Эксперты отмечают, что кризисные явления 2016 года почти не повлияли на рынок индустри-ального жилищного строительства. Главными тенденциями года в этой сфере являются увеличение доли ипотечных продаж в общем объеме и курс на комплексную застройку.
Объемы сократились за счет частного строительства
По данным Минстроя РФ, ввод жилья в России за девять месяцев текущего года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2015-го на 5,5% (до 49,5 млн кв. м).
При этом стоит учитывать, что темпы снижения по сравнению с девятью месяцами 2015 года замедлились. По данным Росстата, падение составило 4,4% против 8,4%. Ситуация в регионах — в русле общероссийского тренда. Прирост строительства жилых домов произошел только в Северо-Кавказском федеральном округе. В остальных округах динамика была отрицательной. В ЮФО — 95,6% от объемов аналогичного периода прошлого года.
Среди территорий ЮФО две показывали прирост в течение всего периода. Это город Севастополь и Республика Крым. Однако в общем зачете им не удалось переломить тенденцию.
При этом, по словам министра строительства России Михаила Меня, падения индустриального домостроения в стране не наблюдается — снижаются объемы индивидуального жилищного строительства. По словам экспертов, крупные застройщики чувствуют себя как на федеральном, так и на региональном уровне довольно уверенно и даже осваивают новые территории, тогда как небольшие строительные компании замораживают проекты.
«Вследствие кризиса до конца года возможно исчезновение некоторых местных игроков, не справившихся с кассовыми разрывами и замедливших темпы строительства,— комментирует генеральный директор АО «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев.— На ростовском рынке жилой недвижимости увеличилось количество краснодарских застройщиков, предлагающих жилье эконом-класса, которым стало тесно на местном рынке. При этом следует отметить, что краснодарские застройщики жилья приходят на ростовский рынок с относительно низкой ценой квадратного метра, привлекательной квартирографией и высокой степенью отделки квартир. К сожалению, строить далекие прогнозы довольно сложно, так как строительная отрасль сильно зависит от общей экономической и политической ситуации».
В приоритете ипотечные продажи в эконом-классе
Одним из факторов, положительно влияющих на рынок жилищного строительства, эксперты называют государственные программы поддержки ипотеки. Показателем их эффективности является то, что ипотечные продажи демонстрируют стабильный рост. По данным АИЖК, за первые три квартала 2016 года объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За девять месяцев текущего года банками России были выданы кредиты в количестве 215 тыс. штук на общую сумму 391,8 млрд руб. В прошлом году данные показатели были на 71% и 76% меньше и составляли 125,8 тыс. ипотек и 222 млрд руб. соответственно.
По словам директора ООО «Винсент Недвижимость» Эдуарда Филиппова, каждая пятая сделка компании в сегменте эконом- и бизнес-класса заключается по ипотечным программам: «Мы заметили рост ипотечных продаж, в том числе ипотеки с использованием материнского капитала и военной ипотеки. Рост мы фиксируем в последние шесть месяцев. Таким образом, есть основания говорить, что сегодня активность ипотечного рынка растет, хотя докризисных показателей пока не достигла»,— комментирует эксперт.
Это связано с уменьшением инфляции с 12,9% в 2015 году до 6,4% в сентябре 2016 года в годовом выражении, считает Марк Гойхман, аналитик ГК TeleTrade. Понизилась и ключевая ставка ЦБ до 10%. Средняя ставка по ипотеке в сентябре текущего года составила 12,7%, тогда как еще в середине 2015 года она была 14,7%.
Ипотека поддерживает платежеспособный спрос на жилье эконом-класса, соответственно строительные компании увеличивают долю квартир эконом-класса в общем объеме строительства. «В сегменте „эконом“ самый востребованный на ростовском и батайском рынках продукт — это студии общей площадью 21–25 кв. м, однокомнатные квартиры площадью до 35–40 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью до 40–50 кв. м, трехкомнатные — от 50 кв. м. С учетом этого тренда, когда он еще едва обозначился, нашей копании удалось своевременно перепроектировать вторую очередь ЖК „Встреча“ в городе Батайске именно на квартиры таких размеров и комнатности, но с обязательными балконом или лоджией»,— рассказывает директор по продажам застройщика ООО «Феникс-Инвест» Елена Королева.
