С начала года цены на южном рынке жилой недвижимости начали расти. Однако, по словам экспертов, взрывного роста ждать не стоит. Уровень спроса на жилье в массовых сегментах далек от докризисных показателей, покупатели становятся более требовательными, а застройщики ищут компромисс между доступной ценой и собственной прибылью.
Застройщики не могут значительно поднимать цены на квартиры из-за общего падения доходов населения в условиях кризиса.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Разнообразный Юг
12 сентября Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ утвердило приказом новые показатели средней рыночной стоимости квадратного метра жилья на четвертый квартал текущего года. Согласно документу, почти в половине регионов России жилье официально выросло в цене. Свои показатели средней рыночной стоимости Минстрой рассчитывает, учитывая данные Росстата о стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках и себестоимости строительства. То, что эти показатели растут, говорит о стабилизации на рынке. Однако как снижение цен в 2015 году, так и происходящий сегодня рост в разных регионах имеют различную динамику.
Если рассматривать юг России, то и в отдельно взятом регионе в различных его территориях процесс выглядит по-разному. Самым стабильным оказался рынок в Сочи. Здесь, по словам генерального директора ООО «Винсент Недвижимость» Эдуарда Филиппова, кризис спроса ощущался в наименьшей степени. «Спрос по Сочи стабильно высок,— отмечает эксперт,— как и активность на рынке». «Сочи демонстрирует хорошую динамику: 6,3% составил прирост цены в текущем году по новым проектам жилой недвижимости и 11,5% — с октября прошлого года,— подтверждает Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг».—Интересная ситуация в Анапе: в среднем по городу за прошлый год мы регистрировали отрицательную динамику (–3%), за прошедший период текущего года — минус 1,3%, а на курортных жилых объектах комфорт-класса нашей компании рост цены составил 9% в этом году и 18,4% — в прошлом».
Сосед Сочи, Краснодар, по оценке Ольги Гусевой, сегодня не может похвастаться ни значительным ростом цены, ни качественным рывком в части предложения. «Выраженных позитивных трендов в столице края мы не наблюдаем. Городская недвижимость пребывает в некотором застое. Причина в большом объеме предложения на рынке, притом что цена квадратного метра довольно низкая: в Краснодаре в среднем 43,2 тыс. руб. стоит 1 кв. м в новостройках. Город ждет качественного рывка, но скорее всего он произойдет с ростом экономики в стране в целом»,— резюмирует госпожа Гусева. То есть положительная ценовая динамика в курортной части Краснодарского края налицо, городская недвижимость при этом практически стагнирует. «Если брать во внимание Краснодар или Ставрополь, то там наблюдается серьезный профицит уже построенного жилья. Поэтому некоторые краснодарские и ставропольские застройщики в последнее время предпринимают попытки освоиться на ростовском рынке, но успех им сопутствует далеко не всегда, а только в том случае, когда они способны предложить рынку нечто действительно уникальное»,— добавляет директор по продажам застройщика ООО «Феникс-Инвест» Елена Королева (Ростов-на-Дону). По ее словам, в самой Ростовской области тоже ситуация неоднозначная: цены на новостройки в крупных городах региона в 2016 году в среднем не выросли, а если снижались, то незначительно, а реальная покупательная способность населения оставляет желать лучшего, что порождает кризис ликвидности у отдельных застройщиков.
До 2016 года средняя стоимость квадратного метра жилья на Кубани в связи с большим количеством предложений была ниже, чем на Дону. Однако Эрик Сегерборг, генеральный директор Domofond.ru, отмечает, что за девять месяцев 2016 года квадратный метр в Ростовской области потерял в цене 0,78%, в то время как в Краснодарском крае, напротив, стал дороже на 0,83%. «В сентябре 2016 года стоимость 1 кв. м в Ростовской области составила 45,4 тыс. руб., а в Краснодарском крае — 56,7 тыс. руб. В разрезе городов максимальное повышение показателя отмечено в Геленджике, где стоимость 1 кв. м увеличилась на 8,5% — до 73,7 тыс. руб. Отрицательная динамика наиболее выражена в Шахтах — минус 9,29% за период с января по сентябрь»,— комментирует эксперт.
