До Гарлема далеко

Петербургу, в отличие от большинства крупных европейских городов, пока удается избегать появления неблагополучных районов, где социальная и криминогенная обстановка оставляет желать лучшего. Но такой риск сохраняется, говорят эксперты.

Валерий Грибанов

Социально-пространственная сегрегация, иными словами разделение районов по месту преобладания благополучных и неблагополучных жителей — характерное явление для крупных мировых городов. Основные критерии подобной поляризации и разделения районов — экономический (люди с низкими доходами живут в худших районах) и этнический (появление национальных гетто). Стоит отметить, что для появления настоящих гетто с момента первых предпосылок проходит не одно десятилетие. В этом плане советское прошлое нашей страны без видимого разделения населения по доходам и национальностям имело следствием отсутствие настоящих гетто в классическом виде. Бурный период капиталистического развития и поляризации по доходам в России сформировал предпосылки для формирования неблагополучных локаций.

Разбавить можно

По данным аналитического отдела E3 Investment, самые неблагополучные районы Петербурга на сегодня — это Невский, Красносельский, Калининский, Колпинский. Это наследие 1990-х годов — именно тогда недвижимость в этих районах города стоила дешевле, чем в других. По мере роста цен в этих районах и смещения сравнительно недорогих локаций к окраинам формирование неблагополучных районов перемещается туда. Например, из-за высокого количества мигрантов и падения цен на покупку и аренду жилья в Девяткино, Янино и других районах на окраинах уровень преступности там растет. И наоборот — по мере роста цен и реновации спальных районов ряд из них покидает категорию неблагополучных.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", отмечает, что неблагополучные кварталы есть в каждом районе. Как правило, такие локации отличаются низким спросом на недвижимость, тем не менее их все равно уже застраивают. Зачастую эти кварталы имеют плохую транспортную доступность, слабо обеспечены сервисной инфраструктурой и объектами социальной сферы, соседствуют с промышленными зонами. В целом стоимость квартир в таких местах на 10-15% ниже, чем в более обжитых районах, что помогает стимулировать спрос и привлекать дольщиков.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что риск превратиться в социально неблагополучный район есть у локаций около станции метро "Рыбацкое" из-за тесного соседства с промышленными территориями, а также у Мурино — в связи с затрудненной транспортной доступностью, удаленностью от центра города и большими объемами строительства дешевого малогабаритного жилья. "Квартиры в таких локациях считаются неблагоприятными для собственного проживания, покупаются преимущественно с инвестиционными целями и сдаются в аренду по низким ставкам", — говорит госпожа Пряникова.

Впрочем, Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", обращает внимание на то, что новые жилые комплексы, возводимые в нефешенебельных кварталах, способствуют обновлению и оздоровлению городской среды.

Дайте только срок

По предварительным оценкам E3 Investment, с момента падения спроса и цен на недвижимость в том или ином районе до начала формирования гетто проходит не менее пяти-десяти лет, для формирования полноценного гетто нужно не менее полувека. Бурное развитие рынка недвижимости и активная застройка города привели к тому, что пояс локаций с самыми низкими ценами на недвижимость постоянно перемещался от центра к окраинам. Если в 1990-е годы самые невысокие цены на недвижимость были в Невском и Калининском районах (именно там сегодня фиксируется более высокий уровень преступности), то сейчас падение цен в сравнении с другими наблюдается в районах на границе города и области — в Буграх, Мурино, Янино, Колпино. Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики компании E3 Group считает, что именно эти районы можно отнести к потенциально проблемным, ведь снижение цен на покупку и аренду жилья приводит к перетоку в район менее обеспеченных и благополучных жителей, в том числе — большого количества мигрантов. "Если со временем на карте города и области не появится большое количество новых районов с большим объемом более доступных предложений недвижимости, именно эти локации имеют шанс в перспективе 10-15 лет стать наименее благополучными районами. Однако формирования полноценного гетто ожидать там не стоит, так как в российском обществе пока не сложились все предпосылки для подобного процесса", — успокаивает господин Сергеев.

Андрей Кузнецов, генеральный директор СК "Стоун", отмечает, что неблагополучные районы, где растет социальная и криминальная напряженность, продолжат дешеветь: "Цены на квартиры в районах неблагополучных, конечно, будут меняться — в сторону понижения. И тем быстрее, чем больше будет напряженность и неблагополучность района. Пока таких тенденций я не могу отметить, потому что факторы, сильнее влияющие на рынок, — это соотношение спроса и предложения в конкретных локациях. А на спрос сейчас куда сильнее влияет экономическая ситуация в целом, доступность ипотечных программ, чем криминальная ситуация в том или ином районе".

В зоне риска

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев полагает, что в "зону риска" попадают кварталы с очень плотной застройкой, большой высотностью зданий и огромным количеством квартир маленькой площади. Если все эти факторы складываются, то возрастает вероятность формирования на таких территориях неблагоприятной жилой среды. Как правило, люди осознанно приобретают жилье в таких комплексах, относящихся к сегменту эконом-класса, как временное и максимально доступное по цене. Среди покупателей квартир здесь в основном люди, которые приезжают в регион на работу, в том числе именуемые "трудовыми мигрантами", студенты и просто люди с весьма ограниченными финансовыми возможностями. Очень значительная часть квартир в этих комплексах сдается в аренду, и они изначально приобреталась как "инвестиционные". "В итоге особенности качественного состава жителей отражаются и на их отношении к жилой среде — люди оказываются не заинтересованы ни в сохранении в нормальном состоянии домов и благоустройстве кварталов, ни в долгосрочном развитии территорий", — считает господин Соболев. Он полагает, что зоны, в которых возможно появление неблагоприятной среды, заметить несложно: достаточно обратить внимание на плотно стоящие друг к другу 25-этажные дома и постоянные пробки при въезде и выезде в эти кварталы. "Особенно много подобных зон на территориях, прилегающих к КАД", — считает эксперт.

Обойти грабли

Александра Саблина, руководитель пресс-службы ГК "Доверие", полагает, что у городских властей есть возможность предотвратить процесс формирования опасных районов — появление разнообразных образовательных учреждений, мест общественного притяжения, различных социальных пространств и увеличение транспортной доступности вполне способны изменить среду неблагополучных районов в лучшую сторону. "К примеру, сегодня не совсем благополучная обстановка складывается в таких локациях, как Девяткино и Шушары. Однако же районы со схожими характеристиками застройки — Кудрово и Парнас, но более обеспеченные с точки зрения социальной инфраструктуры, оказываются и более спокойными", — считает госпожа Саблина.

Западные страны, набив первые шишки в миграционной политике и получив этнические гетто внутри больших городов, стали селить прибывающих граждан не компактно, а разрозненно — в благополучные кварталы, стремясь ассимилировать выходцев из стран с другой культурой. Однако в России программы расселения мигрантов не существует (за исключением программы строительства общежитий для мигрантов, запущенной еще при губернаторстве Валентины Матвиенко, впрочем, скудость бюджета поставила на этой потенциально опасной теме крест). Тем не менее, указывают эксперты, этнические кварталы в городе все же постепенно формируются — происходит это стихийным образом, в районах с дешевым арендным жильем — и не только в пределах КАД, но и в центральных районах, и в районах хрущевок. Пока городские власти стратегии решения этой проблемы не выработали.