Торговля по-крупному

К 2016 году рынок торговой недвижимости Центрального Черноземья оказался столь же различным по развитию и характеристикам, как и сами соседи-регионы. Вместе с тем общероссийские тренды, такие как ротация арендаторов, необходимость реновации объектов, заморозка ранее заявленных проектов, оказались характерны для всего макрорегиона. На общем фоне рынка ТРЦ Черноземья в прошлом году выделился Курск, отметившийся запуском крупнейшего объекта в РФ – комплекса «МегаГриНН» площадью 129 тыс. кв. м GLA. При этом общая торговая площадь строящихся ТРЦ в области достигла 257 тыс. кв. м, или 14% от объема регионального строительства.

По данным аналитиков «Магазин магазинов», в структуре прироста качественных торговых площадей в России доля городов с населением менее 300 тыс. жителей в минувшем году сократилась более чем в два раза (с 19 до 9%). Проекты в таких городах всегда являются высокорискованными и для девелоперов, и для ритейлеров. Поэтому все участники рассматривают для себя «стабильно прибыльные» проекты в средних и крупных городах, к которым относятся и столицы регионов Черноземья. Доли остальных групп городов держатся около своих средних значений последние четыре года. По данным директора отдела региональных торговых помещений CBRE Михаила Рогожина, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составил порядка 1,2 млн кв. м. Из них 719 тыс. кв. м (58%) введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Вместе с тем совокупный объем ввода торговых площадей в стране сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах – на 40%.

По итогам 2016 года наименьшая обеспеченность торговыми центрами среди городов Черноземья зафиксирована в Орле – 153 кв. м на 1 тыс. жителей. Такие данные приводит консалтинговая компания Knight Frank. Сразу за Орлом в рейтинге расположился Липецк (181 кв. м на 1 тыс. жителей). Далее соседствуют позиции Тамбова и Воронежа (389 и 395 кв. м на 1 тыс. жителей соответственно), при этом Воронеж является городом-миллионником, а население Тамбова – около 300 тыс. человек). Белгород имеет 447 кв. м на 1 тыс. жителей, в лидерах рейтинга Курск с объемом рынка 887 кв. м на 1 тыс. жителей. Впрочем, в начале нынешнего года показатели Липецка и Курска уже успели существенно вырасти благодаря открытию ТРЦ «Ривьера» в первом и третьей очереди «МегаГриННа» во втором соответственно. Воронеж в ближайшее время ожидает официального запуска третьей очереди ТРЦ «Галерея Чижова», так что и его показатели обещают существенно подрасти.

Курская область: гонка предложений

Курск вернул себе звание столицы Черноземья в сфере торговой недвижимости. Этот небольшой провинциальный город по количеству торговых площадей на тысячу жителей близок к показателям Москвы. Со стороны это кажется, конечно, удивительным, но кто следит за развитием девелопмента в Черноземье – знает, что Курск является родиной двух главных трговых сетей макрорегиона – «Линии» корпорации «ГриНН» и «Европы» группы «Промресурс». Есть в городе и другие местные амбициозные девелоперы, в частности Вадим Полунин.

Курская область на сегодняшний день является лидером строительства новых торговых площадей, даже без учета замороженных объектов. По данным департамента управления недвижимостью Colliers International, общая торговая площадь строящихся ТРЦ в Курской области достигает 257 тыс. кв. м, или 14% от общего объема строительства по всем регионам РФ, исключая Москву и Санкт-Петербург. ТРК «МегаГриНН» корпорации «ГриНН» в центре Курске стал крупнейшим введенным в регионах России (за исключением Москвы) в 2016 году по GBA (230 тыс. кв. м общей площади) и вторым по GLA (69 тыс. арендопригодной). Такие данные следуют из аналитического отчета консалтинговой компании «Магазин магазинов». Согласно документу всего в регионах России в 2016 году было введено 28 торговых центров общей площадью 1,54 млн кв. м и арендопригодной 900,2 тыс. кв. м. «МегаГриНН» на улице Карла Маркса открывался поочередно в течение 2016 года (а третья очередь официально была сдана в феврале 2017-го).

