Дольщикам создают фонд

Осенью 2016 года страхование ответственности застройщиков перед дольщиками может быть отменено, а с 1 января нынешнего года в России появится Государственный компенсационный фонд помощи дольщикам. Участники рынка разделились: одни приветствуют реформу — страхование ответственности дольщиков на деле не работало и только создавало проблемы девелоперам, другие опасаются, что новый фонд только усугубит ситуацию с дольщиками.

Роман Русаков

О создании новой структуры в середине июля заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. По его словам, отчисления застройщиков в фонд составят около одного процента от стоимости дома. Таким образом, ежегодно объем фонда будет составлять от 30 до 40 млрд рублей. Средства пойдут на возмещение финансовых потерь гражданам и на завершение долгостроев при неисполнении девелоперами своих договорных обязательств. Министр подчеркнул, что отчисления заменят страховые взносы, само обязательное страхование планируется отменить уже в сентябре.

Создание фонда узаконено июльскими изменениями в ФЗ-214 (ст. 23.2), предполагающими, что по решению правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

"Считаем, что мера по созданию компенсационного фонда является полезной с точки зрения развития рынка недвижимости, так как дольщики получат действенный способ, позволяющий обеспечить финансовую защиту средств, направленных на покупку первичного жилья. Вместе с этим подчеркнем, что дольщики заинтересованы в получении результата в виде квартиры за определенную стоимость и в нужный срок. Конечно, новый механизм по своей сути решает проблему компенсации средств дольщикам (то есть тех, что были потрачены на покупку жилья), однако не стоит забывать, что еще существуют потери, связанные с упущенным временем и ростом цен на жилье", — отмечает старший юрисконсульт компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Дронов.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, подсчитала, что в России сегодня насчитывается около 75 тыс. пострадавших дольщиков. Она обращает внимание на то, что действующие способы защиты участников долевого строительства на практике не всегда демонстрируют эффективность. Например, обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками больше осложнило, чем упорядочило ситуацию. Жесткие требования к самим страховщикам со стороны ЦБ, вступившие в силу осенью 2015-го, строго ограничили число компаний, которые могут страховать застройщиков: их набирается не больше двух десятков. Более того, из тех, кому позволено вести этот бизнес, реально берутся за него единицы — из-за крайне высоких рисков в сфере строительства, чрезвычайно зависимой от общего экономического фона в стране и мировых тенденций.

Три варианта

Сегодня закон 214-ФЗ предусматривает три варианта страхования договоров долевого участия в строительстве: коммерческое страхование, банковская гарантия и страхование через общество взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Алексей Петров, ведущий юрисконсульт компании "КСК Групп", отмечает, что недостатком указанных форм страхования является то, что деньги дольщик может получить после судебных решений в отношении застройщика, в том числе при признании застройщика банкротом. Данная процедура занимает до полутора лет, и зачастую это происходит уже после того, когда уже стало известно, что застройщик больше не ведет строительство, соответственно получить деньги обратно дольщик может нескоро, возможно, не в полном объеме или строительство объекта затянется на неопределенный срок.

Но основной недостаток указанных видов страхования заключается в том, что на практике полную защиту прав дольщиков они не обеспечивают. На сегодняшний день нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Ресурсов страховых компаний не хватает для защиты прав всех дольщиков.

В октябре 2015 года, чтобы исключить возможности фиктивного страхования, когда по факту у страховщика отсутствуют возможности по компенсации страховых рисков, приняты поправки в закон, сильно ужесточившие требования к страховщикам. Центробанк как регулятор рынка отобрал в список "уполномоченных" 20 крупных игроков. Это привело к росту тарифов, монополизации рынка и сворачиванию возможностей для его дальнейшего развития.

"Не в игре" оказался механизм банковских гарантий. Для застройщиков — трудоемко (банковская гарантия получается под каждый отдельный ДДУ, много проверок и аудитов) и дорого (например, стоимость кредитного поручительства в Москве взлетела за год с 1 до 12% от цены контракта). Для банкиров — высокорискованно. По требованию 214-ФЗ по размеру капиталу наберется не больше десяти банков "с полным соответствием". Таким образом, доступ к гарантиям почти для всех оказался закрыт, отмечает управляющий партнер ГК ЭНСО Алексей Головченко.

