксирован в 2007 году, тогда он составлял 1,6%, максимальное приближение к этому значению было зафиксировано в 2011-2012 годах, когда в торговых центрах пустовало 2,5% площадей.
Средний уровень вакансии — относительный показатель, подчеркивает Олеся Дзюба. "Есть старые торговые центры, где вакансия в кризис подскакивает до 30%. Есть новые объекты, открывающиеся с вакансией 60%, которая даже через год остается на том же уровне. Существуют и новые востребованные объекты, которые открываются с нулевой вакансией",— приводит пример эксперт.