Рост с "эффектом домино"

В Петербурге начали формироваться зоны, которые, по прогнозам экспертов, в перспективе могут стать своеобразными точками роста города — крупные проекты будут развиваться не сами по себе, а "вытягивать" и весь район на новый уровень.

Главной точкой роста, с которой девелоперское сообщество связывает свои ожидания, является строительство небоскреба "Лахта-центра". Реализация этого проекта, как полагают эксперты рынка, подтянет за собой транспортную инфраструктуру и будет способствовать реализации по соседству других крупных проектов в области жилой и коммерческой недвижимости, а в конечном счете благотворно повлияет на развитие всего севера города.

Не сравниться масштабом

Помимо "Лахта-центра", утверждают аналитики, в Петербурге есть еще несколько точек притяжения внимания инвесторов.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге считает, что проектов, сопоставимых с "Лахта-центром" по масштабу и влиянию на рынок недвижимости, нет и в ближайшее время не предвидится. Тем не менее, говорит он, есть ряд проектов, которые в силу своего размера или общегородской значимости окажут заметное влияние как на город в целом, так и на районы расположения объектов.

К таким проектам, по мнению господина Косарева, можно отнести судебный квартал на проспекте Добролюбова. "Безусловно, как "Набережная Европы" этот проект, где были бы представлены высококлассные офисы, лучшее элитное жилье, люксовый отель с открыточными видами, оказывал бы гораздо более значимое влияние на рынок недвижимости всего города. Но и теперь, ввиду высокого федерального статуса объектов, уникального расположения и ожидаемо высокого качества архитектуры и строительства данный комплекс значительно повлияет на прилегающие районы, особенно на Петроградский, где вполне вероятно повышение спроса (а за ним — и цен продажи, ставок аренды) на качественное жилье, офисы и объекты инфраструктуры. Уверен, что это будет дополнительным стимулом для появления новых жилых и офисных проектов, несмотря на дефицит участков под застройку. Дворец танца также создаст дополнительный поток посетителей, а с учетом переноса основных футбольных матчей на Крестовский остров портрет публики у станции метро "Спортивная" заметно обновится, что в конечном счете серьезно повлияет на всю коммерческую инфраструктуру района", — рассуждает господин Косарев.

Выехать на инфраструктуре

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что основными точками роста можно уверено назвать новые магистрали. "Они способствуют увеличению транспортной доступности территорий, значительно увеличивают инвестиционную привлекательность расположенных рядом земель. Из недавнего опыта можно привести пример ЗСД, который уже сейчас вывел Васильевский остров из категории "острова невезения" и даст мощный толчок дальнейшему его развитию", — говорит эксперт.

Он указывает на то, что также крупные инфраструктурные проекты способны служить катализатором быстрого освоения соседних территорий. Например, планы по строительству третьего торгового комплекса "Мега" в поселке Новоселье на южной границе города способны подстегнуть спрос на квартиры здесь.

Александр Нечаев, директор по продажам ГК "Доверие", соглашается с мыслью коллеги о том, что сегодня определяющим фактором появления точек роста в городе становится инфраструктура, прежде всего транспортная. "Важнейшим толчком развития периферийных районов города стало строительство ЗСД. Далее на повестке дня — строительство легкорельсовых путей, транспортно-пересадочных узлов, Восточного скоростного диаметра, новых станций метро, вокруг которых будут формироваться новые центры развития", — рассуждает эксперт.

Безусловно, говорит господин Нечаев, такая инфраструктурная поддержка повысит и стоимость аренды, и стоимость земли. Минимальное увеличение цены участка в случае появление качественной инфраструктуры в непосредственной близости составит от 10% от начальной стоимости лота. "Для отдельных территорий решение транспортного вопроса может повлечь некоторое увеличение стоимости жилья. К примеру, в Токсово постройка дорожной развязки одномоментно повысит стоимость предложения как минимум на 5-10%", — рассказывает эксперт.

Андрей Косарев добавляет, что реализация такого проекта, как "Аэроэкспресс", основное влияние окажет на повышение туристической и деловой привлекательности города, пусть и косвенно, а также на развитие района Витебского вокзала, где планируется разместить терминал "Аэроэкспресса". "По опыту Москвы и других крупных мегаполисов такие районы являются особенно привлекательными для размещения гостиниц и бизнес-центров. При отсутствии или недостатке таких объектов спрос на качественную инфраструктуру маловероятен, так как пассажиры "Аэроэкспресса", как правило, практически сразу же пересаживаются на такси или метро. Однако в случае развития делового и гостиничного кластера вблизи терминала значительно повышается спрос на торговую инфраструктуру, рестораны, кафе и услуги", — отмечает господин Косарев.

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева полагает, что потенциал новых проектов лежит в редевелопменте "серого пояса", в преобразовании промышленных зон. "Новые проекты застройки напрямую влияют на развитие территорий, стимулируют улучшение транспортной инфраструктуры, появление новых маршрутов движения, задают социальную и культурную доминанту", — поясняет она.

