Несмотря на то что строительный сектор еще далек от полного восстановления утраченных в кризис позиций, эксперты констатируют постепенную «оттепель» в сегменте строительства жилья. О ситуации в отрасли, возросшей конкуренции и новых технологиях в интервью рассказывает Сергей Анискин, генеральный директор ООО «Патриот-Девелопмент Юг»
(входит в ГК «Патриот», реализует девелоперские проекты ГК «Интеко» в Ростове-на-Дону).
— Как вы оцениваете текущую ситуацию в строительной отрасли? Можно ли сказать, что кризис в сфере строительства жилья на текущий момент преодолен?
— У нас есть стойкое ощущение, что отрасль начала восстанавливаться. В 2014-м и начале 2015 года ряд аналитиков предрекал падение спроса из-за сокращения реальных доходов населения и, как следствие, заморозку объектов, которая со временем привела бы к дефициту предложения.
Многим этот сценарий казался вполне вероятным, но на практике этого не случилось. Более того: по нашим данным, спрос на квартиры эконом-класса в Ростове вырос на 15%, в том числе за счет совместных усилий государства и банков по стимулированию спроса, а также девелоперов, которые разработали ряд новых удобных схем приобретения жилья.
Предложение, пусть всего на 4%, но тоже выросло, на рынок вышли новые достойные проекты.
— С какими результатами заканчивает этот год ваша компания? Какие самые важные события этого года вы можете отметить?
— В 2016 году мы закончили строительство всех жилых домов в «Английском квартале» (Левенцовка), общая площадь которого составляет 119 тыс. кв. м, начали строительство «Французского квартала». А недавно объявили о старте нового масштабного проекта в пятом микрорайоне Левенцовки, который мы назвали «Пятый элемент». Он совсем не похож на то, что до этого делалось кем-либо в Ростове, но подход, который мы использовали, сегодня принят как самый прогрессивный в Москве и во многих европейских городах.
В основе этого подхода квартальный принцип застройки, который предусматривает благоустроенные и закрытые для проезда автомобилей внутренние дворы и зеленые бульвары. Сами дома будут не такими высокими, цвета фасадов спокойнее. В итоге сам микрорайон будет ощущаться по-другому. Это новый формат для жизни.
Что касается экономических итогов, то уровень продаж у нас держится на вполне рабочем уровне — в среднем 200 квартир в месяц. Итоги подведем в январе, впереди довольно горячая предновогодняя пора, но показатели продаж уже выше, чем в 2015 году.
— Вы начнете застройку пятого микрорайона Левенцовки по технологии индустриального монолита. В связи с чем появилась необходимость использования новой технологии? Какие возможности она дает для застройщика и для тех, кто будет в дальнейшем жить в таких домах?
— Как и любая новая технология, она призвана сделать жизнь лучше. Дома в «Пятом элементе» будут строиться индустриальным способом, то есть быстро и с заводским уровнем контроля качества, но иметь все преимущества монолитных. Применение пустотных преднапряжных плит перекрытий позволяет увеличить шаг несущих стен, а сама система, которую можно условно назвать «индустриальным монолитом», позволяет оперативно менять набор квартир в секции без изменения конструктивной схемы. Для застройщика это означает, что он может быстро подстраиваться под требования рынка, а для клиента — что у нас будет значительно больше вариантов планировок, то есть более широкий выбор. При этом система позволяет эффективнее организовать пространство в квартирах небольшой площади, сделать выше потолки — все это сегодня важно покупателям. Кроме того, каждому дому мы сможем придать индивидуальный вид — новая система предполагает значительно больше возможностей при выборе фасадных решений.
Эти свойства домов плюс передовые градостроительные принципы, положенные в основу «Пятого элемента», в сумме дадут совсем другое качество жизни.
— Как вы оцениваете последние законодательные инициативы в сфере строительства жилья, в частности поправки в 214-ФЗ? Как они отразятся на ситуации в строительной отрасли, повлияют ли существенным образом на работу вашей компании?
— Главное, что делают власти, внося поправки в ФЗ-214,— стараются максимально уберечь дольщиков от риска остаться без денег и без квартиры. Понятно, почему государство этого не хочет: примеров с обманутыми дольщиками и пайщиками было уже достаточно, и каждый раз это грозит социальным напряжением и в без того непростое время. Поэтому власть ограждает себя и граждан путем, в частности, более строгой оценки возможностей девелопера, до того как он начал привлекать деньги дольщиков, и жесткого контроля расходования средств на строительство. Конечно, я думаю, что в результате рынок ждет некое укрупнение, часть застройщиков могут с него уйти или объединиться. Но главное, что все застройщики обязаны будут работать только по ФЗ-214.
