коммерческая недвижимость
Уровень прибыльности офисного строительства в Москве не опускается ниже 20% годовых в валюте, что в два-три раза превосходит среднестатистические показатели мегаполисов Западной Европы и США. Однако среди иностранных инвесторов не так уж и много желающих воспользоваться столь благоприятной конъюнктурой. Невозможность приобретения в собственность земельных участков и несоответствие российских градостроительных стандартов общемировым фактически изолировали офисный рынок российской столицы.Рискованный рынок
Единственная нероссийская девелоперская компания, активно работающая на московском офисном рынке,— турецкая ENKA и ее совместные предприятия "Мосэнка" и "Красные холмы", в совокупности владеющие более 300 тыс. кв. м офисных площадей. Директор ENKA по маркетингу и заместитель гендиректора "Мосэнка" Эркан Эркек (Erkan Erkek) согласен с тем, что офисное строительство в Москве по уровню прибыльности как минимум в два-три раза превосходит среднеевропейский уровень. Однако девелоперская деятельность в России в глазах западных инвесторов остается рискованным предприятием, а потому "прибыль получает только тот, кто хочет и умеет рисковать".
На самом деле не все так просто. Факторов, которые обеспечили России вообще и Москве в частности статус рискованного рынка, несколько. Во-первых, это невозможность (если не законодательная, то по крайней мере техническая) оформления в собственность земельного участка, на котором осуществляется строительство. Аренда участка на срок до 49 лет (без гарантии пролонгации) и возможность изменения пока еще весьма скромной арендной ставки — достаточное основание для того, чтобы иностранные инвесторы в буквальном смысле слова шарахались от инвестиций в недвижимость. Во-вторых, унифицированные западные стандарты офисного строительства — планировка, кубатура помещений, лифтовая и коридорная система и др.— просто не могут быть реализованы в Москве. Существующие архаичные проектные требования, предъявляемые столичными чиновниками, в состоянии забраковать любой современный офисный проект Западной Европы и США. Во многом именно поэтому в Москве, по словам ведущего эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, не более 10-15 зданий, адекватных запросам иностранных арендаторов.
Еще одним фактором, определяющим недоверие иностранных инвесторов к офисному рынку российской столицы, является относительно небольшой срок его существования. Этого вполне достаточно для того, чтобы получить статус рискованного рынка. Стоит учесть, что инвестициями в девелоперские проекты во всем мире занимаются преимущественно институциональные инвесторы (паевые, пенсионные, инвестиционные фонды). Менеджеры, а тем более акционеры фондов, обладают крайне консервативным мышлением, и клеймо Emergency market способно отпугнуть их от самых выгодных и надежных проектов. Пока в Москве имеется всего лишь один пример серьезного присутствия на рынке Москвы институциональных инвесторов — бизнес-центр Ducat Place 2 (13 200 кв. м), выкупленный в начале этого года американским инвестиционным фондом Andante у американских же фондов New Valley и Apollo.
Потерянный рай
Далеко не все считают перспективы иностранных инвестиций на офисном рынке российской столицы безнадежными. Показательна точка зрения Майкла Ланге (Michael Lange), директора Jones Lang LaSalle по Европе, высказанная им на выставке MIPIM (ежегодная выставка коммерческих проектов в сфере недвижимости в Канне): "Что думают инвесторы, слыша о России? Коррупция, криминал и мафия, бюрократия, политический риск и полная неопределенность. Между тем это темпы экономического роста, в последние десять лет в два раза превышающие аналогичные показатели Западной Европы. Бюджетный баланс, постоянные рейтинги S&P, Moody`s, Fitch и др., членство в ВТО начиная с 2003 года. Стоит иметь в виду, что если ранее российские капиталы переводились на Кипр и в Швейцарию, то теперь мы наблюдаем обратный процесс. И наконец, самое главное, рынок офисных, торговых, гостиничных и индустриальных помещений России — самый активный и динамичный во всем мире".Единственная компания помимо ENKA, которая соглашается с этим тезисом и стремится к проведению агрессивной политики на московском рынке коммерческой недвижимости,— это шведская IKEA. Несмотря на противодействие депутатов Мосгордумы, московского архитектурного комитета и на демонстрации протеста, организованные местными жителями, IKEA упорно стремится реализовать грандиозный проект строительства офисного центра, гипермаркета и торговой галереи на пересечении Кутузовского проспекта и третьего транспортного кольца (ориентировочная стоимость проекта $250 млн). Другие инвесторы, несмотря на рекомендации международных риэлтеров, вкладывать деньги в офисное строительство в Москве не спешат. Японская корпорация Itochu, выкупившая более трех лет назад права аренды на участок 2,4 га на территории "Москва-Сити", до сих пор не вложила в строительство ни копейки. Samsung Constraction & Engeniring, продав два построенных им в Москве бизнес-центра, от реализации новых проектов отказалась. Турецкая компания Alarko, несмотря на успешную сдачу в аренду офисных площадей построенного ею комплекса "Мосаларко Плаза", приступать к новым проектам также не собирается.
