Стандарты строительства для жилья в историческом центре Санкт-Петербурга должны меняться. При существующих нормах мы рискуем потерять все, уверен президент холдинга RBI (входят компании RBI и "Северный город") Эдуард Тиктинский.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Откуда такой пессимистичный прогноз?
ЭДУАРД ТИКТИНСКИЙ: Существует базовая предпосылка — в каком состоянии находится центр города, где многие дома построены сто-двести лет назад. Здания такого возраста требуют регулярной реконструкции или капитального ремонта, существуют определенные нормативы: с какой периодичностью необходимо проводить ремонт, чтобы поддерживать здания в приемлемом состоянии. Очевидно, что в конце прошлого века необходимые темпы уже не поддерживались. Но последние двадцать лет они просто катастрофически низкие. Активисты движения "Красивый Петербург" говорят, что, по их данным, в городе 934 аварийных здания. Думаю, на самом деле их больше, ведь только охраняемых объектов в историческом центре — около трех тысяч. Но даже если на учете 934 здания, то ежегодно к ним прибавляется еще от 100 до 300 единиц (от трех до десяти процентов от всего старого фонда — вполне корректная посылка). А ремонтируется ежегодно всего 20-25 домов. И если скорость реконструкции центра не увеличить в несколько раз, то вскоре мы получим необратимые потери — многие здания восстановить будет уже невозможно.
G: Где брать деньги на реконструкцию?
Э. Т.: И у федерального, и у городского бюджета сейчас крайне ограниченный объем средств, существует дефицит бюджета, необходимо индексировать зарплаты и пенсии. Понятно, что при всей важности сохранения и развития центра города это все-таки задача не первостепенная. Люди всегда важнее. Именно поэтому надо менять инвестиционный климат и создавать благоприятные условия для девелоперов, готовых браться за решение этого вопроса. Под контролем властей, градостроительного совета, со всеми обязательными ограничениями по высотности и плотности — но надо двигаться с мертвой точки.
G: Возможно ли преодолеть конфликт интересов градозащитников, городских властей и девелоперов?
Э. Т.: Нет такого конфликта, потому что нет пока общего диалога. Горожане, по сути, выключены из процесса обсуждения судьбы исторического центра. Да, есть небольшая группа активистов, как правило, агрессивно настроенных по отношению к любому строительству и ко всем девелоперам. Но большинство петербуржцев в дискуссии не участвует, их надо в нее вовлекать. Вспомним опыт других городов, например, Барселоны в начале 1990-х — перед Олимпиадой-1992. Тогда власти стали инициаторами обсуждения перспектив развития города. Сейчас, при наличии интернета, этот диалог можно выстроить гораздо быстрее и эффективнее. Есть всевозможные социологические инструменты, формальные или неформальные референдумы и голосования. Власть должна показать людям возможные альтернативы, объяснить, что может случиться, если ничего не предпринимать, и заручиться поддержкой горожан.
G: У холдинга RBI есть успешный опыт реконструкции старинных зданий и сооружений. Получается, это реально — приспосабливать памятники архитектуры для современных нужд?
Э. Т.: Да, но вопрос в количестве. Сколько объектов мы реконструируем под современные нужды, известно, а от чего приходится отказываться — не знает никто, кроме нас. На один реализованный проект — десятки, которые не прошли отбор. Во многом это связано с текущим законодательством и многочисленными обременениями, сразу ставящими под сомнение экономическую целесообразность таких проектов.
G: Но вы все-таки беретесь за них?
Э. Т.: Безусловно. Вспомним реконструкцию гаража Крюммеля на Большой Посадской улице, сейчас это деловой центр Krummel Haus, или особняк Голицыной на Шпалерной улице, где теперь располагается ИТАР-ТАСС. Это очень интересные, достойные объекты, которыми можно гордиться. В этом году мы завершим реконструкцию газгольдера, построенного в 1881 году для газового освещения Петербурга. В нем будет размещен многоуровневый паркинг жилого дома Time, благодаря чему нам удастся возместить небольшую часть затрат на восстановление, около 7-8%.