Тамбов: примерный «трехсоттысячник»

К относительно свободному рынку, отличающемуся удачной локацией, эксперты относят Тамбов. При этом в период активного экономического роста на местный рынок ТРЦ было выведено одновременно несколько крупных объектов. Более чем в два раза рынок качественных торговых площадей увеличился в 2013 году, когда открылись ТРЦ «Европа 42», ТРЦ «Акварель», ТЦ Bravo city. До этого в городе действовал ТРЦ «Фестиваль парк» (GLA 15 тыс. кв. м), открытый в 2007 году, и гипермаркет Real (сейчас «Галерея АШАН») с торговой галереей (14 тыс. кв. м), введенный в 2009 году. Такие данные приводит International Development & Marketing. В 2014 году в город зашел сетевой девелопер ГК «Ташир», открывший ТРЦ «РИО» (16 тыс. кв. м). На сегодняшний день в области уже шесть качественных ТЦ общей площадью 139 тыс. кв. м, арендопригодной (GLA) 91 тыс. кв. м. Обеспеченность облцентра качественными торговыми площадями, по данным IDEM, составляет 317 кв. м на 1 тыс. человек, что все-таки не считается высоким показателем в сравнении с другими российскими городами.

Однако уровень вакантных площадей на местном рынке консультанты компании IDEM оценивают в 20%, напоминая, что этот показатель сейчас высок практически по всей стране: «В Тамбове несколько качественных ТЦ испытывают трудности с привлечением арендаторов из-за низкого качества концепций и крайне скромной маркетинговой активности». В прошлом году регион «отметился» двумя крупными закрытиями: ТРЦ «Акварель» покинул гипермаркет «О’кей», а ТРЦ «РИО» – «Перекресток». Сворачивание продовольственных операторов даже на кризисном рынке происходит очень редко, констатируют в IDEM. Эксперты отмечают неудачное расположение этих супермаркетов в ТРЦ. «К особенностям рынка торговой недвижимости Тамбова можно отнести недостаток в пуле арендаторов ТЦ фитнес-центров и составляющей entertainment, – полагают в IDEM. – Из шести качественных ТЦ только четыре имеют в своем составе детские и семейные развлекательные центры и кинотеатры».

Воронеж, когда догонишь

Еще пять лет назад Курск уверенно обгонял Воронеж по объему торговых площадей. Однако в период активной реализации крупных девелоперских проектов стало очевидным, что «миллионник» перетягивает одеяло на себя. В Воронеже были запущены сразу три комплекса с площадью свыше 100 тыс. кв. м («Град», «Галерея Чижова» и «Максимир»). Сити-парк «Град» с площадью 196 тыс. кв. м вошел в пятерку крупнейших девелоперских проектов страны. Кроме того, была введена «Арена» (50 тыс. кв. м), добавились еще и DIY-ритейлеры «Твой дом» площадью 80 тыс. кв. м и Castorama – более чем 10 тыс. кв. м. Однако обогнать Курск Воронежу все еще не удалось. А по данным Knight Frank, обеспеченность торговыми площадями в Воронеже и вовсе ухудшилась за последнее время.

Ситуацию может существенно поправить введенная в январе (пока в тестовом режиме) третья очередь «Галереи Чижова». Площадь ТЦ должна составить около 23 тыс. кв. м. Сейчас в центре работают 250 магазинов, до конца года их количество должно вырасти примерно до 500. Также третья очередь комплекса будет включать фитнес-центр World Class (3 тыс. кв. м), отель Four Points by Sheraton (свыше 10 тыс. кв. м), апартаменты под продажу (более 28 тыс. кв. м). Общая стоимость проекта оценивается в 13 млрд руб.

Кроме того, еще в 2015 году шведский концерн IKEA заявил о намерении реализовать свой проект строительства гипермаркета в пригороде Воронежа в 2017 году. Приступить к строительству инвестор рассчитывал в 2016 году. Площадь гипермаркета должна составить 44 тыс. кв. м, также запланирована парковка на 1,7 тыс. автомобилей. Однако окончательного проекта, по словам представителя администрации Новоусманского района (пригород облцентра), IKEA до сих пор не предоставила. В самой компании сообщили, что «сроки проекта сдвигаются»: «Мы сейчас уточняем новые коммерческие показатели объекта, которые позволят нам в долгосрочной перспективе успешно работать на рынке региона». Шведский концерн владеет участком площадью 117 га в Новоусманском районе области, в непосредственной близости от федеральной трассы М-4 «Дон». Сделка по его приобретению была закрыта весной 2009 года, тогда ее стоимость оценивалась в $50 млн. В компании не исключали, что воронежский проект может развиться до ТРЦ «Мега» площадью около 176 тыс. кв. м.

