Генеральный директор компании "Стройкомплекс XXI" Владимир Набокин в интервью корреспонденту BG рассказал о том, почему компания вынуждена использовать иностранных поставщиков материалов при реализации проекта "Аллегро-Парк", чем опасны проекты кварталов-"ульев" на окраинах Петербурга и что даст городу масштабное развитие Лисьего Носа.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Сколько проектов у компании находится в реализации и на какой они стадии?
ВЛАДИМИР НАБОКИН: Сегодня мы работаем над одним проектом — это жилой малоэтажный комплекс "Аллегро-Парк", который расположен в Приморском районе, рядом с поселком Лисий Нос. Для того чтобы не распыляться и не брать на себя чрезмерные риски, мы определили для себя ежегодный объем инвестиций — примерно полмиллиарда рублей. Объем инвестиций в реализацию "Аллегро-Парка" составляет около 700 млн рублей, так что он полностью вписывается в установленные нами финансовые рамки. Всего в проект включено 33 дома, все они находятся в работе. Сейчас мы занимаемся внешними инженерными сетями, уже прокладываем канализацию до городского коллектора. Десять домов подводятся под крышу, в 23 домах ведутся работы по устройству монолитного железобетона.
BG: Сколько домов уже продано?
В. Н.: Мы продали одиннадцать домов, в данный момент ведем переговоры с покупателем по еще одному объекту.
BG: Когда проект будет полностью завершен?
В. Н.: В августе-сентябре 2017 года. Презентация первого дома, который будет шоу-румом, назначена на 23 июня. Сейчас в нем днем и ночью идут отделочные работы, уже полностью собраны деревянные конструкции, скоро будет проведен монтаж окон.
BG: Кто задействован в реализации проекта?
В. Н.: Вообще, "Стройкомплекс XXI" — это структура генподрядная, у нас свои бетонщики, специалисты по инженерным сетям, свои электрики, водопроводчики, сантехники, мы стараемся все выполнять собственными силами. Но к воплощению проекта "Аллегро-Парка" мы привлекли несколько партнеров. В качестве стратегического подрядчика задействована компания "АТ Строй", которая является дилером финского производителя бруса Mammutti Hirsi. "АТ Строй" занимается монтажом финских конструкций с последующей покраской, полировкой, шлифовкой. Второй партнер — это поставщик элитных финских деревянных окон Skaala, стоимость которых для одного дома равна стоимости двухкомнатной квартиры в Девяткино.
BG: А почему вы используете финскую продукцию? У нас немало отечественных компаний, которые специализируются на малоэтажном строительстве и на производстве необходимых материалов для этого.
В. Н.: Мы не нашли подходящих по уровню поставщиков клееного бруса в России. Мы просмотрели всех, были готовы заключить контракт с одной компаний, но потом выяснили, что у этой компании цены схожи со стоимостью финских материалов. При этом финские компании дают практически стопроцентную гарантию поставок, если, конечно, не произойдет форс-мажор на уровне государства. Что же касается оборудования, на котором эти материалы производятся, то у отечественных производителей оно в основном десятилетней давности, тогда как финны имеют возможность постоянно его обновлять и модернизировать. Мы вынужденно берем для теплого пола швейцарские и итальянские трубы, так как не можем найти в России аналогов, способных выдержать высокое давление, перепады температуры. Кроме того, в каждом доме у нас есть техническое помещение, оснащенное инженерным оборудованием, газовые и водогрейные котлы для которого мы берем в Германии. Да, у нас было искушение взять продукцию отечественного производства, но котлы Viessmann — это знаменитый в мире бренд, гарантирующий качество. Мы не хотим столкнуться с ситуацией, когда завтра к нам могут прийти наши покупатели с жалобой на работу оборудования от российских производителей.
BG: А насколько подорожал проект на фоне валютных скачков?
В. Н.: Изначальная себестоимость проекта выросла в полтора раза, что уже нашло отражение в конечной стоимости домов. Тем не менее мы остаемся в цене — и покупатель очень заинтересован.
BG: Почему вы решили заниматься премиальным сегментом, а не масс-маркетом, к примеру? Высокий ценовой сегмент самый живучий в кризис?
