Южный Урал не может заземлиться

Предложение на рынке загородной недвижимости в Челябинской области продолжает расти, и эксперты уже говорят о его переизбытке на фоне низкой платежеспособности населения. Это привело к длительным срокам экспозиции объектов: дома и участки могут находиться в продаже от полугода. Впрочем, это повлекло за собой и снижение стоимости объектов. Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время тенденция вряд ли изменится, и пока нет баланса на рынке спроса и предложения, им будут править покупатели.

В пользу выбора загородной недвижимости всегда играли три главных фактора: ухудшение экологической ситуации в городе, плотность застройки и, как следствие, затрудненность автомобильного движения, а также необоснованное завышение тарифов на коммунальные услуги. Главным тормозом развития рынка остается нестабильная экономическая ситуация в стране и ухудшение платежеспособности населения.

По оценкам вице-президента Региональной гильдии риэлторов «Южный Урал», гендиректора АН «Дан-Инвест» Валентина Корытного, на данный момент на территории Челябинска на продажу выставлено около 1,5 тыс. домов, коттеджей и таунхаусов. Земельных участков на территории Челябинска и прилегающих к нему территорий — около 3,5 тыс., включая населенные территории не далее 50 км от города. «В последнее время количество предложений, как по частным домам, так и по земельным участкам, увеличивается. Снижение спроса и платежеспособности населения налицо, в связи с этим многие люди откладывают решение о приобретении земельного участка или частного дома. Также, те, кто уже являются собственниками земельного участка, зачастую приостанавливают темпы строительства в связи с существенным удорожанием строительных материалов», — говорит господин Корытный. Кроме того, он отметил увеличение затрат собственников на содержание объектов в связи с кадастровой переоценкой стоимости участков и введением нового налога на недвижимость. Директор поселка «Образцово» Максим Воличенко уверен, что на рынке загородной недвижимости Челябинска сегодня переизбыток предложения. «Спрос серьезно упал, и продавцы готовы идти на уступки, чтобы скорее реализовать свои объекты. Для покупателей наступил идеальный момент для совершения сделки. Таких выгодных условий не будет еще долго. Выбор огромный и цены радуют», — говорит он.

По словам руководителя проекта ДНТ «Зеленый Мыс» Дениса Бахарева, на рынке сложилась неоднозначная ситуация, связанная с финансовой нестабильностью. С одной стороны, покупатель хочет приобрести уже готовый земельный участок с постройками, но стоимость таких предложений, как правило, достаточно высока и ограничивает круг возможных покупателей. С другой стороны, земельный участок можно приобрести значительно дешевле и самостоятельно принять решение по застройке и благоустройству. «Наиболее привлекательным становится вариант, когда предлагается земельный участок с минимальным набором благоустройства с возможностью самостоятельного планирования застройки в дальнейшем. Например, мы (поселок расположен в 7 км от Челябинска по дороге в Кременкуль) предлагаем участок с баней, теплицей и ограждением, оставляя возможность покупателю самостоятельно решить вопрос по постройке дома и дальнейшего благоустройства участка», — комментирует он. К тому же, как указывает господин Бахарев, покупателям зачастую сложно найти объект, полностью отвечающий его требованиям. «За последнее время у людей выросли требования к площади и качеству домов: площадь должна быть разумной для семьи — 120–150 кв.м, энергоэффективность высокая. Найти готовый дом, отвечающий всем требованиям непросто, поэтому большинство предпочитает построить свой дом самостоятельно», — говорит он. При этом, как правило, заказчики очень придирчиво относятся к новым технологиям строительства, поэтому чаще делают выбор в пользу стандартных и проверенных решений (дерево, блоки, кирпич). «Многие уже понимают, что строить дом „на века” очень затратно и неоправданно временем. На рынке каждый год появляются новые материалы и возможности в строительстве, поэтому легковозводимый дом всегда можно „доработать”. Также в этой связи последние пять лет изменилась динамика строительства домов с большими площадями», — отмечает Денис Бахарев. По его оценкам, стоимость строительства квадратного метра жилья за городом не превышает 20–25 тыс. руб. Об аналогичной тенденции говорит и Максим Воличенко. «Даже учитывая огромный выбор, не каждый может выбрать дом для себя. Многие хотят построить дом таким, каким они его видят. Как правило, такие требовательные покупатели выбирают земельный участок», — говорит он. По словам господина Воличенко, большим спросом пользуются участки и дома в районе Малиновки, Кременкуля, дороги на Шершни, Западного. «Там в основном расположены поселки бизнес-класса. Эти районы обладают хорошей экологией, инфраструктурой, транспортной доступностью (16 км до центра Челябинска), там практически нет пробок», — поясняет он.

