Заработать на росте стоимости жилья в Москве могут не только девелоперские и риэлтерские компании, но и обычные граждане. Приобретя строящуюся квартиру сейчас, можно не сомневаться в том, что после сдачи дома ее удастся продать дороже. Впрочем, все просто только на первый взгляд. Разобраться в особенностях частного инвестирования в недвижимость попробовал корреспондент Ъ ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ.
Стартовый капитал, который необходим начинающему инвестору на рынке недвижимости,— это минимум $50 тыс. Предпочтительный объект вложений — элитный дом. Как показывают опросы общественного мнения, вложения в строящееся жилье — для россиян наиболее привлекательное с коммерческой точки зрения использование свободных средств.
Оговоримся сразу: ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что даже покупка квартиры в недостроенном панельном доме принесет минимум 15% годовых за счет роста стоимости квартиры по мере приближения строительства к завершению.
На рынке элитной недвижимости порядок инвестирования совсем другой. Начинать свой инвестиционный бизнес там надо по крайней мере с $300 тыс. И не покупать недострой, а становиться соинвестором строительства элитных малоквартирных домов в центре Москвы. Эффективность такого вложения сейчас оценивается в 120% годовых. В этом сегменте рынка риск невелик: на 20 успешных проектов приходится всего один провальный. Причем провальный не потому, что результатом стало разорение компании,— просто продажи идут не так хорошо, как закладывалось в бизнес-плане. Так что, перед тем как вкладывать деньги, стоит проконсультироваться у профессионального, разбирающегося именно в этом сегменте рынка риэлтера.
В более дешевом сегменте элитного рынка — домов бизнес-класса — можно рассчитывать не более чем на 25-30% годовых. При этом риски здесь не ниже, а скорее выше, чем в категории High End. Связаны они, как правило, с увеличением сроков строительства (иногда на год-два). Процент проблемных проектов в этой категории обычно не превышает 10-15%.
Еще одно, на что может рассчитывать частный инвестор,— рост цен на московскую недвижимость. Это безусловно справедливо в отношении квартир категории High End. Гигантский спрос при весьма скромном предложении позволяет говорить о том, что цены в этом сегменте рынка будут устойчиво расти в ближайшие два-три года. А вот рассчитывать (по крайней мере в течение этого года) на стабильный рост цен более дешевых квартир не стоит. На протяжении последних четырех месяцев цены на московском рынке недвижимости не менялись, и реальных факторов (сопоставимого с прошлогодним ростом цен на нефть или с серьезным сокращением объемов строительства), которые могли бы заставить их измениться, по крайней мере в этом году, ожидать не приходится.
Вместе с тем частный инвестор элитной застройки может рассчитывать не только и не столько на перспективный рост цен, сколько на получение дохода от сдачи в аренду принадлежащей ему жилплощади. Любопытное исследование, ориентированное на потенциальные инвестиции арендодателей, провела компания Penny Lane Realty. По их расчетам "апартаменты в хорошем состоянии внутренней отделки, без мебели, но с оборудованной кухней и ванной комнатой могут быть сданы из расчета $450 за кв. м в год. Таким образом, квартира общей площадью 120-130 кв. м приносит $5 тыс. стабильного ежемесячного дохода. Каждый отдельный случай, конечно, требует особого подхода и учета всех существующих параметров, а именно: уровень внутренней отделки, наличие и состояние мебели, вид из окна, наличие мест в парковке".
Кроме того, Penny Lane Realty составила рейтинг районов элитной застройки, претендующих на больший или меньший элитный статус. В компании считают, что Патриаршие пруды, Арбат, Кузнецкий мост, Чистые пруды, Цветной бульвар, Татарская и Тверская улицы могут претендовать на первую категорию; Фрунзенская набережная, Комсомольский проспект, Большая Якиманка, Кутузовский проспект — на вторую; район метро "Сокол", "Таганская", "Курская" — только на третью.
Важна не столько арендная ставка (позиционируемая по уровню отделки и меблировки квартиры, а также конъюнктурному статусу района), сколько время, затрачиваемое на поиск арендатора. Безусловно, решающим фактором при выборе арендатора является его надежность — все опасаются неплатежеспособности, криминальных проблем, порчи дорогостоящих интерьеров, мебели и техники. После августа 1998 года такое случается крайне редко, и тем не менее арендодатели стараются найти абсолютно надежный вариант (респектабельный иностранец с гарантированной оплатой за счет посольства или фирмы). Однако им стоит иметь в виду, что менее фешенебельные и менее иностранные арендодатели снимают квартиры у их конкурентов, что оборачивается для слишком разборчивых квартировладельцев $100-500 ежедневного убытка.
Риэлтеры, специализирующиеся на элитном секторе, уверяют, что ни один частный инвестор, вложивший свои средства в элитное строительство в Москве в последние три года, не потерял вложенных средств. При этом средняя доходность частных инвестиций в элитное строительство даже в самых неудачных проектах не опускалась ниже 20% годовых в валюте. Весьма оптимистичный показатель как для состоявшихся, так и для потенциальных инвесторов.