Также в работе водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки. Технические характеристики и габариты башни не позволили приспособить ее к новому использованию, зато памятник задал настроение всему нашему проекту "Четыре горизонта" на Свердловской набережной в эффектной стилистике промышленного модерна.
У нашей компании более чем двадцатилетний опыт работы, мы любим свой город и относимся к нему крайне деликатно, выбираем лучших партнеров, лучших архитекторов и технических специалистов. Но даже нам, с нашим колоссальным опытом, с учетом всех ограничений удается реализовать единичные проекты. А для города крайне важно, чтобы их были сотни.
G: Каким образом это сделать?
Э. Т.: Необходимо подсчитать, с какой скоростью надо реконструировать центр города для того, чтобы его не потерять. И от этого показателя двигаться. Для этого не нужно проводить доскональное обследование каждого конкретного здания, пытаться попасть в дома к людям, которые не хотят к себе пускать, подозревая проверяющих во всех смертных грехах. Существуют более общие методики анализа оценки технического состояния зданий: возраст, материалы (скажем, металлические перекрытия или деревянные), проводился ли капитальный ремонт. Такая аналитика позволит понять текущее состояние центра города. И в дальнейшем надо определить те рамки, в которых может действовать потенциальный инвестор. Прописать то, чего нельзя ни в коем случае: повышать высотность, ухудшать ситуацию с инсоляцией, зеленью, парковками. Улучшать — можно, ухудшать — нельзя. Градостроительные нормативы, созданные для спальных районов, здесь неприменимы. Люди в центре живут зачастую в ужасных условиях, и любая реконструкция, хоть немного улучшающая ситуацию, была бы благом. Поэтому для центра города должны быть свои нормативы, свои правила игры.
G: Главное — не навредить?
Э. Т.: Конечно. Должен быть жесткий подход как к архитектуре, так и к другим параметрам. Если здание находится в хорошем состоянии, то незачем его реконструировать. Если дом аварийный — по каким правилам он расселяется. Должны быть приняты специальные законы. Дилемма "последнего жильца", который хочет получить несоразмерную сумму за свою квартиру в аварийном доме, должна быть юридически абсолютно исключена.
G: Все, что вы перечислили, должно решаться на законодательном уровне.
Э. Т.: Это очень сложная задача, и она, на мой взгляд, требует специальной структуры по развитию центра города или, может быть, федеральной дирекции. Когда в Лондоне реализовывали проект Canary Wharf, его управление на определенное количество лет было передано федеральной структуре, которая взяла на себя полный комплекс вопросов — финансирование, логистику, обеспечение территории инженерными сетями и так далее. Затем эти земельные участки были выставлены на тендер. В результате был не только достигнут запланированный уровень окупаемости, но самое главное — огромная депрессивная территория получила колоссальный импульс развития.
G: Этот опыт применим к проблеме "серого пояса" Петербурга?
Э. Т.: Конечно, в этом вопросе также нужна государственная воля. Основные инструменты — налоговая политика в той части, что находится у города, требования к предприятиям по ограничению санитарных зон и создание архитектурных концепций с подробной отработкой планировок территорий. Если сделать, к примеру, ППТ на "серый пояс" на правый берег Невы, каждый собственник промышленного предприятия будет понимать, какой примерный объем площади там можно построить, какую выгоду получить. Территория станет коммерчески более привлекательной. С другой стороны, стимулировать собственника к принятию решения будут налоги и требования сократить санитарную зону в рамках своих границ, необходимость модернизировать производство. И еще один элемент — создание технопарков, куда производства могут быть переведены, где будет удобно строить современное производство. Нужен комплекс грамотных профессиональных мероприятий. И если двигаться по всем этим направлениям, в какой-то момент мы увидим прорыв.