В. Н.: Нет, маркетинговый расчет был на отсутствие аналогов. Сегодня домов такого качества, в такой близости от Петербурга и по такой цене на рынке нет. Наш проект в формате таунхаусов качественно отличается от всего, что сейчас у Петербурге называется таунхаусами. На мой взгляд, понятие "таунхаус" полностью дискредитировано другими проектами, для обывателя это означает что-то дешевое, скомканное, нанизанное друг на друга, с миллионом соседей. У нас же одном гектаре земли всего 33 дома, хотя по правилам землепользования мы могли построить 69 домов. Мы осознанно это сделали, чтобы сохранить проезды, парковочные места, пространство для жизни.
BG: Вы сознательно решили вдвое уменьшить прибыльность?
В. Н.: Нет, мы пошли по пути увеличения стоимости домов за счет их наполнения и таким образом прибыльность сохранили. Конечно, покупатели выберут такой дом, если у них есть деньги.
BG: А кто ваши покупатели?
В. Н.: Это собственники среднего бизнеса и руководители отделов в топовых компаниях.
BG: На каких условиях вы работаете с клиентами по этому проекту, есть ли у вас рассрочка?
В. Н.: Мы даем рассрочку на год, сейчас проходим процедуру аккредитации в банке "Дельта-кредит" по ипотечной программе, к июлю должны завершить этот процесс. У нас есть несколько отложенных сделок, в рамках которых люди хотели бы приобрести наш дом, но у них нет всей суммы, поэтому мы решили прибегнуть к ипотечной аккредитации. Хочу отметить, что продажи у нас проходят как некое вступление в закрытый клуб. Переговоры по продажам веду лично я, были случаи, когда я отказывал клиентам в покупке дома в проекте по тем или иным причинам.
BG: Привлекали ли вы заемные средства для реализации проекта?
В. Н.: Изначально мы планировали вести строительство за счет привлечения денег от клиентов. За год мы продали семь домов и поняли, что этот процесс затянет реализацию нашего проекта в два раза. В итоге один из банков, название которого мы не разглашаем, открыл нам кредитную линию сроком на два года с возможностью пролонгации. Сейчас "Аллегро-Парк" полностью финансово обеспечен.
BG: А с какими проблемами вы столкнулись при реализации этого проекта?
В. Н.: Проблем было две. Первой стало то, что на продажи мы вышли в кризис и наткнулись на большие сомнения клиентов, которые не были уверены в том, сможем ли мы вообще завершить проект, тем более такой дорогостоящий. Второй вопрос, который у всех стоял в глазах: а как будет выглядеть дом? Можно продавать по картинкам, можно показывать интерьеры, но мы были не готовы показать готовый дом, могли только рассказать о нем. Это вызывало сомнения у потенциальных покупателей. Сейчас мы эти оба вопроса закрыли.
BG: Каков ваш прогноз по строительному рынку в целом?
В. Н.: На мой взгляд, у того формата, в котором мы работаем, проблем не будет. Людей не пугают цены в 20-30 млн рублей за дом, если этот дом качественный. Более того, я считаю, что сегодня очень актуально развивать ближайшие пригороды Петербурга. Жилья для среднего класса в пригородах нет вообще, там сильное расслоение: либо дворцы за высоченными заборами, либо полуразрушенные халупы. Как только мы обеспечим бизнесменов и топ-менеджеров нормальным жильем, то они начнут инвестировать в экономику. В Петербурге уже практически нет места, тесно, создаются анклавы по миллиону квадратных метров на границах города. Это будущие проблемные зоны, там будет тот самый "Южный Централ". Более обеспеченные граждане со временем оттуда сбегут, и там останется пена, которая окажется самой криминализированной, самой тяжелой для города.
BG: Верно ли я понимаю, что вы планируете и в дальнейшем реализовывать подобные проекты, если этот сегмент настолько перспективен?
В. Н.: Да, нам очень нравится Лисий Нос, сейчас мы присматриваемся там к еще одному участку, размер которого составляет 5 га. На этом участке уже могут быть не таунхаусы, а отдельно стоящие дома, но формат еще будет прорабатываться. В Лисий Нос заложены очень хорошие принципы малоэтажного строительства: там широкие улицы под прямыми углами. Иными словами, в Лисьем Носу есть кости, на которых можно нарастить хорошее мясо. Людям там будет комфортно жить, но туда нужно вкладываться.