Все, что нужно для жизни
Еще одна тенденция строительного рынка, которая в кризисной ситуации укрепляется,— рост доли комплексной застройки в объемах жилищного строительства. Эксперты называют несколько причин. Во-первых, в большинстве городов уже просто не осталось мест под точечную застройку, не говоря уже о детских площадках и парковках на придомовой территории. Во-вторых, комплексной застройкой, как правило, занимаются крупные строительные компании, а у них есть запас прочности, чтобы продолжать работу в сложных экономических условиях. И наконец, строительство жилья в больших объемах позволяет удерживать доступную цену квадратного метра при наличии (или близкой перспективе) развитой социально-быто-вой инфраструктуры, а это серьезное конкурентное преимущество.
Поэтому крупные строительные компании на юге России несмотря на кризис продолжают свои проекты комплексной застройки и даже заявляют о новых. Например, в Ростове-на-Дону московская ГК «Патриот» продолжает застройку микрорайона «Левенцовский», краснодарский застройщик «ВКБ-новостройки» ведет строительство микрорайонов «Суворовский» и «Платовский», ставропольская ГК «ЮгСтройИнвест» сообщила о намерениях построить многоэтажный жилой комплекс на территории ростовского завода «Красный Аксай» (территория составляет 24 га).
Юлия Деева, руководитель пресс-службы ГК «Патриот», подчеркивает, что принцип комплексного освоения территории, когда в микрорайоне кроме жилых домов строится вся необходимая социально-бытовая и торговая инфраструктура, помогает компании удерживать порядка 23% рынка доступного жилья в новостройках.
Предложение, адекватное спросу
Говоря о ближайших перспективах рынка жилищного строительства на Юге, его участники считают главной задачей не наращивание объемов, а удовлетворение спроса.
«В целом ростовский рынок доступного жилья достаточно стабилен,— считает Юлия Деева,— спрос до сих пор не удовлетворен. Так что если макроэкономические факторы не окажут резко негативного влияния на экономику страны, то показатели объемов продаж должны быть не ниже аналогичных показателей 2015 года. Тут еще, конечно, есть фактор наличия или отсутствия ипотеки с господдержкой, но пока на сегодняшний день ставки между собой довольно близки, плюс государство планирует иные меры стимулирования спроса».
В последний месяц года застройщики ждут роста объемов продаж на первичном рынке. «Такая ситуация складывается благодаря двум факторам. Во-первых, сворачивание государственной программы субсидирования ипотечных ставок. Сейчас на ипотеку с господдержкой приходится до 50% сделок. Потенциальные покупатели жилья будут спешить воспользоваться выгодным предложением и заключить сделку до конца года,— поясняет заместитель руководителя отдела продаж ростовского филиала ООО «Московская строительная компания» Елена Щербакова.— Во-вторых, предновогодние месяцы на рынке недвижимости всегда отличаются увеличением спроса. Многие стремятся уладить вопросы, касающиеся покупки недвижимости, до наступления Нового года, опасаясь негативных изменений в экономике в следующем году, либо стремясь завершить важные дела в нынешнем году, не перенося их в следующий год».
При этом сами строители не прогнозируют резкого повышения цены квадратного метра. По мнению Елены Щербаковой, в начале 2017 года серьезных ценовых колебаний ждать не стоит. «Рост цен можно прогнозировать в случае, например, резкого увеличения стоимости стройматериалов или других составляющих себестоимости строительства»,— считает эксперт.
По итогам года участники рынка предполагают некоторое снижение объемов ввода жилья. Юлия Деева считает, что оно может составить примерно 10–15%. «Рынок все же находится не в лучшем состоянии, поэтому наращивать объемы смысла нет. Лучше строить меньше, но вовремя, и столько, сколько рынок способен „переварить“ в каждом сегменте. Еще крайне важно следить за тем, чтобы предложение по метражу и планировкам было разнообразным»,— подчеркивает госпожа Деева.
