Появление АО «Липецкая ипотечная корпорация» по инициативе руководства региона стало прецедентом, позволившим избежать хаотичной приватизации государственного земельного фонда, «точечной» застройки Липецка и осуществлять планомерное комплексное развитие новых территорий. О региональной модели оперирования земельным фондом, эффекте политического предвидения областной власти и непростой стезе государственного бизнеса рассказывает генеральный директор АО «Липецкая ипотечная корпорация» (ЛИК) Валерий Клевцов.
Фото: Виктория Шевченко
Фото: ОАО «Липецкгражданпроект»
Фото: ОАО «Липецкгражданпроект»
Фото: ОАО «Липецкгражданпроект»
Фото: ОАО «Липецкгражданпроект»
— Валерий Васильевич, как оцените эффективность того формата использования земельного фонда, который реализуется с помощью корпорации?
— Создание ЛИК застраховало земельный фонд региона от фактического «разбазаривания». Первые разрушительные результаты дикой приватизации имущественного комплекса предприятий к 2000 году вызвали серьезные опасения, что аналогичная политика коснется и земли. А это не возобновляемый ресурс. Если ее распродать, потом частник, а не государство будет «править бал»: градостроительное планирование осложнится дополнительными согласованиями и противодействием собственников. А выкупать землю у частников – весьма затратно и хлопотно. Руководство Липецкой области эту ситуацию предусмотрело и перед тем, как начнет активно развиваться рынок земли после выхода первого Земельного Кодекса в 2001 году, создало ЛИК. Такое решение, свидетельствующее об умении региональной власти и губернатора Олега Петровича Королева прогнозировать события и принимать опережающие решения, оказалось для региона системообразующим. Оно, по сути, позволило реализовать концепцию комплексной застройки Липецка на 50 лет вперед.
Ведь для того, чтобы говорить о комплексной застройке территории, необходимо эту территорию иметь. ЛИК, главным акционером которой является областная администрация, владеет банком земли более 5 тыс. гектаров. Это вся юго-западная часть Липецка. Буквально в прошлом году был публично обсужден генплан города, и мне очень приятно, что этот документ предусматривает основное развитие облцентра как раз на наших землях. Фактически генплан готовился нашей корпорацией и городской администрацией, позволил заложить стратегию жилищного строительства на ближайшие 20-25 лет.
— В чем она заключается?
— В комплексном освоении территории – создании новой, комфортной и привлекательной городской среды.
При реализации проектов комплексного освоения территории решается одна из приоритетных задач — обеспечение населения доступным и качественным жильем массового потребления. За 14 лет работы мы, можно сказать, показали некий стандарт такого подхода в построенном микрорайоне «Университетский», где ЛИК выступала единым заказчиком. В настоящее время корпорация завершает строительство микрорайона «Елецкий», где к концу 2018 года планируется возвести 50 высокоэтажных домов общей площадью 500 тысяч квадратных метров, рассчитанных на проживание 21 тысячи человек. В стадии проектирования находится возведение города-спутника Романово, с территорией около 5700 га. С учетом перспектив развития региона в основу наших проектов положен принцип сбалансированности, создания условий для улучшения качества жизни всех слоев населения и, в конечном итоге, создания комфортной среды для жизни многих поколений липчан.
В областной администрации раз в полгода проводится подведение итогов работы стройкомплекса, когда собираются все главы районов и поселений. После одного из таких совещаний планировалось, что все его участники поедут закладывать символический камень в основание города-спутника Романово. Но Олег Петрович Королев расширил маршрут – сначала заезд в микрорайон «Университетский», потом в «Елецкий», и только после этого – в Романово. Подъезжаем к «Университетскому», останавливаемся возле закладного камня. Губернатор говорит: «Посмотрите, 12 лет назад мы заложили символический камень на пустом месте. Мало кто верил, что на этой территории будет современный благоустроенный микрорайон. Так же было и в «Елецком». И после этого у делегации никаких вопросов и сомнений по строительству Романово не возникло. Это проект, реализация которого рассчитана на ближайшее десятилетие. Первая очередь – уже 250 тысяч квадратных метров жилья.