Надеждам на то, что ОВС в строительстве превратится в аналог АСВ, в банковской отрасли тоже не суждено было сбыться. На сегодняшний день в ряды ОВС вступило всего 50 строительных организаций (из 4 тыс. застройщиков).

Неработающий механизм

На текущий момент в списке Центрального банка значится 16 компаний, которые в соответствии с 214-ФЗ могут осуществлять страхование ответственности застройщиков. Однако на деле подобную деятельность ведут не более четырех-пяти организаций, а сами девелоперы испытывают постоянные трудности с поиском компании, которая готова оказать им страховые услуги.

Как полагает Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК "Доверие", во многом это связано с тем, что согласно закону о долевом строительстве, девелоперы не обязаны предоставлять финансовую отчетность страховщикам, а значит, провести качественную оценку рисков сотрудничества с тем или иным застройщиком невозможно. С другой стороны, и сами страховщики при наступлении более или менее крупного страхового случая вряд ли смогут в полной мере компенсировать потери дольщиков.

"Также вызывает большой вопрос способность страховых компаний возместить дольщикам их убытки, если застрахованный застройщик все-таки потерпит крах в бизнесе, так как строительная отрасль ресурсоемкая как никакая другая. Выходит, что законодатели "хотели как лучше", а получили дополнительные препятствия для развития рынка жилищного строительства, чья социальная и экономическая значимость для России неоспорима", — констатирует госпожа Румянцева.

Дмитрий Шишкин, начальник управления страхования ответственности СПАО "Ингосстрах", пояснил, что данный вид страхования в России коренным образом отличается от сложившейся мировой практики и несет в себе неконтролируемые риски для страховых компаний. Именно поэтому большая часть крупнейших страховых компаний на российском рынке не занимается страхованием ответственности застройщиков. "Связано это с целым рядом системных проблем строительной отрасли, для которых пока не найдено решения. В первую очередь невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые на страхование. Сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать на западных рынках, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен. Наконец, на этом рынке возможен кумулятивный эффект, в разы увеличивающий потенциальные убытки страховщиков: в случае кризиса отрасли системные проблемы возникнут не у одного застройщика, а сразу у многих строительных компаний", — рассуждает господин Шишкин.

Если говорить прямо, то реально страховой механизм в данной сфере не работает, так как в случае банкротства одного или двух средних застройщиков застраховавшая их компания, скорее всего, не сможет выполнить взятые на себя обязательства по возмещению ущерба дольщикам и будет вынуждена признать себя банкротом.

"С подобными ситуациями мы уже много раз сталкивались на рынке страхования туроператоров", — отмечает господин Шишкин.

"Понимание того, что существующая система страхования нежизнеспособна, пришло достаточно быстро. И решение о создании государственного компенсационного фонда как альтернативы обязательному страхованию на текущий момент представляется эффективным", — отмечает господин Крутов.

Не хватает данных

"Централизованный, понятный и прозрачный механизм защиты участников долевого строительства прибавит этому рынку и уверенности, и динамики. Также мы рассчитываем, что этот шаг позволит схеме долевого строительства постепенно, путем положительных примеров разрешения проблемных ситуаций исправить свою репутацию в российском обществе, весьма испорченную недобросовестными застройщиками или девелоперами, павшими жертвами экономических обстоятельств", — говорит госпожа Румянцева. 

Однако на текущий момент для оценки реальной эффективности нового механизма участникам отрасли не хватает данных: неясно, кто будет управлять данным фондом, насколько оперативно данная структура начнет полноценную деятельность. Также новая система предполагает, что проблемный объект будет достраиваться застройщиком, выбранным на конкурсной основе при финансовой поддержке фонда. Однако поиск девелопера для завершения замороженного проекта, как показывает практика, — задача достаточно сложная.

Также некоторые сложности в новой схеме могут испытать некрупные строительные компании, вынужденные на ранних стадиях строительства аккумулировать достаточно большие суммы для передачи в компенсационный фонд, отмечает господин Крутов.

Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург" Санкт-Петербургской палаты недвижимости, говорит: "Я считаю, что организация фонда, задачей которого является не получение страховой премии в большом размере и организация страховых выплат — в малом, а действительно спасение пострадавших частных вкладчиков является прекрасным решением защиты обманутых дольщиков. Опасность в этом одна: если у застройщиков потребуют слишком большой взнос, то существенно вырастет себестоимость строительства. А если взнос будет маленький, то в случае краха в кризисный период большого количества строительных компаний фонд не справится со своими обязательствами. Последствия и того, и другого варианта событий лягут на плечи дольщиков".