По данным портала по выбору недвижимости N1.RU, средняя стоимость земельного участка под строительство дома в Челябинской области с начала года выросла на 10,5%. По состоянию на август в среднем цена за участок составила 1,160 млн руб., в феврале этого года — 1,05 млн руб. Средний размер участков, выставленных на продажу, составляет 10-11 соток. В черте Челябинска участки, напротив, подешевели на 2,5%. Произошло это за счет уменьшения площади предлагаемых участков: с 17 соток в феврале этого года до девяти соток в августе. Эксперты также отмечают, что с февраля по август этого года выросла стоимость готовых объектов загородной недвижимости (коттеджей, домов и таунхаусов). Так, средняя стоимость квадратного метра составляет 38,3 тыс. руб., что на 2,5% выше, чем в феврале этого года. В среднем загородный дом подорожал на 5,5% (до 5,82 млн руб.). Впрочем, речь идет об изначальном предложении продавцов, реальная стоимость сделок от него отличается. Гендиректор сети офисов недвижимости «Риэлтпроф» Артем Макеев указывает, что стоимость дома в Челябинске доходит до 6,9 млн руб., а объекты, расположенные за городом, можно купить в разы дешевле. По его словам, существенно снижение стоимости на спрос населения пока не повлияло: срок экспозиции по коттеджам сейчас составляет более года, по земельным участкам — более шести месяцев. По оценкам Валентина Корытного, усредненное падение цены на земельные участки, расположенные как в населенных пунктах рядом с городом, так и в организованных поселках, составило около 30%. «Касательно частных домов, среднее снижение стоимости составило 20%, хотя и есть частные случаи, где цены снижаются до 40%», — говорит он. Директор поселка «Образцово» Максим Воличенко говорит, что снижение больше всего коснулось объектов эконом-класса. «У нас в поселке (Сосновский район в 7 км от Челябинска, между поселком Северный и деревней Малиновка) средняя цена земли составляет 130 тыс. руб. за сотку. Минимум — 80 тыс. руб., максимум — 170 тыс. руб. Сейчас это средняя цена для этого района», — говорит он.

При этом руководитель проекта «Зеленый Мыс» Денис Бахарев указывает, что стоимость участка может значительно меняться из-за наличия или отсутствия инфраструктуры (инженерные коммуникации, благоустройство, безопасность). «Эти моменты непосредственно отражаются в цене на земельный участок, так, например, наличие газа в поселке добавляет минимум 100 тыс. рублей на каждую сотку земельного участка, хотя наличие надежного электроснабжения решает основную задачу по отоплению», — поясняет он. Важную роль также играет удаленность поселка от города, как правило, речь идет о расстоянии до 10 км. «На сегодняшний день предложений достаточно много с разными параметрами и степенью благоустройства. Но все предложения являются либо коттеджными поселками премиум-класса, либо садами и дачами хаотично застроенными. Новые предлагаемые варианты загородного жилья в поселках только начинают строиться, и благоустройство еще не закончено. При этом такие варианты, возможно, будут еще в ближайшие пару лет наиболее доступны и интересны в перспективе, так как подобные поселки учитывают планировку и развитие, ширину дорог, зоны общего пользования (парки, пруды, беговые и прогулочные дорожки)», — считает он.

В ближайшее время предпосылок к росту цен на объекты загородной недвижимости участники рынка не видят. «Исходя из экономической ситуации и последних тенденций рынка земельных участков и частных домов, считаю, что повышение стоимости в ближайший год не прогнозируется», — комментирует Валентин Корытный из «Дан-Инвеста». Глава «Риэлтпрофа» Артем Макеев добавил, что сегодня мало иметь хорошее предложение, важно еще заинтересовать покупателя ценой и дополнительными преимуществами: «Сейчас на рынке правит не продавец, а покупатель». Денис Бахарев из «Зеленого мыса» видит перспективы развития рынка загородной недвижимости в покупательской способности населения. При этом он отмечает, что рассрочки и акции постоянно проводятся в новых строящихся поселках и получить хорошее предложение при желании возможно всегда.

Василий Агафонов