Впрочем, проблема привлечения иностранных инвестиций на рынок Москвы решается и по-другому. Понятие шелл-компаний (от англ. shell — ракушка) устоявшимся термином стало не так давно. На практике это означает следующее: российский инвестор покупает котирующуюся на бирже западную компанию, как правило имеющую богатую родословную и весьма скромные финансовые показатели, в большинстве случаев балансирующую на грани банкротства. После этого в компанию "закачиваются" прибыльные активы. Довольно скоро биржевые брокеры замечают устойчивую тенденцию к росту стоимости акций, а после ознакомления с аудиторскими отчетами, как правило не отражающими регион инвестиционной деятельности, начинают советовать своим клиентам вкладывать деньги в перспективные бумаги.
Естественно, никакой статистики, отражающей реальные объемы подобной деятельности, не существует. Между тем неофициально многие представители российских компаний, в том числе и девелоперских, говорят о подобном способе привлечения иностранных инвестиций как о более эффективном, нежели межправительственные соглашения и законодательные новации.
Офисные управдомы
Однако в одном сегменте офисного рынка иностранцы берут весьма существенный реванш. Управление недвижимостью — property management (охрана, техническое обслуживание, уборка помещений и др.) — не требует серьезных капиталовложений, а потому такие компании, как Hines, Colliers CPM, Sawatzky, Sodexho и др., давно и активно предлагают свои услуги на этом рынке. И надо признать, делают это весьма успешно — не менее 70% офисных площадей класса A находится под их управлением. Что, впрочем, совсем неудивительно. Во-первых, несмотря на очевидный рост доли российских компаний, среди арендаторов класса A по-прежнему доминируют иностранцы, ориентированные на признанные во всем мире брэнды. Во-вторых, западные управляющие компании работают на столичном рынке с начала 90-х, когда с ними просто некому было конкурировать. За прошедшее десятилетие у них появились заслуживающая доверия репутация и, как следствие, постоянные клиенты и рекомендательные отзывы.Российские компании пока только выходят на этот рынок, однако у них есть одно неоспоримое преимущество. В большинстве своем это дочерние структуры девелоперских организаций. То есть как минимум они могут рассчитывать на заключение контрактов на управление бизнес-центров, находящихся в собственности аффилированных компаний. Этого вполне достаточно, чтобы заработать себе имя и в дальнейшем предлагать свои услуги другим застройщикам. По этому пути уже пошли "Система Галс", "Интеррос девелопмент", "Стимул групп" и "Альфа девелопмент".
Между тем рынок property management вполне достоин того, чтобы за него побороться. Стоимость эксплуатационных услуг составляет 20-25% стоимости арендной ставки. Применительно к офисам класса A, это $80-115 с 1 кв. м в год. В то же время их себестоимость, как правило, не превышает $60-70 с 1 кв. м в год, то есть уровень рентабельности не опускается ниже 30%. Учитывая, что в Москве не менее 600 тыс. кв. м офисов класса A (по оценкам Jones Lang LaSalle), емкость этого рынка составляет около $60 млн в год, а уровень годовой прибыли, получаемой управляющими компаниями,— не менее $20 млн в год. При этом следует учесть, что эксплуатацией офисов класса A рынок property management не ограничивается. Управляющие компании оказывают значительное количество дополнительных услуг (организация питания, проведение презентаций, транспортные трансферты и пр.), активно работают на рынке офисов класса B и все чаще предлагают свои услуги по эксплуатации жилых зданий. С учетом этих сегментов суммарный оборот рынка property management составляет около $100 млн в год, что даже по западным меркам является весьма значительной цифрой.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