В качестве общей тенденции по рынку самого продаваемого сегмента — эконом-класса —Александр Синицкий, директор департамента по продажам в ЖК «Английский квартал», называет удорожание квадратного метра для застройщика. «Оно обусловлено в первую очередь ростом цен на строительные материалы, которые составляют до 50–60% в структуре расходов. Однако застройщики не могут значительно поднимать цены на квартиры — из-за общего падения доходов населения в условиях кризиса и сокращения платежеспособного спроса на жилье. В связи с этим не исключено, что к концу года объемы ввода нового жилья в России уменьшатся. В свою очередь, можно предположить, что ощутимый рост цен начнется на стадии подъема экономики, а это, очевидно, произойдет не в текущем и не в следующем году. При этом можно спрогнозировать, что подъем будет не скачкообразным, а постепенным»,— считает Александр Синицкий. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», добавляет, что для девелоперов тенденция оживления рынка жилья выглядит обнадеживающей: «По-видимому, она позволит плавно поднимать цены в следующем году. Изменения не будут носить яркого и демонстративного характера».
Эконом-класс адаптируется
Риэлторы и девелоперы констатируют с начала года рост ипотечных продаж, связывая этот факт с относительной стабилизацией экономики, снижением ключевой ставки ЦБ и политикой государства по стимулированию ипотеки. «В сентябре 2016 года объем выданных жилищных кредитов в России вырос на 38% по сравнению с сентябрем 2015 года, по данным ЦБ РФ. Это связано с уменьшением инфляции с 12,9% в 2015 году до 6,4% в сентябре 2016 года, в годовом выражении. Понизилась и ключевая ставка ЦБ до 10%. Средняя ставка по ипотеке в сентябре — 12,7%, тогда как еще в середине 2015 года она была 14,7%. Данные тенденции, очевидно, будут продолжены в 2017 году. Ипотека также будет поддерживать цены на жилье»,— комментирует Марк Гойхман, аналитик ГК TeleTrade.
По словам Эдуарда Филиппова, каждая пятая сделка компании в сегменте эконом- и бизнес-класса заключается по ипотечным программам: «Мы заметили рост ипотечных продаж, в том числе ипотеки с использованием материнского капитала и военной ипотеки. Рост мы фиксируем в последние шесть месяцев. Таким образом, есть основания говорить, что сегодня активность ипотечного рынка растет, хотя докризисных показателей пока не достигла». Участники рынка недвижимости отмечают, что рынок приспосабливается к изменениям спроса, находя компромисс между платежеспособностью клиентов и характером предложения. «Платежеспособность населения диктует свои условия: для использования материнского капитала у покупателей пользуются спросом компактные квартиры стоимостью до 1 млн руб. В связи с этим сейчас на рынке появляются такие предложения, как квартиры в новостройках общей площадью 13–15 кв. м со стоимостью немногим более 500 тыс. руб.»,— рассказывает Елена Королева. Оксана Денисова добавляет, что с развитием ипотечных продуктов все большую популярность получают квартиры площадью до 30 кв. м. «Последней реакцией на непростую экономическую ситуацию можно назвать появление еще более компактных вариантов — до 25 кв. м»,— отмечает эксперт.
Стоимость жилья эконом- и бизнес-класса может различаться в зависимости от района города. В центре, где застройка достаточно плотная и строительство ограничено, в сегменте бизнес-класса (жилье эконом-класса в таких районах практически не строится) самая дорогая цена за квадратный метр. «Идут на существенное снижение цен на жилье в новостройках застройщики тех объектов, которые расположены в микрорайонах с неразвитой социальной инфраструктурой, где жить людям попросту неудобно — соответственно низок спрос,— продолжает Елена Королева.— Самый востребованный на ростовском и батайском рынках продукт — это студии общей площадью 21–25 кв. м, однокомнатные квартиры площадью до 35–40 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью до 40–50 кв. м, трехкомнатные — от 50 кв. м. Большую роль в формировании спроса даже в сегменте „эконом“ играют наличие балкона или лоджии, просторная кухня. Примечательно, что при одинаковой общей площади квартир даже в одном доме квартиры с большей по размерам кухней продаются быстрее».
Говоря о требованиях покупателя к инфраструктуре, Александр Синицкий подчеркивает, что клиенты становятся все более взыскательными. «Поэтому их уже не удивить расположенным на первом этаже стандартным набором организаций, относящихся к сфере услуг. Теперь под инфраструктурой понимается наличие различных сервисов и комплексного, продуманного пространства для отдыха, работы, организации детского и взрослого досуга, занятий спортом». Эксперт добавляет, что очень важную роль для формирования цены квартиры играет транспортная доступность объекта.