Поскольку развитие Липецка происходит на землях ЛИК, это возлагает на нас, как на госкомпанию, особую ответственность за создание условий для комфортной жизни. Кто-то говорит, что государственный бизнес неэффективен. Мы своим опытом опровергаем такое утверждение. Хотя, конечно, найдутся критики. В чем-то они правы: мы, конечно, можем ошибаться, но генеральную линию комплексной застройки, развития территорий, создания благоприятной среды для проживания мы ведем неукоснительно. И это делается в рамках государственной воли.
— Деятельность ЛИК не потребовала внесения изменений в региональное законодательство?
— Первый Земельный кодекс, который появился в 2001 году, вообще не предусматривал такого понятия, как «комплексное освоение». Только спустя четыре года были внесены изменения в этот закон, понятие появилось.
— И за эти годы бурно развивалась точечная застройка...
— Вот именно! А в Липецке мы первые пошли по пути комплексной застройки, яркий пример чему – микрорайон «Университетский». Если говорить конкретно о нашем опыте, это выглядит так. Мы предлагаем инвесторам аренду земли, разработанную проектную документацию, разрешение на строительство, подключенные к земельным участкам сети. По большому счету, основные временные затраты и удлинение сроков строительства идет за счет оформления и согласования документации. Сам процесс строительства для нормально организованной компании не так длителен. Возвести 3-4 этажа за месяц реально, а 20-этажный дом - за полгода. Инвесторы, которые приходят к нам и участвуют в комплексной застройке территории, избавлены от «хождения по мукам»: мы договариваемся о некой цене, за которую продаем нашу услугу по подготовке полного пакета документов. К примеру, 3 тысячи рублей на квадратный метр, и эти деньги закладываются в себестоимость строительства.
И инвесторам выгодно, и нам - генеральная линия застройки выдерживается. Конечно, если инвестор хочет внести свои коррективы в утвержденный проект, это никем не возбраняется.
— Один из примеров такого сотрудничества - с воронежской компанией «ИНСТЕП» при возведении дома в микрорайоне «Елецкий»?
— Да, построили прекрасный дом, показали очень высокий темп строительства при хорошем качестве, внесли новацию – весь дом оборудован кондиционерами. Мы сделали инвестору предложение, которое компания, умеющая хорошо считать деньги, сочла весьма выгодным. Эти условия позволяют инвестору убрать административные барьеры и, в то же время, приносят прибыль ЛИК.
— Формат государственного бизнеса дает какие-то привилегии в сравнении с обычной коммерческой деятельностью?
— Законодательных преференций для нас, как госкорпорации, не существует. Мы равноправные участники рынка наравне со всеми другими строительными компаниями. Разница только в том, кому принадлежат акции и доли в уставном капитале. Наше отличие не в дополнительных преференциях, а в дополнительной ответственности. Потому что на нас смотрят, как на представителей власти. И в силу этого мы являемся некими законодателями процессов, которые происходят на местном строительном рынке.
За последние четыре года, что я руковожу компанией, мы не получили ни рубля бюджетных средств. Более того: за свой счет построили в «Елецком» сети, на что потратили 500 миллионов рублей. Как-то в одном из властных кабинетов меня спросили, сделали бы мы это, будучи негосударственной компанией? Наверное, нет. Но на нас лежит дополнительная социальная ответственность по решению задачи, стоящей перед властями: создать условия для строительства, привлечения в область инвестиций. Если бы мы не построили эти сети, не получили бы дополнительные инвестиции в строительство и развитие территории. По приблизительным подсчетам экономический эффект от этих вложений составил порядка 15 миллиардов рублей. В «Елецком» построено уже 10 многоэтажных жилых домов и к моменту сдачи их в эксплуатации практически все квартиры проданы. Значит, то, что мы делаем, востребовано.
Конечно, нужно создать условия спроса. Помимо ипотеки с госучастием, мы, со своей стороны, стараемся удерживать доступную цену квадратного метра жилья. Это является важным фактором государственной ответственности. Когда губернатор поставил задачу сдавать по миллиону квадратных метров жилья, мы, как госкорпорация, стараемся быть в первых рядах ее исполнителей. Практически уже два года строители региона эту планку держат, что привело к насыщению рынка, созданию условий доступной цены. И я считаю, что это один из факторов, который работает на привлекательность Липецкой области.