Такие примеры нередки в Скандинавии, где на месте складов или фабрик наряду с жильем или коммерческой недвижимостью строят культурные центры, концертные залы, художественные галереи, спортивные объекты. "То есть создается инфраструктура, которая придает дополнительный статус таким территориям, ведь создается более качественная среда. Все эти факторы в совокупности влияют и на рост цен вторичного жилья. Важно и то, что в случае успеха на подобные проекты решаются и другие застройщики: на те территории, где уже есть позитивные примеры редевелопмента, девелоперы "идут" гораздо охотнее", — рассказала госпожа Афанасьева.

Южный потенциал

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная стрела", считает, что одной из наиболее перспективных точек роста Петербурга является зона вокруг "Экспофорума" в Пушкинском районе. "Появление конгрессно-выставочного комплекса уже способствовало обновлению дорожной инфраструктуры района. Многочисленные статусные мероприятия будут способствовать дальнейшему развитию дорожной и коммерческой инфраструктуры этой локации", — считает специалист

Во многом благодаря "Экспофоруму" Пушкинский район стал более привлекательным для застройщиков. В частности, рядом с ним уже реализуется проект комплексного освоения территории "На Царскосельских холмах", поблизости запущен еще один проект-миллионник. "На мой взгляд, с точки зрения нового строительства Пушкинский район является одним из самых привлекательных для застройщиков в Петербурге. Такого соотношения приемлемой цены земельных участков, наличия инфраструктуры, хорошей экологии и достопримечательностей-"магнитов" нет больше ни в одном районе города, — полагает господин Урусов — Второй значительной точкой роста можно назвать окрестности Петродворца. Этому будет способствовать появление неподалеку — в Аннинском сельском поселение Ломоносовского района Ленобласти — третьего комплекса "Мега" от IKEA. Если строительство объекта реально начнется в ближайшие год-два, можно ожидать появления в этой локации новых девелоперских проектов, а в будущем и новых проектов по развитию транспортной инфраструктуры".

Сергей Хромов, генеральный директор УК "Старт Девелопмент", как и его коллега, полагает, что параллельно формированию делового центра города на севере, центром которого станет "Лахта-центр", южные окраины могут стать новым центром с научно-производственной ориентацией. "Такое распределение ролей между севером и югом позволило бы осуществить давнюю мечту петербургских урбанистов — разгрузить центральные районы и приблизить город к полицентричной модели развития", — уверен специалист.

Важным фактором создания на юге города образовательного и высокотехнологичного кластера являются уже существующие здесь вузы и центры деловой активности. В Гатчине работает Институт ядерной физики, на базе которого запланирована реализация проекта "Императорское кольцо", в Пушкине — Высшая школа бизнеса СПбГУ и Ленинградский областной университет. Рядом с аэропортом сформирован один из крупнейших в городе деловых центров, в 2014 году начал работу конгрессно-выставочный комплекс "Экспофорум".

По соседству запланирован проект еще одного вуза — на территории города-спутника "Южный" в Пушкинском районе будет построен "Инноград науки и технологий", который совместно реализуется правительством Петербурга, корпорацией "Роснано", УК "Старт Девелопмент" и университетом ИТМО. Предполагается, что он объединит факультеты университета c высокотехнологичными лабораториями и производствами. В феврале в составе "Иннограда" появился первый резидент — ЗАО "Институт телекоммуникаций", намечено создание Единого центра геоинформационной урбанистики с последующим открытием на базе данного центра Высшей школы геоинформатики Университета ИТМО.

Андрей Березин, председатель правления ИК "Евроинвест", считает, что и в уже сформированных жилых районах нужны новые общественные точки притяжения. "Наглядный пример — проектируемый нами ТРЦ "Голливуд", в котором, помимо торгово-развлекательной функции, хотелось бы заложить и общественно-культурную, и даже образовательную составляющую. В нашем понимании он может стать региональным общественно-культурным центром с притяжением почти 1,8 млн жителей, попадающих в зону его охвата. Именно поэтому мы планируем применять принципы "социального проектирования" при дальнейшем развитии этого ТРЦ".

Дмитрий Карпушин, член совета директоров ГК "Ленстройтрест", считает, что для полицентричного развития недостаточно решить сделать "какой-нибудь симпатичный, разнообразный квартал". Главной "внутренней" сложностью для девелопера при разработке таких зон станет осмысленность, обоснованность выбора функционала, четкое понимание того, какие именно функции нужны городу и как реализовать их в деталях именно в том или ином конкретном месте. "Может быть, в итоге эта территория окажется местом, куда будут съезжаться на работу жители со всех концов города, и это будет его визитной карточкой. Но по окончании рабочего дня этот район не должен становиться безлюдным", — предостерегает девелоперов господин Карпушин.

Таисия Умарова