Инвестиционные продажи
В элитном сегменте традиционно преобладают покупки жилья с инвестиционными целями. Если говорить о ценах, то они уже в конце 2014 года серьезно выросли в рублевом выражении, но за весь период с конца 2014-го до настоящего времени очень мало изменились в валютном исчислении. «Это небольшой сектор рынка, и он всегда стоял особняком,— комментирует Эдуард Филиппов.— Иногда среди предложений валютной недвижимости появляются цены ниже средних, кто-то пошел навстречу покупателю, потому что понимает, что рублевая цена резко выросла и сразу шокирует. Произошло колебание где-то в пределах 7–10%. Но в основном, за счет малого количества предложений, примерно 70% элитной недвижимости держатся в старых диапазонах». По информации риэлторов, инвестиционные покупки жилья в Сочи совершают в основном клиенты из северных регионов страны и из Москвы. Эксперты подчеркивают, что элитное жилье в Сочи пользуется стабильным спросом, так как город имеет серьезные перспективы «курортного развития».
Еще один пока менее популярный, но перспективный регион Юга — Крым. Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», отмечает, что у клиентов явно наметился интерес к крымской недвижимости. «Сегодня среди малых частных инвесторов она воспринимается как один из самых лакомых кусочков для вложения в земельные участки и квартиры на берегу моря. Очень интересуют квартиры и небольшие участки для постройки личного дома в радиусе нескольких километров от моря с возможностью до него добраться с наименьшими проблемами. Приобретают их для того, чтобы самим приезжать с семьей на месяц, а в остальное время сдавать знакомым или приезжим. Цены за последние два года выросли в два-три раза. В первый год присоединения к России можно было приобрести участки дешево, потратив на это до полумиллиона рублей. Но тогда не было нормальной документальной базы. Сейчас база сформирована, но цены на удаленные участки ИЖС начинаются от 1–3 млн руб., верхнего ограничения нет»,— рассказывает господин Лавров.
«На рынок приморской недвижимости Крыма, Краснодарского края и в меньшей степени Ростовской области оказывает влияние желание российских граждан купить квартиру у моря,— добавляет Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при правительстве РФ.— Спрос на ставшие потенциально опасными квартиры в Египте и Турции практически исчез, а европейская недвижимость стала многим не по карману для содержания и для покупки».
Цены стабилизируются
Участники рынка прогнозируют в ближайшем будущем дальнейшее сокращение предложения. Это связано с тем, что для строительного рынка характерен «отложенный эффект»: с началом кризиса большинство серьезных строительных компаний, реализующих большие инвестиционные проекты, не стали их замораживать. К середине 2016 года большинство из них было завершено. Некоторые еще находятся в процессе реализации, но новых в этот период времени не заявлено.
«Обеспеченность жильем по стране практически одинаковая —от 20 до 24 кв. м на одного человека. Тем не менее темпы ввода нового жилья существенно различаются, и ситуация даже внутри ЮФО и СКФО неравномерная. В экономически развитых регионах этих округов (в Краснодарском крае, Ростовской области) бум жилищного строительства пришелся на 2000-е годы, а в отстающих субъектах (Дагестан, Чечня, Кабардино-Балкария) строительство жилья активизировалось только в последние годы, причем значительную роль играет индивидуальное жилищное строительство»,— отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Эрик Сегерборг сообщает, что в структуре спроса существенных изменений не произошло. На юге России по-прежнему наиболее востребованы однокомнатные квартиры: в Краснодарском крае на их долю приходится около половины запросов контактов по объявлениям, в Ростовской области — чуть более 40%.
Учитывая, что потребность в жилье достаточно высока, а предложение сокращается, можно было бы предположить, что цены на недвижимость продолжат рост. Однако эксперты не склонны делать такие прогнозы. Пока платежеспособный спрос достаточно низок, уровень потребления и уровень доходов населения далек от докризисного уровня, ипотечный процент хоть и снижается, но все еще сохраняется на уровне двухзначных чисел. Поэтому застройщики вряд ли пойдут на дальнейшее повышение цен до конца года.
