Февральские цифры московского Росреестра по новостройкам откатились на уровень августа--сентября прошлого года, а в Подмосковье в прошедшем месяце и вовсе зарегистрировано наименьшее количество сделок по ДДУ за последние полгода. И все это на фоне растущего объема предложения, который демонстрирует исторические максимумы во всех ценовых сегментах. Эксперты тем не менее придерживаются осторожного оптимизма, объясняя происходящее самыми разными причинами, главные из которых — ожидание снижения ставок по ипотеке и падение курса доллара.
"Вторичка" помолодела
В феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3253 сделки по договорам долевого участия. И хотя этот показатель на 83% превышает традиционно низкий январский, все же по сравнению, например, с ноябрем прошлого года он ниже на 15% (тогда было зафиксировано 3844 ДДУ). Еще хуже в феврале обстояли дела у ипотеки: 2745 сделок, таких цифр не было с июня 2016 года — и минус 22% от ноябрьского уровня (3539 сделок).
В Подмосковье падение спроса на новостройки наблюдалось всю осень, исключением стал лишь декабрь, когда было зарегистрировано 8909 ДДУ и 20 169 ипотечных сделок. В январе произошло ожидаемое падение на 23% и 28,4% соответственно, но тревожным сигналом стал тот факт, что февральские цифры по новостройкам против обыкновения не только не превысили январские, но и продолжили снижаться. На первичном рынке было совершено на 41% меньше сделок, чем годом ранее,— всего 6090, а кроме того, это минимальный показатель за последние полгода. Число ипотечных договоров выросло к январю всего на 5%, составив 15 151, и надо отметить, что с сентября по декабрь все ежемесячные показатели были выше.
Причин у "плохого февраля" сразу три, считает Дмитрий Котровский, управляющий партнер "Химки Групп": это зависимость первичного рынка от вторичного, растущая конкуренция и ожидания покупателей. Спрос, "запаянный" в имеющихся у граждан метрах, которые многие из них более полутора лет не могли продать, соответственно, не мог реализовываться в покупке нового жилья.
Перетягивание спроса между Москвой и областью, наблюдавшееся весь прошлый год, теперь отходит на второй план, продолжает эксперт. Куда важнее конкуренция строящегося жилья с только что построенным. "Многие объекты, которые начинали строиться в "жирные" 2013-2014 годы, еще в середине 2016-го были лотами на первичном рынке, а уже в конце года их ввели в эксплуатацию,— поясняет он.— Теперь квартиры в них относятся к вторичному рынку, и так их учитывает Росреестр". При этом цены в таких домах могли не подниматься год и более даже ввиду повышения стадии строительства, добавляет Дмитрий Котровский. По его мнению, объем этой "молодой вторички" на рынке в ближайший год будет нарастать.
В ожидании потепления
Покупатели, в свою очередь, после отпускного января ждали разного: резкого падения цен на рынке недвижимости, снижения ставок по ипотеке, очередного валютного скачка, потепления в геополитической обстановке. На сезонное снижение покупательской активности наложилось множество факторов: и отмена господдержки ипотечного кредитования, и укрепление рубля, которое повлияло на спрос в высокобюджетном сегменте, и вымывание спроса за счет активных предновогодних скидок, считает Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma.
В Glincom в феврале зафиксировали снижение обращений на 10%, а сделок — на 14%. "Однако говорить о каком-либо тренде пока преждевременно: мы видим скорее нормальную сезонность, свойственную нашему сегменту",— оговаривается Иван Татаринов, коммерческий директор компании, и добавляет, что весной ожидает роста продаж.
Некоторые девелоперы, впрочем, рапортуют о февральских успехах. "Мы видим постепенное восстановление спроса на жилье после традиционного сезонного спада в январе,— заявляет Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.— По нашим локациям он вырос на 20-25%". Она утверждает, что количество броней в ее компании в феврале приблизилось к рекордному уровню декабря, а текущие показатели сопоставимы с ноябрем прошлого года.
"Дон-Строй Инвест", в свою очередь, не скупится на точные цифры. "За февраль этого года в наших объектах было продано 8590 кв. м жилья на общую сумму 2,435 млрд руб., в то время как в ноябре 2016-го — 10 805 кв. м на сумму 2,679 млрд руб.",— говорит Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора компании. По ее мнению, разница не столь существенна, тем более что в ноябре на рынке традиционно начинается предновогодний ажиотаж, а в феврале еще ощущается "постпраздничная спячка".
Несостоявшийся обвал
Объемы предложения в московских новостройках продолжают расти, и их суммарный объем, по данным "Метриум групп", превысил 40 тыс. лотов во всех классах. "Это беспрецедентный уровень предложения на первичном рынке",— считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании. В массовом сегменте, по ее сведениям, общее число представленных в продаже квартир с начала 2017 года возросло на 17% и достигло 20,75 тыс. объектов, а по итогам декабря прошлого года этот показатель равнялся 17,76 тыс. Причем у Владимира Каширцева, генерального директора компании "Азбука жилья", еще более впечатляющие цифры: "На первичном рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-классов в "старых" границах Москвы в конце февраля на продажу было выставлено порядка 26,9 тыс. квартир, или около 1,58 млн кв. м".
Предложение опережает спрос, и это оказывает негативное влияние на цены, говорит Мария Литинецкая. С начала года, по данным ее компании, стартовали продажи уже в 16 проектах во всех ценовых сегментах, исключая только эконом, а средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте столицы снизилась на 1,4%: если в декабре 2016 года "квадрат" стоил 146 830 руб., то по итогам февраля он подешевел до 144 740 руб. "На данный момент средневзвешенная цена в сегменте "эконом" составляет 112,9 тыс. руб. за 1 кв. м,— уточняет Наталья Шаталина, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостроек".— В комфорт-классе этот показатель сейчас равен 151,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а новостройки бизнес-класса предлагаются по цене 249,7 тыс. руб. за 1 кв. м".
