Скажем сразу: вряд ли проект Минсельхозпрода будет принят в неизменном виде — хотя бы потому, что депутаты уже разработали пять альтернативных вариантов документа и каждый намерен настаивать на своем (см. справку). Тем не менее, учитывая общую ситуацию в Госдуме, прохождение основных положений правительственного варианта представляется вполне вероятным. Поэтому мы рассмотрим именно его.
Собственники
 |
Чем интересен этот проект, так это порядком продажи земли собственниками. Например, если вы хотите продать свой участок, то должны уведомить в письменном виде органы госвласти своего субъекта федерации и обязательно указать цену, за которую хотите участок продать (иначе сделка будет недействительной). Если ваша цена будет ниже уровня рыночных цен на подобные земельные участки в данном районе, то местные власти, призванные поддерживать высокую конъюнктуру на землю, будут иметь преимущественное право покупки вашего участка. При этом им дается два месяца на раздумья. Если вы снизите цену, местные органы опять будут иметь преимущества в покупке. И если вам надо быстро продать участок, сразу выставляйте его по рыночной цене. Но если покупателей не окажется, вы станете заложником властей, которые после долгих раздумий либо все-таки купят ваш участок по сниженной цене, либо произойдет счастливое совпадение — они от покупки откажутся, а кто-то тут же согласится купить ваш участок.
Что касается аренды, то в проекте установлено всего одно ограничение: договор аренды не может быть заключен на срок менее одного цикла производства сельхозпродукции. В общем, земля не должна пустовать.
Арендаторы
Одно из самых важных ограничений наложено на иностранцев — и граждан, и юридических лиц: им запрещено иметь в собственности российскую землю в приграничных территориях. Список запретных территорий определяется президентом. Речь, правда, не идет об иностранцах, являющихся резидентами Российской Федерации, то есть теми, кто проживает здесь более 150 дней в году и платит налоги. Нерезидентов же, на которых распространяется запрет, будут отслеживать и на предмет завладения землей через подставных лиц. В связи с этим проект запрещает владеть землей всем аффилированным лицам иностранца. Означает это следующее. Если иностранец — лицо юридическое, то запрет распространяется на супругов, родителей, детей, братьев и сестер членов органов управления компании. Это же относится к обладателям контрольного пакета акций и его родственникам, к членам любых органов управления компании, к материнским и дочерним компаниям, ко всем участникам финансово-промышленной группы, в которую входит данная компания.
Если иностранец — лицо физическое, то речь идет о его наследниках первой, второй или третьей очереди либо аналогичных наследниках его супруга или супруги. При этом, кстати, если у умершего владельца российской земли в приграничной территории есть наследник-нерезидент, то он имеет право на получение денежной компенсации за участок, соответствующей его доле в наследстве. Если он в течение двух месяцев со дня вступления в права наследования не отказался от участка и не пришел за компенсацией (правда, в проекте не указано, куда именно), то его участок будет принудительно продан на торгах, организованных органом местного самоуправления. Как следует из проекта, деньги пойдут не наследнику, а местным властям.
Лишенцы
Принудительно на торги будут выставляться и излишки сельхозплощадей. Ведь проект запрещает приобретать землю, если это приводит к образованию участков, "предельные размеры и местоположение которых не соответствует требованиям проведения землеустройства" (есть специальный закон), и если нарушаются установленные для одного собственника ограничения по общей площади сельхозугодий в одном субъекте федерации. При этом право устанавливать эти ограничения отдано законодательным органам субъектов федерации (в их руках будет и право на запрет продажи государственных и муниципальных угодий). Однако понятно, что можно установить такие максимальные размеры "площади сельхозугодий, находящихся в собственности одного лица", что сельхозпроизводство на них будет невыгодно. Соответственно, невыгодно будет и покупать эти участки. Таким образом, в проекте фактически реализовано предложение президента о передаче в регионы права решения о введении сельхозземель в оборот.
Кстати, проект прямо не говорит, но подразумевает, что банки, которые будут выдавать кредиты под залог земельных участков, не смогут стать владельцами земли в случае невозврата кредита. Они тоже должны будут продавать ее на торгах. Все торги организуются просто. Если владельцы соседних земельных участков не покупают выставленные на торги участки или не имеют права их купить, земля продается сторонним покупателям. При этом никаких требований к сельхозквалификации покупателей проект не предусматривает. Хотя министр Алексей Гордеев первоначально упоминал о необходимости таких ограничений.
Выделенцы
Отдельная глава проекта посвящена обороту земельных долей — тех участков сельхозземель, которыми были наделены в начале 90-х годов все колхозники, после того как колхозы и совхозы были преобразованы в АО. Это массовое превращение колхозников в акционеров (12,5 млн сельских жителей оказались владельцами долей) породило проблему выделения в натуре земельной доли тем, кто хочет выйти из АО. Если учесть, что при этом никаких планов владений не составлялось, достоверно определить, какой участок принадлежит акционеру, попросту невозможно. Известно, что нередко председатели колхозов стремились выделить новоиспеченным фермерам чуть ли не бросовые земли. Но и выделение участка в натуре посреди колхозного поля выглядело бы странно. Поэтому многие считают, что выходящим из АО надо просто давать денежную компенсацию.
Проект, однако, предусматривает выделение участков именно в натуре. Естественно, процедура получилась весьма туманной. Собственник доли, направляя уведомление о своем выходе другим дольщикам, должен сам указать на плане предполагаемое местоположение своего участка. При этом он должен соблюдать два условия: чтобы участок соответствовал требованиям землеустройства и чтобы его рыночная стоимость относилась к рыночной стоимости всех земельных угодий АО так же, как соотносятся их площади. Если другие дольщики в течение месяца заявят протест, прибегают к согласительным процедурам, порядок которых определяется правительством. Если согласования не происходит, то споры разрешаются в суде. Кстати, суды уже в шоке от такой перспективы: судиться-то будут приходить всем колхозом.
ИРИНА ГРАНИК
 |
|
