Петербург традиционно считается "водным" городом — обилие рек и водоемов создает здесь свою особую атмосферу. Близость к воде традиционно эксплуатируют и девелоперы — видовые квартиры продаются быстрее и дороже. Но сегодня земли у воды под застройку почти не осталось. Решением вопроса могут быть намывные территории. Однако к ним в среде экспертов отношение неоднозначное.
Эксперты полагают: если вопрос намыва земель может быть актуален для Японии, Сингапура, Нидерландов или ОАЭ, то в России, где огромные территории никак не используются, он кажется, по меньшей мере, странным
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
В условиях дефицита земель под застройку и при наличии свободной прибрежной акватории намывные территории кажутся очевидным выходом из положения. Но специалисты считают, что намывать новые районы Петербурга при наличии свободных земель в окрестностях и промышленных "серых" зон в черте города вовсе не нужно.
Промежуточный результат
Генеральный директор Veren Group Алексей Балыкин указывает на то, что в мировом опыте результатом освоения намывных территорий становятся объекты, исполняющие роль визитной карточки, центра притяжения и точки роста городской среды. Так сложилось в Монреале, Дубае, Гонконге. "Логичной кажется реализация такого сценария и в Санкт-Петербурге. Намыв на Васильевском острове обладает исключительными видовыми характеристиками на город со стороны Финского залива, а современный пассажирский порт наделяют эту территорию статусом морских ворот Санкт-Петербурга. Намывные территории — первое, что видят прибывающие на пассажирских лайнерах, восприятие этого места оказывает влияние на первое впечатление от города. На своем первоначальном этапе идея создания намывных территорий, в принципе, отвечала этому сценарию. Но промежуточный результат, который мы сейчас имеем, заставляет сомневаться в возможности его исполнения. Опасения вызывает прежде всего функциональное назначение проектирующихся и строящихся объектов. Есть риск, что общественно-деловая функция, которая крайне необходима для формирования новых кварталов с точками притяжения городского масштаба, практически сойдет на нет. В настоящее время основной объем приходится на жилые объекты. При этом в структуре предложения представлен масс-маркет с довольно низкой для Васильевского острова ценой квадратного метра. А реализуя такой проект, застройщик обязан иметь низкую себестоимость строительства. При таких условиях говорить о знаковых для города объектах довольно сложно", — скептичен господин Балыкин. По его мнению, административно-деловую, гостиничную функции без поддержки бюджетных средств или средств крупнейших компаний рынок сам по себе осилить не может. Эксперт уверен, что освоение намывных территорий Васильевского острова исключительно рыночными механизмами приведет к подавляющей застройке жильем, сопутствующей коммерцией и не более того. "В результате могут быть упущены возможности создания на этой эксклюзивной территории не просто полноценного современного городского квартала", — говорит господин Балыкин.
Евгений Богданов, директор по развитию проектного бюро Rumpu, добавляет: "Не стоит забывать, что намыв территории — это вмешательство в экосистему, и, чтобы не навредить нашей окружающей среде, такие проекты должны осуществляться совместно с экологами. Если говорить про мое мнение, то я считаю, что в городе имеется огромный запас невостребованной территории, например, "серый" промышленный пояс внутри города, уже сформированные площади, которые нужно привести в порядок в первую очередь. Есть города, где просто нет места для строительства и намыв территории — верное решение. Однако в Петербурге его достаточно, и это то, над чем стоит поработать городской администрации и девелоперам".
Что японцу хорошо...
Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Если вопрос намыва земель может быть актуален для Японии, Сингапура, Нидерландов или ОАЭ, то в нашей стране, где огромные территории никак не используются, он кажется, по меньшей мере, странным".
Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, с коллегами согласен: "Намыв осуществляется в двух случаях: когда отсутствуют земельные активы или есть желание построить чего-то уникальное. Например, острова Пальм в Арабских Эмиратах. Намыть территории можно везде, где есть вода. Вопрос в целесообразности. Я ее не вижу, принимая во внимание большое количество не обеспеченных инженерной инфраструктурой площадей в Ленинградской области, а также гигантские промышленные территории в городе".
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", также считает, что никакой жесткой необходимости в намывных территориях нет. "Ясно, что намывы осуществляются в местах гиперконцентрации, там, где альтернативно имеющаяся земля очень дорогая, где стоимость намыва позволяет создать территорию высокого качества с видовыми характеристиками, с удобной транспортной локацией", — отмечает госпожа Денисова.
Грядут новые проекты
Тем не менее, понимая, что намывные земли городу не очень-то и нужны, эксперты не сомневаются в том, что новые проекты по созданию искусственных территорий в акватории города продолжат появляться. "Перспективы в Петербурге понятны — это давно заявленный Сестрорецкий намыв. Любая прибрежная часть, за исключением функционирующих портов, может рассматриваться как потенциальное место для намыва. Другое дело — насколько это будет экономически оправданно", — говорит госпожа Денисова.
Евгений Богданов более осторожен: "Новые проекты возможны, однако намыв территории подразумевает под собой открытую воду, а у нас по большому счету недостаточно места для этого. На мой взгляд, потенциал есть в районе Лахты, где сейчас идет первый этап строительства "Газпром Сити", ввиду чего эта локация станет крупным деловым центром".
Михаил Виленский, эксперт Rusland SP, указывает на то, что намыв территории — это сложный процесс даже не на уровне города, а на уровне Российской Федерации. "Чтобы намыть территории, необходимо внести изменения в Генплан. Намывать небольшие локальные участки городу невыгодно, так как это очень дорого. Известные намывные территории в нашем городе — это Васильевский остров и Сестрорецкий намыв. Пока единой программы по этому вопросу нет, хотя в 1970-х в Ленинграде предполагалось развитие города путем намыва. В одной из версий Генплана намывные территории должны были появиться на участке от Лахты до Лисьего Носа. Сейчас процесс намыва в Петербурге, по сути, никак не двигается", — отмечает господин Виленский
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что намыв территорий — процесс неизбежный и даже, в некотором смысле, от воли людей не зависящий: "После строительства дамбы в Кронштадте в кармане между островом и дамбой образовалось около 200 га почвы разной степени заболоченности, а в более отдаленной перспективе Нева естественным образом намоет все до Кронштадта наносным грунтом. Поэтому новые намывные территории появятся независимо от того, будут ли они намываться искусственно".
Стоимость намыва земель зависит от множества факторов, таких как предполагаемая площадь территории, глубина грунта, сложность производимых работ, а самое главное — это вопросы инфраструктуры и коммуникаций, которые стоят наиболее остро. "Если говорить на языке цифр, то стоимость намыва одного гектара обойдется девелоперу примерно в 100 млн рублей", — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development .
Алексей Калачев, эксперт-аналитик ГК "Финам", подсчитал, что стоимость намыва при глубине пять метров может составлять от $100 до $200 за квадратный метр полученной территории. С учетом обустройства территории, создания транспортной инфраструктуры и инженерных коммуникаций, которые на новых землях отсутствуют в принципе, цена освоения этого пространства может возрасти в разы. "Намыв на Крестовском острове 16,61 га земли в 2014 году, например, оценивался в 2,317 млрд рублей, что соответствует примерно 14 тыс. рублей за квадратный метр полученной территории", — говорит господин Калачев.