Также курская ГК «Промресурс» с июля 2016 года ведет строительство ТЦ «Европа» площадью 23 тыс. кв. м в Левобережной части Воронежа. Стоимость проекта оценивается в 700 млн руб. Завершить работы планируется в первом квартале 2018 года. Проект предусматривает благоустройство территории перед самим ТРЦ, строящимся на видовом месте, и создание надземного и подземного паркинга, рассчитанного на 250–300 машино-мест. Ранее на Левом берегу Воронежа качественные торговые площади были представлены ТРЦ «Максимир» (118, 5 тыс.

кв. м), ТРЦ «Твой дом» (89 тыс. кв. м). В 2015 году был введен ТРЦ «Левый берег» (10 тыс. кв. м).

Белгород на пороге оживления

В 2016 году Белгородская область оказалась в рейтинге регионов с наиболее активными стройками. При этом эксперты рынка торговой недвижимости отмечают неудачное расположение региона в качестве старта крупных межрегиональных проектов торговой недвижимости. Географическое положение области, связанное с близостью украинской границы и транзитным потоком покупателей, перестало быть преимуществом региона. «Спрос со стороны арендаторов существенно сократился. В ближайшее время ждать резкого улучшения ситуации было бы слишком оптимистично», – пояснил директор по консалтингу, партнер GVA Sawyer Марианна Романовская.

Текущая активность в регионах прежде всего отражает завершение строительства торговых центров, начатых еще в предкризисный период. Несмотря на сохраняющийся потенциал многих городов, текущая экономическая ситуация ощутимо скорректировала перспективы запуска новых проектов. Впрочем, активность Белгорода выразилась в возведении немасштабных объектов. Так, сеть торгцентров «Спутник» депутата горсовета Олега Розенталя в течение прошлого года запустила два объекта в индустриальных Старом Осколе и Губкине. Общая площадь двух новых ТЦ должна составить 46 тыс. кв. м. В строительство инвестировано около 1 млрд руб. Арендопригодная площадь каждого ТЦ составит около 70% от общей.

Также ООО «Управляющая компания “Славянка”» анонсировало открытие первой очереди трехуровневого торгово-развлекательного центра «Славянский» общей площадью 13 тыс. кв. м в Старом Осколе на 3 га. Площадь двух очередей объекта должна составить 35 тыс. кв. м. Проект оценивается в 1,2 млрд руб. Вторая его очередь должна включать в себя физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и гимнастическим залом, а также гостиницу.

Анна Никандрова, региональный директор департамента управления недвижимостью, партнер Colliers International констатирует, что рынок торговой недвижимости развивается не только в региональных центрах, давно обеспеченных качественными объектами, но и в крупных областных городах, где может остро ощущаться их нехватка: «Интерес девелоперов к тому или иному региону продиктован, помимо текущей насыщенности торговыми площадями, прежде всего наличием безрисковых с юридической точки зрения участков, расположенных в лучших городских локациях, обладающих хорошей транспортной и пешеходной доступностью, потенциально интересной для крупных сетей». Впрочем, отмечает эксперт, сегодня не каждый регион может обеспечить плавное вхождение нового торгового проекта.

В прошлом году компания СК ЮСП подтвердила ранее заявленные планы запуска в северном пригороде Белгорода второго в Черноземье ритейл-парка после воронежского «Града». Общая площадь (GBA) объекта должна составить 92,4 тыс. кв. м, полезная (GLA) – 74,5 тыс. кв. м. Объект планируется вводить в две очереди. Первая площадью около 49,7 тыс. кв. м должна быть отдана якорному арендатору DIY-формата. Вторая планируется для двух «якорей» – продуктового (13 тыс. кв. м) и спортивного (3,5 тыс. кв. м) гипермаркетов, а также торговой галереи. В «ЮСП Девеломпенте» намерены сдавать в аренду 85% общей площади (42,3 тыс. кв. м) первой очереди и 76% (32,2 тыс. кв. м) второй. Объем вложений может составить порядка 6,5 млрд руб.