Снизился в феврале и средний чек сделки в московских новостройках. Как утверждает генеральный директор Est-a-Tet Кайдо Каарма, он составил 10,95 млн руб.— это на 0,5% ниже, чем в январе. В Подмосковье, по его данным, все еще хуже: показатель среднего чека в последний месяц зимы составил 3,98 млн руб.— на 8,3% ниже, чем в январе.
И все же эксперты не теряют оптимизма относительно темпов продаж даже на откровенно затоваренном рынке. "Если бы кто-то в начале 2014 года сказал, что в ближайшее время будет выведен такой объем нового предложения, который мы наблюдаем сегодня,— любой эксперт и аналитик спрогнозировал в ответ обвал рынка,— полагает Игорь Быченок, директор департамента продаж KR Properties.— Но даже с учетом острых кризисных явлений московские покупатели стабильно поглощают предложение в новых проектах".
Должен был расти — но упал
Не только массовый сегмент столицы, но и высокобюджетное предложение в очередной раз выросло в объемах и теперь представляет собой обширное поле для деятельности продавцов и маркетологов. В феврале на премиальный рынок столицы вышли новые корпуса во втором квартале ЖК "Садовые кварталы", а также новый проект — клубный дом Barkli Gallery, расположенный в Замоскворечье. Таким образом, по сравнению с январем объем предложения увеличился на 12%, а по сравнению с прошлогодним февралем — на 41%,— подытоживает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.— А на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в феврале этого года был зафиксирован абсолютный рекорд по количеству квартир, которые одновременно находятся в продаже: 2 тыс. лотов в 44 проектах". Это 264 тыс. кв. м жилой площади, уточняет эксперт. Еще более впечатляющие данные у Ольги Широковой, директора департамента консалтинга Knight Frank: "В конце февраля на первичном рынке элитной жилой недвижимости на продажу была выставлена 2371 квартира и апартамент, или 311 тыс. кв. м".
А темпы продаж новостроек в некоторых верхних ценовых сегментах между тем снижаются. В феврале текущего года было зафиксировано 33 сделки в элитном сегменте на первичном рынке, сообщает Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка Welhome. Это на 21% меньше, чем год назад, когда таких сделок было 42. Правда, по ее данным, в премиальном сегменте, напротив, за счет выхода новых интересных проектов по стартовым ценам, в феврале наблюдался рост продаж на 23,6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года: 89 сделок против 72 сделок в феврале 2016 года.
Но в целом высокобюджетные сегменты в начале текущего года просели, следует из цифр, которые приводит Ольга Широкова: "За первые два месяца было продано 95 квартир и апартаментов, что на 20% меньше, чем годом ранее". Она считает, что сокращение числа сделок связано не с осложнением ситуации на рынке, а ввиду отсутствия топовых новинок, которые могли бы показать высокие темпы продаж благодаря привлекательным стартовым ценам. "Выход дорогих объектов значительного влияния на объем сделок не оказал — и не должен был",— уверяет эксперт.
Многих потенциальных покупателей элитной недвижимости остановило падение курса доллара, начавшееся еще осенью. Те, кто держит сбережения в долларах, в конце года ждали другого развития событий, замечает Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate. "За несколько лет все привыкли к тому, что в конце года курс доллара растет,— рассказывает он.— Вместо этого с 65 руб. он снизился почти до 57 руб. А при таком падении покупатель, имеющий долларовый бюджет, теряет при покупке более 12% от площади квартиры". Поэтому многие отложили покупку и стали ждать лучших условий, и это ожидание продолжилось и в феврале, делится наблюдениями эксперт.
Банкир как драйвер
Цены в этих сегментах, как и в масс-маркете, снижаются. "Средневзвешенная цена в элитном сегменте на текущий момент составляет 852,4 тыс. руб. за 1 кв. м,— рассказывает Ольга Кузина,— по отношению к показателю на конец 2016 года снижение составило 5%". В премиальном сегменте этот показатель составил 432,1 тыс. руб., продемонстрировав снижение на 0,8% по отношению к декабрю. По данным Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, средняя цена метра на рынке первичного элитного жилья составила 751 220 руб., по сравнению с началом года снижение составило 4%.
Теперь, говорит Дмитрий Халин, чтобы при существующем уровне спроса на новостройки премиум-класса распродать даже то, что уже предлагается на рынке, потребовалось бы не менее трех с половиной-четырех лет: "Однако застройщики активно готовятся к выводу на рынок новых проектов, поэтому при благоприятном стечении обстоятельств мы ожидаем, что до конца года объем предложения может увеличиться до 2,5 тыс. квартир, которые будут находиться одновременно в продаже".
Ждать меньшей активности от девелоперов, по всей видимости, не стоит: кредиты для наиболее устойчивых из них благодаря снизившейся ключевой ставке подешевели. "В крупнейших банках на сегодняшний день ставки кредитования могут составлять 13,5-14%, если мы говорим о проектном финансировании,— рассказывает Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли".— В прошлом году они были на пару процентов выше".
И хотя после закрытия западных рынков заемного капитала привлечь деньги от банка в проект стало сложнее, а мегарегулятор в лице Центробанка считает девелопмент крайне высокорисковым направлением, все же банкиры продолжают открывать кредитные линии, в то время как высокая степень закредитованности и текущие нераспроданные проекты гонят застройщиков на новые стройки.