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании "Красная стрела", добавляет: "В качестве примера подобного фонда можно привести компенсационные фонды СРО, в которых хранятся миллиарды рублей. Зачем эти компфонды были созданы? На что будут использованы эти деньги, кто будет управлять и распоряжаться средствами нового фонда? Вопросов больше, чем ответов. Нагрузка на застройщиков постоянно растет, начиная от строительства социальной инфраструктуры и заканчивая созданием улично-дорожной сети. Все это дополнительным бременем ложится на себестоимость строительства, увеличивая конечную цену жилья. При этом в случае с единым компенсационным фондом застройщиков нет гарантий, что данная мера действительно поможет решить проблему долгостроев, а не станет очередным сбором средств в фонд-"пустышку"".

"На мой взгляд, наиболее эффективная форма защиты дольщиков — это банковская гарантия, которая предусматривает и серьезную проверку застройщиков, и реальные возможности для компенсации прав дольщиков", — полагает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet .

От системного кризиса не спасет

Господин Шишкин считает, что данная реформа может изменить сложившуюся ситуацию на рынке страхования застройщиков. По его мнению, на примере АСВ хорошо видно, как эффективно могут работать подобные фонды. "Однако в случае системного кризиса ресурсов фонда может не хватить. И что произойдет тогда — государство будет вносить в фонд деньги налогоплательщиков?" — недоумевает господин Шишкин. При этом ему не совсем понятно, почему государство решило пойти именно по данному пути, хотя можно привести российскую практику страхования рисков застройщиков к мировой, и тогда все вопросы, возникающие в данной сфере, были бы решены. Как обращает внимание эксперт, в мировой практике давно существует налаженная система, позволяющая использовать для страхования рисков застройщиков страховые бонды, аналогичные банковским поручительствам. Этот механизм позволяет довести риски страховых компаний до приемлемого уровня и обеспечить возможность перестрахования подобных рисков на Западе. Важнейшее отличие страховых бондов от действующего механизма страхования застройщиков — это возможность для страховщика взять объект строительства в залог.

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова также полна скептицизма: "Создание компенсационного фонда — это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления государственного контроля, контроля местных органов власти над строительством задачу пытаются решить путем создания общего котла, объем которого в пределах страны заявляется 30-35 млрд рублей, что даже не смешно. По опыту компании "БФА-Девелопмент" объем финансовых обязательств перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд рублей. Это говорит о том, что компенсационный фонд — капля в море. В стране тысячи таких проектов, и достаточно банкротства всего лишь пяти объектов, как  этот фонд окажется исчерпанным. То есть вместо своей работы чиновники предлагают нам то призрачное страхование, которое не обеспечивает страховых выплат ни по одному возможному страховому случаю, то вот такой "общак" под названием "компенсационный фонд". Разумеется, средства не берутся из воздуха, деньги для компенсационного фонда будут заложены в стоимость квадратного метра".

Госпожа Денисова считает, что предусмотреть некий компенсационный механизм для граждан необходимо, но он, по ее мнению, должен работать на уровне местных бюджетов. Именно местные власти отвечают за контроль над возведением объектов, за выдачу разрешений на строительство. "Если они допускают девелоперов к осуществлению строительных жилых проектов, то они устанавливают механизм контроля за компаниями.  Местные власти должны нести свою часть ответственности за появление обманутых дольщиков", — полагает госпожа Денисова. Она уверяет, что преувеличенный энтузиазм чиновников по поводу внесений правок в 214-ФЗ уже раздражает строительное сообщество. "В 214-ФЗ уже клейма ставить некуда, за последнее время в него внесли столько поправок, что проще было бы отменить его и принять новый закон. А происходит это бесконечное внесение изменений, потому что именно Москва и Московская область являются источником роста числа обманутых дольщиков, а не страна в целом. Пора честно посмотреть на ситуацию. В Санкт-Петербурге, за исключением компаний "Город" и СУ-155 (которая пришла к банкротству из-за неурядиц в головном офисе), статистика по количеству обманутых дольщиков выглядит совсем иначе. 2014-2015 годы были рекордными для России и для Петербурга по вводу нового жилья. Если взять в процентном соотношении возрастающий ввод жилья и увеличивающееся количество дольщиков, то число обманутых дольщиков уменьшается", — резюмирует эксперт.