Следует помнить: мы как девелоперы ответственны за обеспечение одной из самых главных потребностей человека, которая финансово очень дорого обходится. Поэтому мы должны гарантировать максимальную безопасность для тех, кто доверяет нам свои деньги: как вы, наверное, знаете, граждане сегодня — самый крупный инвестор в нашей отрасли. Это потребует от всех застройщиков, и от нас в том числе, дополнительных усилий, но я думаю, поправки в законодательство будут весьма эффективны для решения своей основной задачи.
— Вы работаете в регионе уже достаточно долго, однако за последнее время существенно изменилась обстановка на рынке в связи с выходом на этот рынок новых застройщиков, кризисными явлениями в экономике. Придется ли «Патриоту» каким-либо образом корректировать свои планы застройки, ценовую политику в связи с обострением конкуренции? Какие особенности проектов по-прежнему гарантируют компании стабильный спрос на рынке региона?
— Скажу банально: стабильный спрос гарантирует сочетание цены и качества. И мы со своей стороны этот баланс соблюдаем. Кроме того, за счет удачных планировочных решений мы предлагаем квартиры, в которых комфортно жить, даже если они небольшие по площади. В итоге, если сравнивать со средним показателем по рынку доступного жилья, покупатель за те же деньги у нас получает больше — по качеству строительства и отделки, уровню комфорта и т. п. То есть платит за эконом-класс, а получает набор характеристик и услуг, как в комфорте.
Конечно, сегодня важно контролировать расходы, следить за себестоимостью, в том числе не допускать затоваривания. Поэтому мы после рекордных показателей ввода в 2015 году на уровне 150 тыс. кв. м приняли решение, что будем этот показатель планово сокращать, вводить порядка 70–
100 тыс. м в год. Пока в этом году в эксплуатацию введено 84,3 тыс. кв. м, то есть в план вполне укладываемся. А уровень продаж на сегодня у нас составляет порядка 94 тыс. кв. м.
Что касается цен, то в сегменте эконом-класса они жестко привязаны не только к макроэкономическим показателям, но и к конкурентному окружению, локации. Спрос на доступное жилье в Ростове по-прежнему превышает предложение, а себестоимость строительства ниже не стала — наоборот, выросли в цене многие материалы, подключение к сетям и т. п. Стоимость денег, то есть условия привлечения кредитов на строительство, пока тоже не снижается. По идее, застройщики должны повышать цены, но конкуренция среди них усилилась, и в этой ситуации цена — важный фактор в борьбе за клиента. Этот баланс держал цены более-менее на одном уровне последние два года — с поправкой на стадию готовности объектов. Но все же с осени цены на квартиры начали немного расти.
— Одна из тенденций в сфере комплексной застройки территорий — организация событийных мероприятий для жителей микрорайона, праздников, концертов, спортивных состязаний и т. д. Поддерживает ли «Патриот» такую политику?
— В любом комплексном проекте сегодня девелоперы пытаются создать однородную, комфортную среду — в основном архитектурно-планировочными методами. Но она не заработает как надо, если в этой новой среде не будет добрососедских отношений, если жители будут разобщены. Посмотрите на наш проект «Страны мира», построенные кварталами, на ЖК «Акварель» со своей обособленной территорией или на тот же «Пятый элемент», в котором внутренний двор закрыт, как в испанской Барселоне. Это, если угодно, идеальное место для возникновения определенного микроклимата, и одна из основных задач нашей компании «Патриот-Сервис» — как раз его создавать таким, каким нужно. Потому что, если людям будет хорошо и уютно в наших объектах, они именно об этом расскажут друзьям, а не только об удачной квартирографии. А личная рекомендация — по-преж-нему лучшая реклама, не менее четверти покупателей пришли к нам именно по совету друзей.
Вот для чего существуют праздники и мероприятия — они отлично помогают завязывать добрососедские отношения. Конечно, никого нельзя заставить сажать деревья или прыгать в мешках на детском празднике. Но создать условия для совместного досуга и общения мы обязаны — скорее всего, тогда все будет происходить само собой. У нас в Левенцовке «Патриот-Сервис» помогает жителям организационно и материально, но инициатива чаще всего исходит уже от них. Единственное, что мы делаем сами,— выпускаем для жителей газету «Соседи». Кажется, никто в Ростове такого больше не делает, я пока не видел других примеров. На ее страницах мы рассказываем о насущных проблемах Левенцовки, делаем репортажи с мероприятий, последний номер в этом году будет праздничным, со стихами и рецептами, и на все это мы получаем живой отклик. У жителей Левенцовки и так есть несколько групп в соцсетях, они много общаются и с УК, и друг с другом, но газету все равно хорошо встретили и нормально воспринимают ее как источник информации, рупор управляющей компании и способ поделиться чем-то с соседями, обозначить проблемы.
