Алексей Клюев, исполнительный директор компании Legenda, прогнозирует, что в 2017 году пригородные локации вдоль КАД столкнутся с сокращением предложения, так как новых проектов станет меньше. В интервью корреспонденту Лидии Горборуковой он рассказал о том, почему вырастут цены на жилье, каким будет спрос, а также каких еще изменений ждать рынку недвижимости в ближайший год.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Есть ли реальные предпосылки для сокращения объемов строящегося жилья в Петербурге в следующем году?
АЛЕКСЕЙ КЛЮЕВ: Думаю да. Хотя это не произойдет мгновенно и на порядок. Сокращение будет постепенным и в некоторых сегментах. Если смотреть на цифры фактического поглощения, то за 2015-2016 годы на рынке недвижимости Петербурга был зафиксирован спрос в сделках выше средних показателей. По итогам трех кварталов 2016 года его объем составил около 3 млн кв. м жилья, а в четвертом квартале будет продан еще 1 млн кв. м. Последнее время девелоперам удавалось удержать баланс предложения в соответствии с объемами формируемого спроса, не допуская очевидного перепроизводства жилья, но это становится все менее и менее экономически обоснованно. Уже в следующем году пригородные локации вдоль КАД столкнутся с сокращением предложения. Низкая рентабельность и откровенно обострившаяся ценовая конкуренция, доходящая до откровенного демпинга, не смогут мотивировать коллег к запуску новых проектов. В самом Петербурге, напротив, люди готовы платить за качество, за продуманность проекта, безопасность, современные решения, архитектуру, соответствие обещанного фактическому воплощению и, в конце концов, за локацию. Непосредственно в городе будут запускаться новые проекты, а объемы предложения останутся близки к прежним.
G: Как я понимаю, компания Legenda объемы строящегося жилья сокращать не планирует?
А. К.: Да, мы по-прежнему хотим создавать исключительный, качественный продукт, который так востребован на рынке. Когда человек приобретает у нас квартиру, то покупает не просто стены и крышу, а получает гораздо больше: социальную среду, зеленый двор, безопасность, инфраструктуру. Большинство современных домов бездушные — просто бетонометры, не созданные для человека, в то время как наша концепция исходит из потребностей семьи, которые мы досконально изучили. Именно вокруг уклада жизни семьи мы выстраиваем наши проекты, причем речь идет не только о планировочных решениях, а о подходе в целом. В Петербурге есть аудитория, понимающая, что такое качество в жилом строительстве, и готовая за него платить. Таких людей в городе более чем достаточно, чтобы мы могли активно работать над новыми проектами. Например, уже в первом квартале 2017 года компания Legenda начнет строить жилой комплекс в рамках "Балтийской жемчужины". Также планируется запуск и других проектов в различных районах города.
G: Как вы оцениваете объем ипотечных сделок на рынке? Некоторые эксперты отмечают, что наметилась тенденция к уменьшению суммы первоначального взноса.
А. К.: Сейчас ипотека — это важнейший драйвер рынка недвижимости, особенно для эконом-класса. Люди, у которых существует потребность в жилье, зачастую не имеют возможности самостоятельно аккумулировать эти средства. Поэтому в эконом-сегменте у многих застройщиков объем ипотечных сделок доходит до 80% и часто с минимальным первоначальном взносом. Что касается продукта компании Legenda, то здесь структура сделок другая. Многие покупатели обладают собственными сбережениями. Ипотечный инструмент используют около 50% наших клиентов. В ряде случаев ипотеку берут как временную схему, которую выплачивают после переезда и продажи существующего жилья.
G: По-вашему, что будет, если, например, госпрограмму поддержки ипотеки не продлят в 2017 году или вообще отменят?
А. К.: На такие сегменты жилья, как комфорт, бизнес и выше, этот факт существенно не повлияет, а вот в экономе, думаю, заметят уменьшение объема продаж.
G: Если ипотеку с господдержкой продлят, то спрос на жилье может вырасти?
А. К.: Честно говоря, я не очень понимаю, что сегодня может повлечь увеличение спроса. Да и зачем больше? На мой взгляд, на рынке будет проходить движение в пропорции потребления качественного жилья и объектов эконом-класса, направленных на решение первичных в пирамиде потребностей задач, и такое жилье часто временное. В дальнейшем, при малейшей возможности люди будут стараться улучшить свои жилищные условия — увеличить число комнат, локацию. Ведь вновь создаваемые жилые районы эконом-класса мгновенно аккумулируют в себе социальную проблематику типично присутствующую в местах проживания малоимущих слоев.
Если говорить про действительно благоприятную среду проживания, то это совместная работа девелоперов и властей города. В итоге жилое здание даже с отличной архитектурой без синергии с городом, без активных взаимоотношений со всей необходимой инфраструктурой — всего лишь оболочка, которая не принесет обладателям квартир максимальное качество и комфорт в жизни, о котором они мечтают.
Как пример очень качественного, масштабного развития территории хочется выделить проект комплексного освоения "Балтийская жемчужина", который является, по нашему мнению, лучшим в городе.
G: Какие инструменты сегодня использует ваша компания в борьбе за своего клиента: работают ли в этом отношении скидки, акции, специальные предложения?
А. К.: Конечно, эти инструменты присутствуют в нашей компании, но скидки, акции не являются определяющим фактором для покупки нашей квартиры. Их наличие мотивирует людей, помогает принять решение быстрее, сделать условия покупки более выгодными. Но люди всегда покупают наши квартиры осмысленно. В доме "Legenda на Оптиков, 34" работает пять шоу-румов, где можно посмотреть различные варианты планировок и понять, насколько особенный продукт мы предлагаем. Люди могут своими глазами увидеть квартиру, "примерить" ее на себя и представить, как они будут жить в подобном доме. Это намного более действенный инструмент для принятия решения, чем обещание скидки.
G: По-вашему, что ждет рынок недвижимости Петербурга в 2017 году? Ждать ли роста цен на жилье?
А. К.: Думаю да. Причин для этого несколько. Одна из них — вступающие в действие существенные изменения в законодательстве в 2017 года, которые будут трудновыполнимы для многих застройщиков, находящихся на этом рынке "случайно". Они будут вынуждены или его покинуть, или значительно реформироваться. Плюс стоит обратить внимание, на то, что земельный банк для большинства вновь выходящих на рынок объектов был приобретен по уже актуальным, рыночным и достаточно высоким ценам. Этот фактор однозначно будет толкать цены вверх.
Также в 2016 году случился разрыв пропорции между ценой метра и себестоимостью строительства, "хочу" и "могу" потребителя отдалились друг от друга. Существенный рост себестоимости пока не отразился на актуальном уровне цен, который весь год сдерживался зависимостью многих девелоперов от стабильного финансового потока и играл на руку потребителям, как тем, кто психологически не готов к иному масштабу цен, так и тем, кто не обладает достаточной финансовой возможностью. Отсюда причины наблюдавшегося весь год "аукциона невиданной щедрости" скидок и уникальных предложений. В результате доходность проектов многих застройщиков колоссально провалилась. Системные компании, а также компании со стратегией и качественным продуктом были более осторожны в таких распродажах — именно на них я рекомендую ориентироваться покупателям.
G: Но ведь денег у населения не станет больше...
А. К.: Надо сказать, что последние два года спрос был выше среднего, поэтому даже если мы будем наблюдать снижение объема платежеспособного спроса, то он скорее вернется к своим классическим, традиционным параметрам. Произойдет балансировка реального платежеспособного спроса, количества и качества запускаемых жилых проектов, что в конечном итоге положительно скажется как для потребителя, так и для нашего выдающегося города.