| Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) | |
|---|
| Договор долевого участия | Жилищно-строительный кооператив |
| Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются федеральным законом (214-ФЗ) | Отношения между членом кооператива и ЖСК регулируются внутренними актами организации (уставом и договором участия) |
| Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, то есть одни и те же квартиры/апартаменты девелопер не сможет продать дважды: Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект | Договор с ЖСК не обязателен для государственной регистрации, поэтому есть риск двойных продаж |
| Участник долевого строительства рассматривается как потребитель, то есть он защищен законом о защите прав потребителей | Член ЖСК рассматривается как участник добровольного объединения и не защищен законом о защите прав потребителей. Это лишает члена ЖСК права потребовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего качества строительства |
| В ДДУ четко указываются стоимость квартиры и ее параметры | ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. В любой момент ЖСК может потребовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам |
| Действует государственная поддержка ипотечной ставки | Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально |
| Покупатель может воспользоваться рассрочкой до момента окончания возведения постройки. На сегодняшний день максимальный срок рассрочки по ДДУ на первичном рынке — два года | Возможна рассрочка на более долгий срок (в настоящее время — до семи лет), в том числе после ввода дома в эксплуатацию |
| Для привлечения средств дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности или аренды на землю, получить разрешение на строительство, опубликовать и представить в контролирующий орган, регистрирующий права на недвижимое имущество | Для привлечения средств ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды, а также публиковать проектную декларацию |
| Четко определены сроки передачи объекта дольщику — обязательное условие договора долевого участия. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф | ЖСК не несет ответственность за сроки реализации, если они не прописаны в договоре или уставе |
| Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет | ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства |
| Застройщик сам назначает управляющую компанию, которую можно сменить только решением собственников жилья | Право на управление домом автоматически переходит к ЖСК, что дает больше шансов на добросовестное управление, так как УК состоит из членов того же ЖСК (хозяин в доме) |
| В случае недобросовестности застройщика он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию. Порядок такого возврата плюс неустойка, возможность взыскания убытков определены подробно законом | В случае недобросовестности ЖСК достаточно проблематично получить деньги обратно, если их нет или недостаточно у ЖСК. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством |
