Оживление ипотечного кредитования оказывает положительное влияние и на рынок жилищного строительства. Он остается выгодным для крупных строительных компаний-инвесторов. Позитивные ожидания эксперты связывают с продлением программ господдержки и дальнейшим понижением ставок.
Показатели растут
В первом полугодии текущего года ипотека показывает стабильный рост относительно «провального» 2015-го. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов выросло на 39,2%, а объем совокупного ипотечного портфеля увеличился на 46,15%.
«Главным трендом на рынке ипотеки в текущем году стало восстановление: впервые за последние два года мы увидели рост показателей относительно предыдущего года,— комментирует Анастасия Семенова, аналитик OBR Forex.— Так, по данным АИЖК, за первые шесть месяцев общий объем выданных кредитов составил 660 млрд руб. Это гораздо выше 458 млрд руб. в 2015-м и немного не дотягивает до 766 млрд руб. в сильном (рекордном) 2014 году». Ситуация в регионах юга России соответствует общему тренду. «Если говорить про юг России,— уточняет Ольга Соловьева, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит»,— то в первом полугодии 2016 года по сравнению с первым полугодием 2015-го наблюдается следующая динамика: в Ростове и области количество выданных кредитов выросло на 30% и составило 8,5 тыс. штук, объем ипотечного портфеля вырос на 35,6% и достиг 13,5 млрд руб.; в Краснодаре и Краснодарском крае количество выданных кредитов выросло на 37% и составило 10,5 тыс. штук, объем вырос на 35% и достиг 16,3 млрд руб. выданных ипотечных кредитов».
Вырос средний срок кредитования — с 171,3 до 181,7 месяца (с 14,3 года до 15,14 года). Притом что процентные ставки по ипотечным кредитам снизились по сравнению с началом года на 1,5–2 п.п. «ЦБ продолжает снижать ключевую ставку, что ведет за собой снижение ставок банками, на конец второго квартала средняя ставка по ипотеке максимально приблизилась к докризисным показателям»,— отмечает Ирина Прокопенко, заместитель управляющего по розничному бизнесу ПАО «Ростовский ФАКБ „Российский капитал“». Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест», говорит о двукратном увеличении объемов ипотечного кредитования: «В первом полугодии 2016 года банк „Центр-инвест“ выдал 2206 ипотечных кредитов на сумму 4,1 млрд руб., увеличив вдвое объем кредитования по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. До конца года мы рассчитываем сохранить такой же темп роста».
Одно из важных событий на рынке ипотеки, по словам Ларисы Сулацкой, управляющей филиалом «Ростовский» банка «Глобэкс» (Группа Внешэкономбанка),— это принятие правительством РФ решения о продлении программы субсидирования ипотечной ставки до 1 января 2017 года. Льготная ставка была сохранена на уровне 12% годовых. Этот фактор стимулирует дальнейший рост рынка.
Рост продаж жилой недвижимости констатируют и риэлторы.
Государство и банки поддерживают застройщиков
Смягчение условий ипотечного кредитования и продление действия госпрограмм оказали положительное влияние на спрос на первичном рынке жилья. «Сравнение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования в 2016 году говорит о том, что ипотека существенно поддерживает рынок жилья. Не обеспечивает его рост, но предотвращает более глубокое снижение,— считает Марк Гойхман, аналитик ГК TeleTrade.— Так, по данным Росстата, в январе 2016 года снижение объемов ввода жилья составило 11,3%, а в июне 2016 года — 9%. И такая относительно благоприятная динамика во многом вызвана ростом числа ипотечных жилищных кредитов». Ирина Рогова, аналитик ГК Forex Club, добавляет, что во многом именно благодаря ипотеке с господдержкой объемы строительства многоквартирных домов выросли на 2%.
Станислав Копылов, управляющий краснодарским филиалом, коммерческий директор региона «Юг» Юникредит-банка, отмечает, что ипотека оказывает решающее влияние на продажи на первичном рынке. Предполагаемая доля приобретений в ипотеку первичного жилья на рынке региона, по мнению эксперта, составляет более 60% от общего количества сделок по жилью. «Госпрограмма субсидирования ипотеки способствуют строительству жилья экономического класса и поддержке рынка ипотечного кредитования,— рассказывает Лариса Сулацкая.— 70% квартир в новостройках покупаются с использованием ипотечных займов, почти 90% из них — по программе госсубсидирования». Банк «Кубань Кредит» совместно с застройщиками наряду с выдачей ипотечных кредитов по госпрограммам развивает собственные программы ипотечного кредитования. По словам руководителя департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Александра Пышного, такое сотрудничество выгодно и банку, и застройщику. По данным банка, доля квартир в новостройках партнера-застройщика, которые покупаются с использованием ипотеки, составляет более 95%. «Работающий сегодня вариант — совместные программы девелоперов и банков по коммерческому субсидированию ипотечных ставок — в некоторой мере является заменителем ипотеки с господдержкой. Данный вариант предполагает, что застройщики компенсируют банкам выпадающие доходы из-за снижения ставок по кредитам. В большинстве случаев такая ипотека распространяется только на определенный пул квартир»,— комментирует Лариса Сулацкая.
Еще один вид ипотеки, оказывающий позитивное влияние на строительный рынок,— приобретение в кредит жилья на стадии строительства. «Основываясь на данных, собранных за последние годы, мы приходим к выводу, что доля ипотечных кредитов на приобретение объектов на стадии строительства растет и на сегодняшний день уже приближается к 50% от всех продаж на первичном рынке, в некоторых районах данный показатель превышает 70%, что, несомненно, стимулирует рынок жилищного строительства»,— комментирует Ирина Прокопенко.
«На первичном рынке появляются программы от застройщиков, предполагающие рассрочку на выгодных условиях, скидки при единовременной оплате, субсидирование процентных ставок по специальным программам банков и застройщиков. Немаловажную роль, особенно в регионах, играет возможность получения налоговой льготы (вычета) при декларировании доходов. Период стагнации рынка жилья в краткосрочной перспективе завершится, ожидаемый рост цен на недвижимость будет обусловлен уже произошедшим ростом затрат на строительство новых объектов, поэтому откладывание приобретения необходимого жилья на будущее повлечет дополнительные расходы по сравнению с текущим периодом»,— считает Станислав Копылов. Подводя итоги второго полугодия 2016 года, аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) резюмируют: «Рынок ипотеки стал драйвером роста спроса на жилье на первичном рынке. В сочетании с наличием финансовых ресурсов у населения это формирует задел для будущего увеличения объемов жилищного строительства».
Риэлторы также отмечают, что в последнее время кредит стал реальной возможностью для решения квартирного вопроса. «Доля квартир, приобретенных через компанию „Винсент Недвижимость“ по ипотеке составляет около 20%, из которых большая часть — это долевое строительство многоквартирных домов, где действует программа с господдержкой с пониженной ставкой по кредиту. Сотрудничество риэлтора с банками прежде всего выгодно для клиента, чтобы сделать процесс получения ипотеки максимально быстрым и простым, а риэлтору увеличить количество сделок,— рассказывает специалист по продажам недвижимости компании «Винсент Недвижимость» Евгения Торопова.— По нашим данным, динамика продаж жилой недвижимости первого полугодия 2016 года значительно выросла по сравнению с аналогичным периодом 2015 года». Риэлтор констатирует, что интерес к недвижимости на Юге всегда был высок среди жителей Москвы, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока. В последний год география покупателей расширилась. Купить квартиру в Сочи хотят жители Поволжья, Севера России, Урала, стран ближнего зарубежья (Украины, Белоруссии, Казахстана).
Стабильный покупательский спрос на первичном рынке жилья отмечают и в донском регионе. По мнению участников рынка продаж, тенденция связана с тем, что спрос на жилье экономичного класса в регионе по-прежнему не до конца удовлетворен. Мнение риэлторов подтверждают и цифры. «За пять месяцев этого года мы продали квартир на 28% больше, чем за аналогичный период 2015 года»,— комментирует Валентина Борошко, коммерческий директор «Магистрат-Дон», выступающего генеральным риэлтором объектов ГК «Патриот» в Ростове.
Девелоперы поясняют, что в перспективе следующих нескольких лет тенденция стабильного спроса на жилье массового сегмента в новостройках сохранится во многом благодаря ипотеке.
Ставки на понижение
Дальнейший рост рынка ипотеки его участники связывают не столько с госпрограммами, сколько с улучшением экономический ситуации и снижением ключевой ставки. «Перспективы ипотечного рынка, а значит и реализации жилья, во многом связаны с возможностями дальнейшего уменьшения процентов. Здесь есть ряд факторов. Прежде всего, для банка ставка зависит от стоимости фондирования. Поэтому вероятное в дальнейшем, в случае ослабления инфляции, снижение ключевой ставки ЦБ РФ будет содействовать удешевлению ипотеки. Кроме того, с повышением ее объемов относительно сокращаются и издержки банков на выдачу и обслуживание кредитов»,— поясняет Марк Гойхман. В АИЖК отмечают в первом полугодии текущего года снижение процентных ставок по ипотеке, не связанное с господдержкой, в ряде крупных банков — от 0,1 до 0,5 п.п. «Разрыв между ставками по кредитам с господдержкой и без нее упал до уровня менее 1,5% (2,5–3% в начале года). Доля кредитов без господдержки будет расти»,— прогнозируют аналитики АИЖК.
Снижение процентных ставок тем более актуально, в связи с тем, что несмотря на общий экономический спад цены на жилье (в отличие от ситуации 2008 года) не демонстрируют тенденции к снижению. Генеральный директор «Объединения застройщиков» (Ростов-на-Дону) Валерий Мироненко считает, что в течение года цены на квартиры могут даже вырасти. Таким образом, снижение ипотечного процента, некоторое замедление строительства и стабильные цены на жилье в новостройках некоторым образом «уравновесят» рынок, сбалансировав платежеспособный спрос и предложение.
«Мы ожидаем, что процентные ставки продолжат снижаться по мере ослабления инфляционного давления в экономике. В случае, если до конца года ЦБ понизит ключевую ставку еще на 2%, это, безусловно, будет способствовать дальнейшему снижению ипотечных ставок»,— комментирует Ирина Прокопенко. Некоторый прирост ипотеки может дать и реализация так называемого отложенного спроса. «Отмечаем реализацию отложенного спроса, возникшего в результате резкого сокращения ипотечного кредитования и стагнации на рынке жилой недвижимости в целом в период с февраля 2015 года по январь 2016 года»,— рассказывает Станислав Копылов.
На снижение процентной ставки по ипотечным кредитам работает и новая инициатива АИЖК. «АИЖК начинает выдачу ипотечных займов от себя, по договоренности с рядом крупных застройщиков, принимая документы прямо на строительных объектах. АИЖК менее ограничено в деятельности по сравнению с банками и, с другой стороны, имеет более дешевые финансовые ресурсы. Поэтому ставка процента по программе — в среднем 11,5%»,— рассказывает Марк Гойхман. Эксперт уверен, что значительный подъем рынка ипотеки в целом и уменьшение ставок способен обеспечить и намечаемый выпуск ипотечных облигаций. «При гарантиях государства они могут сочетать высокую надежность и привлекательную доходность для инвесторов. И в то же время обеспечивать для банков „длинные“ деньги с рынка по ставкам ниже фондирования со стороны ЦБ. Это даст возможность снизить и ипотечные ставки на 0,8–1,5% и привлечь в данную сферу большое число новых участников и масштабные финансовые ресурсы»,— прогнозирует эксперт.