Липецкий пул

По данным консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости JLL, в 2017 году Липецк может увеличить объемы качественных торговый площадей больше чем на четверть. Это в первую очередь связано с начавшимся открытием ТРЦ «Ривьера». Его общая площадь превышает 137 тыс. кв. м, из них под аренду выделены порядка 64 тыс. кв. м. ТРЦ включает в себя гипермаркет, крупноформатные магазины бытовой техники и электроники, спортивных и детских товаров, торговую галерею из ведущих международных и российских брендов, многозальный кинотеатр, развлекательный семейный центр, а также сеть кафе и ресторанов. Проект оценивается в 3,3 млрд руб. Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров Knight Frank, отмечает, что в Липецке есть только один качественный торговый центр, который работает больше пяти лет, – это ТЦ «Европа» на Советской улице. «Дефицит качественных торговых площадей налицо. Даже те новые бренды, которые хотели выйти на рынок Липецка, не смогли это сделать, поскольку площадок для их развития в городе не было», – комментирует Евгения Хакбердиева. С открытием «Ривьеры» в городе появились более трех торговых сетей, которые ранее не были представлены, например H&M и «Киномакс» с единственным в Липецке Imax. По оценке эксперта, торговых площадей «Ривьеры» хватит на ближайшие три-пять лет, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны ритейлеров. Подобную оценку подтверждает и история возведения ТРЦ. Он с задержкой появился на месте недостроенного комплекса «Липецкая ярмарка», проект которого реализовывало ООО «Техно-торговый центр “Фолиум”».

Северный ветер

В наступившем году в провинциальных городах ожидается дальнейшее сокращение объема ввода торговых площадей – до уровня 637 тыс. кв. м, что на 11% меньше 2016-го. А ведь некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016-м, но впоследствии сроки были перенесены, констатируют аналитики Colliers International. Всего же в субъектах РФ на разной стадии строительства находятся более 3,4 млн кв. м качественных торговых площадей, при этом 46% из них «заморожены». По данным агентства, по стране насчитываются 62 активные стройки ТЦ и 47 объектов приостановлены.

В Воронеже существенно перенесенными оказались сроки строительства ТЦ «Майский» площадью около 65 тыс. кв. м, который анонсировался к сдаче еще в 2015 году. Теперь же сроки строительства перенесены на 2018 год. Торговый центр должен расположиться на месте ранее замороженного торгового объекта группы «Кит-Кэпитал» на выезде из Воронежа в направлении Курска, девелопером проекта выступала ГК «Мегион» Бориса Нестерова. Якорным арендатором должна была стать сеть «Ашан-сити» (около 9 тыс. кв. м).

В Черноземье оживления эксперты ожидают и от проекта Mallino Development Group – липецкого ТРЦ «КИТ» на улице 50 лет НЛМК общей площадью 128 тыс. кв. м. В торговом комплексе предполагалось размещение более 200 магазинов и 20 ресторанов и кафе. Концепция семейного центра включает в себя существенную развлекательную составляющую, в том числе единственный в городе аквапарк площадью 10 тыс. кв. м. В целом же ситуацию на рынке аналитики сдержанно оценивают как не самую благоприятную для развития.

В 2016 году в России введен наименьший объем торговых площадей за последние восемь лет (за исключением 2015 года), констатируют аналитики «Магазина магазинов». Столь скромная статистика позволяет рассчитывать на рост ввода вплоть до конца 2018 года. «Торговые центры, ввод которых планируется в 2018 году, будут открыты с меньшей вакантностью, чем те, которые вводятся сейчас», – считают эксперты. По их оценкам, на данный момент доля вакантных торговых площадей в регионах сильно различается от города к городу: средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8–10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. Особенностью малых же городов России при этом все еще является определенная инертность аудитории, сохранение лояльности к «рыночным» форматам торговли, высокая чувствительность к цене на товары.

«Основной объем нового предложения появляется в небольших региональных городах – 51% площадей от совокупного объема нового предложения 2016 года выйдет на рынки с населением менее 1 млн человек, в Москве и Московской области – 32% от общестранового показателя. Необходимо понимать, что выходящий сегодня объем торговых площадей сформирован преимущественно проектами, строительство которых началось еще в период стабильной экономики и активного роста рынка, – комментирует Антон Коротаев, директор по России и СНГ, руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL. – Превалирование небольших регионов в нынешнем объеме ввода является следствием смещения фокуса девелоперов в 2011–2013 годах с миллионников на меньшие города, отличавшиеся низкой насыщенностью ритейлом и сравнительно высокой покупательной способностью».