— То есть косвенно вы участвуете в привлечении кадрового потенциала для развития экономического потенциала области?
— В области реализации жилищных программ мы являемся инструментом проведения этой политики властей. Решение о развитии Липецка в юго-западном направлении, где и расположены земли ЛИК, было принято еще в 60-х годах прошлого века. При этом была учтена роза ветров, природный ландшафт. Построенная в свое время окружная дорога ведет к Ново-Липецкому металлургическому комбинату, чуть дальше расположена Особая экономическая зона, которая стремительно развивается. Так что комплексная застройка города-спутника Романово, безусловно, сыграет позитивную роль при выборе места трудоустройства для потенциальных работников предприятий ОЭЗ, уже сейчас испытывающих острую потребность в кадрах. Наша задача – создать комфортабельное жилье и привлекательную среду проживания.
— Любой бизнес завязан на получении прибыли, вам удается оставаться в плюсе?
— Вспомнив терминологию советских времен, можно сказать, что мы работаем на принципах самоокупаемости и хозрасчета. Что заработаем, тем и распорядимся. И хотя наша главная задача не в получении прибыли, а в гармоничном развитии территорий, мы должны зарабатывать, чтобы иметь возможность реализовать те задачи, которые ставят перед нами руководство области, наши акционеры. Конечно, денег не хватает. Особенно в условиях непростой экономической ситуации. Можно банально распродать часть активов. Но мы предпочитаем зарабатывать на основном виде бизнеса – строительстве. Хотя пребываем в «прокрустовом ложе» противоречия: с точки зрения бизнеса заинтересованы в том, чтобы квадратный метр стоил дороже, но как госкорпорация, выполняющая волю областной администрации по созданию привлекательных условий, работаем над тем, чтобы цена квадрата снижалась. Стараемся найти золотую середину, умеренную маржу, которая достаточна для ведения бизнеса, и создает приемлемую цену жилья при сохранении его комфортности.
В сложных экономических условиях и падения спроса на жилье многие застройщики пошли на то, что начали предлагать для продажи малогабаритные квартиры – 30-32 квадратных метра. Семье в такой квадратуре жить, согласитесь, с комфортом сложно. В нашем типовом проекте квартир меньше 40 квадратных метров нет. У нас однокомнатная квартира – 40-45, двухкомнатная – 60-65, трехкомнатная – 80-85 квадратных метра. Это нормальные условия для полноценного проживания.
Нашим генеральным проектантом является «Липецкгражданпроект» – старейший институт. Он подготовил львиную долю проектов, которые мы имеем на сегодня. Достаточно часто проводим конкурсы архитектурных проектов, и очень приятно, что в них участвует молодежь, привносящая интересный ракурс архитектурной мысли. А разработчиком проекта Романово стал воронежский архитектор.
Если при планировании микрорайонов «Университетский», «Елецкий» проектант был ограничен уже существующими застройкой у границ участка и транспортными артериями, то территория Романово дает полный простор архитектурной мысли. Задачу мы поставили так: сделайте нам такой проект, который максимально удовлетворил бы потребности будущих жителей. И то, что нам предложили, на наш взгляд, очень интересно. Это отход от привычной квадратно-гнездовой застройки. Здесь реализован подход, ориентированный на индивидуальность, узнаваемость.
— Есть в портфеле проектов ЛИК столь же креативные, как недавно презентованный проект строительства гольф-клуба международного уровня?
— Наш банк земли действительно позволяет реализовать самую смелую идею. Другое дело, что непростая экономическая ситуация не очень располагают к этому. Чтобы завершить уже начатое, полет фантазии приходится умерить. Поэтому из новых проектов мы сосредоточены на Романово и строительстве гольф-клуба, который будет частью застройки этого микрорайона. В нем мы предлагаем нашим будущим жителям как комфортные квартиры в многоэтажных домах, так и строительство коттеджей с видом на гольф-поля, или аренду апартаментов. Еще один проект – строительство парка Авиаторов с интересной, на наш взгляд, концепцией. Это все требует времени, вложений, человеческих затрат. Кроме того, за ближайшие два года должны завершить микрорайон «Елецкий».
Я абсолютно уверен, что все задуманные проекты будут реализованы. В этом убеждает весь опыт развития нашей области и работы Липецкой ипотечной корпорации.